Specustawa mieszkaniowa: standardy czy chaos?

Projekt specustawy mieszkaniowej staje się elementem gorącej dyskusji – zarówno publicznej jak i politycznej. W tle wciąż dyskusja o zaproponowanych „standardach”. Czy wprowadzenie kolejnego narzędzia – tym razem ingerującego w plany zagospodarowania – skończy się podobną krytyką co decyzje o warunkach zabudowy?

Specustawa mieszkaniowa stała się w środę elementem dyskusji politycznej. Rafał Trzaskowski, kandydat Platformy Obywatelskiej na prezydenta stolicy, zaproponował współpracę w walce ze specustawą ruchom miejskim. Tego samego dnia wiceminister Inwestycji i Rozwoju, Artur Soboń, skomentował:

Ten obstrzał jest wynikiem złej woli i intencji politycznych, bo nie ma żadnego powodu dla niego.

Choć o projekcie dyskutować rozpoczęli w środę politycy, to trudno jednak mówić o ostrzale politycznym w przypadku dyskusji powstałej wśród organizacji społecznych czy środowisk architektów i urbanistów już pod koniec ubiegłego tygodnia.

Standardy czy chaos?

Specustawa mieszkaniowa w pigułce | WW

Wśród zarzutów wobec ustawy pojawiają się argumenty o zagrożeniu dla ładu publicznego i fatalnym dostępie do infrastruktury technicznej, społecznej czy usług miejskich. Odmiennego zdania jest wiceminister Soboń:

Ustawa nie tylko nie respektuje ładu publicznego, ale wręcz podnosi poziom oczekiwany od inwestycji mieszkaniowych dużo wyżej niż obecnie.

– mówił w wywiadzie dla Radia Wnet.

Minister podkreśla, że po raz pierwszy wprowadza standardy. Nie chodzi tu tylko o odległości od przystanków, usług czy szkół, wspomniane w ustawie (odpowiednio: 1 km i 3 km). Wysokie standardy urbanistyczne mają wprowadzać także konkursy urbanistyczne, które jego zdaniem zapewnią spójność urbanistyczną. Jednakże zapisy projektu specustawy w żaden sposób nie precyzują sposobu przeprowadzania konkursów, także tego kto ma je przeprowadzać. Soboń tłumaczy, że niezbędną decyzję ma mieć wciąż samorząd. Przeciwne zdanie w tvn24bis wyraził Jan Mencwel z Miasto Jest Nasze:

Specustawa zwalnia z obowiązku szanowania zasad urbanistyki.

Choć część środowiska uważa, że nie ma sensu się pochylać się szczegółowo nad jej zapisami, to naszym zdaniem warto jednak przyjrzeć się im by poszerzyć świadomość o jakim ryzyku mówimy: lokalizacja najbliższego przystanku transportu zbiorowego będzie mogła wynosić do 1000 metrów. To tyle co odległość między Zamkiem Wawelskim, a Rynkiem Głównym w Krakowie czy między Zamkiem Królewskim, a stacją metra Nowy Świat-Uniwersytet w Warszawie. Są to standardy o wiele niższe, niż te przyjęte w stolicy. W przyjętej przez stołecznych radnych uchwale czytamy, że w śródmiejskiej strefie odległość dojścia pieszego do przystanku komunikacji nie powinna przekraczać 300 m, na obszarze zwartej zabudowy – 400 m, a w strefie podmiejskiej 500 m, czyli dwukrotnie mniej niż zakłada ustawa. Ustawa nie określa jednak liczby kursów, które musi być tego dnia obsługiwana przez transport zbiorowy. To znacznie rozszerza pole manewru dla potencjalnych inwestorów i umożliwia lokalizację osiedli nawet na dalekich przedmieściach. Ustawa nie określa też odległości od przystanku transportu szynowego.

Jeszcze dalej będą mogły być zlokalizowane m.in. szkoły czy przedszkola. Choć ustawa wprowadza odległość 3 km, to wymóg ten będzie bardzo łatwo obejść. Ustawodawca zezwala na większą odległość od placówek edukacji, jeśli inwestor zobowiąże się do „przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka”. Co po tych pięciu latach? Niestety odpowiedzi nie znajdziemy w projekcie ustawy.

#DeweloperPlus i bujna twórczość ustawodawcy

Zdaniem twórców specustawa mieszkaniowa ma skrócić proces administracyjny i zwiększyć konkurencję na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a to poskutkować ma zmniejszeniem cen i lepszą ofertą dla potencjalnych kupujących. Ma w tym pomóc budowa wbrew ustaleniom planów miejscowych. Szczególnie ten fakt skrytykowany został jako zbytnio sprzyjający deweloperem, a w mediach społecznościowych specustawę określono przy użyciu tagu #DeweloperPlus. Pod nim znajdziemy uwagi między innymi o tym, że ustawa ma sprzyjać budowie mieszkań, kosztem spójności urbanistyki. Wątpliwe są także korzyści dla przyszłych mieszkańców, jakoby mieli oni zapłacić mniej za mieszkania.

Dodatkowo na pewno ustawa zmniejszy udział lokalnej społeczności w kształtowaniu przestrzeni. Mieszkańcy będą mogli wnieść uwagi jedynie w przypadku, gdy proponowana inwestycja będzie niezgodna z już obowiązującym planem miejscowym. W sytuacji braku planu miejscowego decyzja należy jedynie do wójta, burmistrza lub prezydenta.

Inwestycje mieszkaniowe będą mogły być lokalizowane nie w oparciu o zasadę sąsiedztwa, lecz według zapisanego w ustawie przelicznika kondygnacji: “standardem” ma być również wysokość budynku. Została ona uzależniona od liczby mieszkańców w gminach: do 3 kondygnacji w miastach do 30 tys. mieszkańców i gminach wiejskich,  do 4 kondygnacji w miastach do 100 tysięcy mieszkańców. Rady miejskie większych miast będą mogły zgadzać się na budynki limitu wysokości. Oznacza to, że zarówno władze Warszawy czy Krakowa, jak i Elbląga czy Włocławka będą miały równe prawo do akceptowania zabudowy o dowolnej wysokości. Takiego prawa nie będą jednak miały (z automatu) władze 89-tysięcznego Jastrzębia-Zdroju czy 95-tysięcznego Grudziądza. Tam limitem będą (w teorii) cztery kondygnacje. Trudno jednak znaleźć uzasadnienie przełożenia limitów wysokości w dostosowaniu do wielkości miasta.

Ustawodawca założył jednak kolejną furtkę. Standard ten będzie można łatwo obejść. Zgodnie z projektem specustawy, jeśli w odległości 3 km w linii prostej znajdzie się budynek wyższy to inwestycję mieszkaniową dostosować będzie można wysokością do niego. Przykładowo: we wspomnianym Grudziądzu praktycznie cały obszar miasta będzie można dostosować do 10-piętrowych budynków sprzed połowy wieku. Odległość 3 km, jako zasada “sąsiedztwa”, przy nieodpowiedzialnych decyzjach radnych w dowolnym mieście może więc wprowadzić znaczny chaos w przestrzeni miast.

Rezerwa dla 60 milionów osób

Czy wobec problemów z niedoborem mieszkań, mamy też problem z niedoborem terenów pod zabudowę mieszkaniową, który uzasadniał by dowolną zmianę funkcji terenu? Z danych zebranych przez Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN wynika, że w Polsce samorządy przeznaczyły tereny do zamieszkania przez około 60 milionów dodatkowych osób. Taka nadpodaż terenów mieszkaniowych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego powoduje silne rozpraszanie zabudowy. Szacowane koszty, związane z uzbrojeniem i utrzymaniem infrastruktury, transportem publicznym, nadmiernymi dojazdami, wynosić mogą w skali kraju do 80 mld złotych rocznie.

Planowanie nie działa, więc można dalej nie planować?

Faktem jest, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują jedynie około 30 procent powierzchni kraju i te narzędzie ma wciąż niski wpływ na zapewnienie zrównoważonego rozwoju gmin i ładu przestrzennego. Jak czytamy w raporcie Najwyższej Izby Kontroli, decyzje o warunkach zabudowy stosuje się je aż dla 70% powierzchni kraju. Zgodnie z założeniami ustawy z 2003 roku to plany miejscowe miały stanowić główną podstawę do wydawania pozwoleń na budowę, a decyzje o warunkach zabudowy miały pełnić tymczasową funkcję uzupełniającą. Ten argument podnoszony jest przez stronę ministerialną, jak i zwolenników specustawy mieszkaniowej.

Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich odrzucał argumenty o pogorszeniu się ładu przestrzennego w skutek wejścia w życie specustawy w programie Bilans w TVN24Bis. Tłumaczył, że decyzje o warunkach zabudowy również pozwalają na niekontrolowane lokalizacje osiedli. Do tego faktu odnosi się również wiceminister Soboń. Warto zadać tu pytanie czy fakt wadliwego planowania przestrzennego w Polsce lepiej leczyć specustawą, zmniejszającą kontrolę urbanistyczną nad przestrzenią miast (jednocześnie zwiększającą wpływ lokalnych polityków poprzez decyzje rad gmin lub tylko wójtów, burmistrzów i prezydentów), czy może wprowadzać dalej narzędzia służące zachęceniu samorządów do zwiększenia powierzchni planów miejscowych oraz większej kontroli nad przestrzenią? Czy “łatki” są lepszym rozwiązaniem niż kompleksowe podejście do tematu planowania? Miało być ono ujęte, z dużymi zmianami, w przygotowywanym przez kilka ostatnich lat kodeksie urbanistyczno-budowlanym.

Wśród pytań pojawia się również sens uchwalania kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego. Specustawa nie przyspieszy ich tworzenia, gdyż realizacja inwestycji mieszkaniowym będzie możliwa przez jej zasady. Nie będzie ona lekiem na problemu miast oraz planowania przestrzennego, tylko kolejnym narzędziem podobnym do decyzji o warunkach zabudowy. A o skutkach ich stosowania napisano już wiele.

Gwóźdź do trumny urbanistyki?

W komentarzach często pojawia się argument o upadku lub dobiciu urbanistyki w Polsce. Nietrudno zgodzić się z faktem o zmniejszanie się jej roli. Już przed II wojną światową krajowa urbanistyka stała na dobrym poziomie. Zdaniem prof. Przemysława Śleszyńskiego z Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN również po wojnie “Polska urbanistyka była jedną z najlepszych na świecie, gdyż wywodziła się jeszcze z tradycji przedwojennych. Mieliśmy bardzo dobrze opracowane standardy planowania przestrzennego, choć komunistyczne władze nie zawsze liczyły się ze zdaniem urbanistów”.

Zmiany prawne w ostatnich trzech dekadach nie wpłynęły jednak pozytywnie na tę dziedzinę sfery publicznej. Ustawodawcy nie przewidzieli limitów wyznaczania terenów pod poszczególne funkcje, takich jakie wynikają z realnych potrzeb gminy. Dopuściły one do zjawisk takich jak rozlew zabudowy, urbanistyka łanowa czy nadmierne grodzenie osiedli. Na forach oraz w mediach społecznościowych pojawiają się również zarzuty o umniejszeniu funkcji urbanisty do rysownika planu, który musi wyłącznie spełnić wymogi formalne stawiane przez ustawę oraz założenia narzucone przez inwestorów oraz lokalnych polityków. Proponowane ograniczają wręcz przyszłe działania planistów. W studiach gmin istnieje bowiem obowiązek sporządzenia prognoz demograficznych i zbilansowania zapotrzebowania na nowe terenu zabudowy. Wymóg ten obowiązuje zaledwie od 2015 roku, miał on na celu ograniczenie rozpraszania zabudowy i wskazywania zbyt dużych terenów możliwych pod zabudowę. Po powstaniu inwestycji na mocy specustawy podczas sporządzania studiów będzie trzeba wziąć te terenu pod uwagę, zmniejszając tym samym możliwości wskazania terenów rozwojowych lepiej do tego przystosowanych.

Kolejna już specustawa odnosząca się do planowania przestrzennego, tym razem “specustawa mieszkaniowa”, według przedstawionego projektu jeszcze bardziej zmniejszy wpływ urbanistów na planowanie przestrzenne. Wiceminister Soboń uspokajał w ostatnich dniach, że specustawa nie upolitycznia wpływu na zagospodarowanie przestrzenne, tłumacząc, że najpierw decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmować będzie rada gminy lub dzielnicy, a wojewoda będzie ją tylko zatwierdzał. O urbanistyce mowa jednak wyłącznie w kontekście konkursu architektoniczno-urbanistycznego na wygląd inwestycji, nie podano jednak w jakiej skali ma być ona rozpatrywana. Sama decyzja będzie ograniczona wyłącznie do inwestora oraz radnych.

Mieszkanie Plus nie tylko prywatnie

W ubiegłym tygodniu zapowiedziano budowę około 300 mieszkań na gruntach Poczty Polskiej przy ulicy Sierpińskiego w Lublinie. Powstać mają one na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, w sąsiedztwie niskiej zabudowy jednorodzinnej. W studium uwarunkowań ten teren ma wpisane funkcje przemysłowe i usługowe, a do tej pory nie było jeszcze żadnego wniosku o zmianę przeznaczenia terenu na zabudowę mieszkaniową. Wraz z pocztą, w skład spółki celowej wejdzie BGK Nieruchomości. To pierwszy projekt realizowany z Pocztą Polską.