AKTUALNOŚCI

Kooperatywy mieszkaniowe: trzecia próba

Poznaliśmy kolejny projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. Będzie to kolejna próba wprowadzenia kooperatyw mieszkaniowych do polskich przepisów w formie dedykowanej ustawy.

Pierwsze prace nad ustawą o kooperatywach mieszkaniowych rozpoczęły się w połowie 2019 roku. Wówczas wprowadzenie projektu ówczesnego Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju przerwał kalendarz wyborczy. Druga próba nastąpiła w 2020 roku. Tym razem prace przerwała opinia Rządowego Centrum Legislacji według której projekt zawierał nieodpowiednie ustawowe uprzywilejowanie kooperatyw względem innych podmiotów działających w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Jak informowaliśmy wiosną, poprzedni projekt trafił do zamrażarki po uwagach Rządowego Centrum Legislacji.

W ubiegłym tygodniu przedstawiono nowy projekt. Ma on uwzględniać szerzej pojęte podmioty, opierające się na dobrowolnym zrzeszaniu ludności realizującej swoje cele mieszkaniowe. Projekt będzie się odnosił nie tylko do kooperatyw mieszkaniowych, ale również do nowo zakładanych spółdzielni mieszkaniowych.

Niższe koszty w przypadku realizacji inwestycji wspólnie przez przyszłych mieszkańców

Kooperatywy mieszkaniowe cechuje inicjowanie procesu inwestycyjnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Dotychczas w prawie związanym z gospodarką nieruchomościami i procesem inwestycyjnym nie ma bowiem pojęcia kooperatywy mieszkaniowej, co powoduje bariery na etapie ubiegania się o finansowanie kredytowe w bankach czy dostęp do nieruchomości gruntowych.

Jak wskazują autorzy projektu, dotychczasowe (nieliczne) doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej w stosunku do nabycia mieszkania na rynku deweloperskim o ok. 20–30%. Stanowić może uzupełnienie obecnej oferty dla osób, posiadających umiejętności oraz zasoby finansowe.

Inwestycją mieszkaniową, realizowaną przez członków kooperatywy ) będzie mogło być:

  • nabycie nieruchomości gruntowej i budowa co najmniej jednego budynku wielorodzinnego
  • nabycie nieruchomości gruntowej i budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, lub
  • nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzenie w tym budynku robót budowlanych, tak by powstały co najmniej trzy lokale mieszkalne lub trzy budynki mieszkalne jednorodzinne.

Członkowie Kooperatywy mają działać w ramach stosownej umowy. Współpraca osób fizycznych może opierać się na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Już dotychczas mimo braku pojęcia kooperatywy mieszkaniowej w systemie prawa podejmowane były działania w formule zbliżonej do kooperatywy mieszkaniowej w oparciu o Koreks Cywilny. Projekty w województwach pomorskim, mazowieckim i dolnośląskim zakończyły się sukcesem. Umowa kooperatywy ma mieć elastyczne ustalanie zasad współpracy między członkami kooperatywy.

Elastyczne reguły działania kooperatyw mieszkaniowych

Kooperatywy mają charakter niekomercyjny. Do decyzji członków kooperatywy mieszkaniowej pozostawione mają być pozostawione kwestie administracyjne i finansowe. Od przyszłych mieszkańców zależeć ma m.in. czas trwania umowy, udział wkładów własnych i środków z kredytu, terminarz wpłat, finansowania pozyskania nieruchomości gruntowej, sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji, zasady reprezentacji w ramach kooperatywy (istotne przy zawieraniu umów oraz udziale w postępowaniu administracyjnym, np. przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę), zasady ponoszenia odpowiedzialności za zobowiązania (jeśli inne niż odpowiedzialność solidarna), zasady rozwiązania umowy, zasady rozliczenia inwestycji oraz zasady dotyczące zmian składu osobowego (z zastrzeżeniem, że liczba stron umowy nie może być, poza przypadkiem śmierci członka, mniejsza niż trzy).

Bonifikaty i rozłożenie na raty przy zakupie nieruchomości na cele kooperatywy z gminnego zasobu

Podobnie jak w przypadku poprzedniego projektu, i tym razem zawarto ponadto specjalne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. O nieruchomości te w ramach przetargu będą mogły ubiegać się nie tylko członkowie kooperatyw mieszkaniowych, ale i nowe spółdzielnie mieszkaniowe o ile jej członkami są wyłącznie osoby fizyczne (Art. 12). Rada gminy będzie mogła podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości w trybie ograniczonych do tych dwóch typów podmiotów. Sprzedaż ta odbywać będzie mogła się wyłącznie w formie przetargu pisemnego ograniczonego. Dzięki takiej formule grupy osób mające zamiar samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i stworzenia kooperatywy nie muszą konkurować o nieruchomości z firmami deweloperskimi.

Inwestycja mieszkaniowa zakończona będzie musiała być nie później niż 5 lat od terminu zbycia nieruchomości. Aby nie wystąpił problem z jednoznacznym wskazaniem momentu zakończenia inwestycji mieszkaniowej, w najnowszym projekcie doprecyzowano jak należy rozumieć to pojęcie.

Gminni radni będą mogli wyrazić zgodę na rozłożenie ceny sprzedaży działki na raty, alternatywne rozliczenie ceny nieruchomości czy też umorzenie części ceny nieruchomości w formie bonifikaty.

Członek kooperatywy będzie mógł wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty po upływie co najmniej 2/3 okresu spłaty ceny tej nieruchomości i spłacie co najmniej 2/3 ceny nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku

Nie tylko kooperatywy, ale i spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła ubiegać się o rozłożenie ceny na raty. Wystarczy, że na nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości wybuduje co najmniej jeden budynek mieszkalny wielorodzinny lub budynki mieszkalne jednorodzinne i ustanowi na rzecz członków tej spółdzielni mieszkaniowej spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych w ramach tych inwestycji.

Samorządy będą mogły też ubiegać się o bezzwrotny grant z budżetu państwa na inwestycje w infrastrukturę techniczną lub społeczną na swoim terenie.

W uzasadnieniu do projektu ustawy czytamy, że takie kreowanie przez samorząd warunków do zawiązywania się kooperatyw mieszkaniowych oraz realizowania przez nie inwestycji na obszarach miejskich stanowić ma zachętę do tego, by mieszkańcy nie wyprowadzali się na przedmieścia, ale
zaspokajali potrzeby mieszkaniowe na obszarach śródmiejskich. Gminy będą mogli powiem wymagać danej gęstości zabudowy, liczby lokali mieszkalnych czy formy budynku.

Niespełnienie wymagań gminy skutkować będzie mogło wykonaniem prawa odkupu lub karami umownymi, a także wskazaniem okresu spłaty rat nie krótszego niż 5 i nie dłuższego niż 20 lat od dnia zbycia nieruchomości.

Kooperatywy mieszkaniowe w Narodowym Planie Mieszkaniowym

Projekt jest elementem koncepcji zawartej w Narodowym Programie Mieszkaniowym. Celami programu są zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych, zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową a także poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.

Dzięki wprowadzeniu do porządku prawnego formuły kooperatywy mieszkaniowej ułatwimy budowę domów ich przyszłym mieszkańcom. Zaprojektują oni dla siebie nie tylko budynek i poszczególne lokale mieszkalne, ale też wspólne przestrzenie do życia, na przykład świetlicę, pralnię czy miejsce spotkań. Taka formuła realizacji inwestycji mieszkaniowej może być szansą na obniżenie kosztów pozyskania mieszkania oraz na budowę kapitału społecznego

– cytowana jest na stronach rządowych wiceminister rozwoju pracy i technologii, Anna Kornecka.

Będzie to trzecie podejście do wprowadzenia do polskiego systemu prawnego kooperatyw mieszkaniowych. Względem poprzednich projektów zrezygnowano z ulg w podatku PIT dla członków kooperatyw mieszkaniowych.

Po przyjęciu przez Parlament i Prezydenta, ustawa ma wejść w życie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.