Specustawa mieszkaniowa w Parku Śląskim

Na Górnym Śląsku trwają protesty przeciw realizacji projektu zabudowy działki, znajdującej się w historycznym obszarze Parku Śląskiego. Chodzi o działkę w północno-wschodniej części parku, w rejonie ulicy Bytkowskiej. Miasto Chorzów kupiło działkę o powierzchni około 5 hektarów od Skarbu Państwa w 2016 roku, by później sprzedać ją deweloperowi. Wtedy to zasady jej zagospodarowania określał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta Chorzów, przyjęty uchwałą nr XXII/430/2004 z dnia 1 lipca 2004 r. opublikowany w Dz. U. woj. Śląskiego nr 96 z dnia 5 października 2004 r. Więcej informacji o sprawie podał portal oko.press.

Protesty przeciw zamierzeniom dewelopera są zrozumiałe, jednak przyczyna tego konfliktu zrodziła się w innym miejscu. Można było jej zapobiec już na etapie przygotowywania specustawy mieszkaniowej.

27 listopada 2018 r. w programie „Alarm”, emitowanym na TVP1 słyszymy, że:

„Deweloper chce skorzystać ze «specustawy budowlanej», która została stworzona do zupełnie innych celów”.

Cały materiał negatywnie odnosi się wyłącznie do działań dewelopera. Trudno winić tu jednak inwestora, który korzysta z narzędzi i rozwiązań prawnych przyjętych przez parlament latem tego roku, a przygotowywanych w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju pod kierownictwem sekretarza stanu, Artura Sobonia.

Specustawę mieszkaniową śledzimy już od pierwszych idei, które pojawiły się 1,5 roku temu. Pomimo wcześniejszych zapowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa o rezygnacji ze specustaw i wprowadzenia w życie Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, wiosną 2017 r. pojawiły się pierwsze informacje o specustawie dedykowanej mieszkalnictwu. W trakcie prac wskazywaliśmy również na zagrożenia, , jakie niesie ze sobą przyjęcie dokumentu (http://urbnews.pl/specustawa-mieszkaniowa-koniec-planowania-przestrzennego/, http://urbnews.pl/specustawa-mieszkaniowa-standardy-chaos/).

Ustawa, która według wstępnych zapowiedzi miała być dedykowana realizacji rządowego programu Mieszkanie Plus, stała się dla deweloperów łatwym narzędziem do gospodarowania na wcześniej zablokowanych terenach. Zaprezentowane w marcu tego roku zapisy wyłączały lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskutek tego ruchy miejskie, na czele ze stołecznym ruchem Miasto jest Nasze, określiły ją popularnym dziś hasłem #LexDeweloper. Zastrzeżenia zgłaszali nie tylko aktywiści, ale także urbaniści, architekci i władze samorządowe z całego kraju. Wiele z uwag zgłoszonych podczas procesu konsultacji nie zostało jednak w ogóle wziętych pod uwagę.

O zapisach specustawy aż do końcowego etapu, czyli prac parlamentarnych, nie można było usłyszeć wiele w ogólnopolskich mediach. Jak pokazuje materiał TVP, do dziś nie dążą one do przyczyny problemu. Przypadki takie jak chorzowski, nie są też działaniem nieprzewidywanym przez autorów ustawy. W materiale zaprezentowanym na głównej antenie telewizji publicznej można usłyszeć:

“Ustawa miała usprawnić proces wydawania pozwoleń na budowę. W praktyce deweloperzy nadużywają jej. Bloki powstają nawet tam, gdzie nie pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy uzyskać zgodę Rady Miasta”.

Ciężko mówić tu o nadużywaniu. Sami autorzy specustawy podczas okrojonych konsultacji jej treści przyjmowali ten argument. Świadomie też zdecydowano się na możliwość niezgodności inwestycji z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Po fali krytyki, w projekcie który wpłynął w czerwcu do Sejmu nastąpiło również powiązanie specustawy ze studium – ogólnym dokumencie, w przeciwieństwie do planów miejscowych niebędącym aktem prawa miejscowego. Zdecydowano też o kosmetycznych zmianach dotyczących m.in. standardów urbanistycznych. W miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców większość określonych wskaźników została zmniejszone o połowę. Samorząd otrzymał prawo wprowadzenia lokalnych standardów urbanistycznych, jednak i ta możliwość jest przez ustawodawcę ograniczona. Szczęśliwie samo przygotowanie inwestycji mieszkaniowej musi być poprzedzone sporządzeniem koncepcji architektoniczno-urbanistycznej. Dzięki temu zapisowi mieszkańcy mogą dowiedzieć się o zamierzeniach inwestora.

Przypomnimy część cytatów dotyczących specustawy, które pojawiły się w tym roku w mediach. Warto odnieść je do obecnych wątpliwości:

.@sobonartur dla @GazetaBankowa: Państwo zawiera kontrakt z deweloperami – o specustawie mieszkaniowej, przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, dopłatach do najmu #MieszkaniePlus #MieszkanieNaStart #UżytkowanieWieczyste #PrzeglądPrasy pic.twitter.com/He6aTNxr1O

— Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (@MIR_GOV_PL) 26 lipca 2018

https://twitter.com/MIR_GOV_PL/status/1022393686913638400

“Deweloperzy nie zyskują dzięki tej ustawie. Oni faktycznie otrzymają możliwość szybszej realizacji inwestycji, ale tylko i wyłącznie, jeśli ich koncepcja będzie spełniała wszystkie wymagania. (…) Dzięki specustawie chcemy stworzyć konkurencję dla tych drogich mieszkań. Uwalniamy grunty rolne, pokolejowe, popocztowe, powojskowe w granicach administracyjnych miast, które mają dobre lokalizacje”

– mówił wiceminister Artur Soboń w wywiadzie dla Polskiej Agencji Prasowej.

„Ustawa nie tylko nie respektuje ładu publicznego, ale wręcz podnosi poziom oczekiwany od inwestycji mieszkaniowych dużo wyżej niż obecnie”

– komentował dla radia wnet Soboń.

Specustawa obowiązywać będzie jeszcze przez blisko 10 lat. Wskutek wadliwych rozwiązań, będziemy słyszeć jeszcze o wielu podobnych przypadkach. Ważne jest więc, by w przypadku oceny i ferowania wyroków przez wybrane media, brać pod uwagę wszelkie zależności i rzetelnie prezentować przyczyny.

Tymczasem śledzimy profil „Ratujmy Park Śląski” na portalu Facebook (https://www.facebook.com/umierajacyParkSlaski/ ) i dalej będziemy monitorować planowane inwestycje w ramach specustawy.