AKTUALNOŚCI

Postępowanie o ustalenie renty planistycznej – cz. 1

Renta planistyczna jest to danina publiczna płacona na rzecz gminy przez właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pomimo, że samo pojęcie „renta” mogłoby sugerować okresowe pobieranie płatności, to danina ta jest jednorazową opłatą. Głównym celem pobierania renty planistycznej jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Przepisy w zakresie ustalania renty planistycznej normuje ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z późn. zm.

Art. 36. ust. 4 Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przesłanki do ustalenia renty planistycznej

Aby gmina mogła naliczyć właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości rentę planistyczną, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

  1. Wzrost wartości nieruchomości następuje wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  2. Właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość (przenosi prawo własności do nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości lub oddaje w użytkowanie wieczyste, zarówno w drodze czynności odpłatnych – sprzedaż, jak i nieodpłatnych – np. darowizna).
  3. Zbycie nieruchomości następuje nie później niż 5 lat od daty wprowadzenia planu miejscowego (uchwała rady gminy o wprowadzeniu lub zmianie MPZP obowiązuje od daty wejścia w życie uchwały, która określona jest w ustaleniach końcowych uchwały. Nie może być to wcześniej niż 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa). WAŻNE: rozpoczęcie postępowania administracyjnego o ustalenie renty planistycznej musi rozpocząć się we wspomnianym pięcioletnim okresie, a właściciel nieruchomości musi zostać powiadomiony o tym na piśmie. Natomiast samo wydanie decyzji o wysokości renty planistycznej może nastąpić po upływie tych 5 lat (wyrok NSA w Warszawie z dn. 3 września 2004 r., sygn. OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91).

W toku postępowania administracyjnego organ może stwierdzić, że nałożenie opłaty jest niemożliwe ze względu na niespełnienie jednego z powyższych warunków. Wówczas wójt/burmistrz/prezydent miasta wydaje decyzję o umorzeniu postępowania.

Ustalenie wysokości renty planistycznej

Kiedy gmina ustali, że naliczenie renty planistycznej jest zgodne z prawem, a wszczęcie postępowania nastąpiło w odpowiednim terminie (po otrzymaniu aktu notarialnego o zbyciu nieruchomości), następnie dochodzi do ustalenia wysokości opłaty.

Stawka procentowa renty planistycznej

Procentowa wysokość opłaty, jaką jest renta planistyczna, ustalana jest obowiązkowo przez radę gminy w ustaleniach końcowych uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość ta odpowiada procentowemu stosunkowi wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi różnicę między wartością nieruchomości po wprowadzeniu ustaleń planu i jej wartością na dzień zbycia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jest więc to górna granica stawki. Do niedawna dopuszczalne i powszechne było ustalanie stawki na poziomie 0% (np. kiedy gmina miałaby pobierać opłatę sama od siebie). Obecnie także w wyjątkowych przypadkach rada gminy może ustalić wysokość renty planistycznej na poziomie 0% (np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 28 lipca 2011 r., II SA/Wr 217/11, LEX nr 1087011). Należy jednak pamiętać, że renta planistyczna to dochód własny gminy, z którego rada gminy nie może tak po prostu rezygnować, o czym mówi np. Wyrok NSA II OSK 231/05: Ustalenie takiej stawki nie tylko w istocie nie mieści się granicach prawnych możliwości wynikających z przepisu art. 36 ust. 3 cyt. ustawy, ale prowadziłoby do zniweczenia woli ustawodawcy, wskazującego na rentę planistyczną jako jeden z elementów systemu danin o charakterze publicznym.

Obliczenie wysokości opłaty

W celu naliczenia odpowiedniej wysokości opłaty biegły rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym wskazuje stopień wzrostu wartości nieruchomości. Ową kwotę wzrostu wartości nieruchomości należy pomnożyć przez stawkę procentową przyjętą w uchwale o wprowadzeniu lub zmianie MPZP.

Kolejne etapy postępowania

Wydanie decyzji administracyjnej o ustaleniu renty planistycznej

Po ustaleniu wysokości renty planistycznej, organ odpowiedzialny (tj. wójt/burmistrz/prezydent miasta) wydaje decyzję administracyjną w tej sprawie. Decyzja ta musi zostać doręczona do właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. W przeciwnym wypadku nie ma podstawy do egzekwowania uiszczenia tej opłaty.

Decyzja ta powinna zawierać następujące elementy:

  • Nazwa organu wydającego decyzję
  • Data wydania
  • Strony postępowania
  • Nieruchomość, która jest przedmiotem zbycia
  • Podstawa prawna
  • Rozstrzygnięcie wraz z uzasadnieniem
  • Pouczenie
  • Tryb odwołania
  • Odpowiedni podpis wydającego decyzję

Postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej toczone jest na podstawie przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego, co oznacza, że organ gminy nie może wskazać terminu uiszczenia opłaty, więc niezgodne z prawem jest też naliczanie odsetek za zwłokę w płatności, rozkładanie na raty czy umorzenie opłaty (zgodnie z wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 21 czerwca 2012 r., II OSK 606/11, LEX nr 1169467).

Jeśli nieruchomość była w posiadaniu kilku właścicieli lub kilku użytkowników wieczystych, wówczas każdy z nich otrzymuje odrębną decyzję.

Odwołanie od decyzji

Od każdej decyzji administracyjnej w sprawie ustalenia renty planistycznej przysługuje odwołanie wnoszone do organu gminy za pośrednictwem samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. W odwołaniu tym nie musimy wpisywać uzasadnienia! Już samo wniesienie odwołania oznacza, że decyzja organu nie jest ostateczna – wójt/burmistrz/prezydent miasta może wydać nową decyzję (od której przysługuje odwołanie) lub jej nie wydać, a jedynie przesłać odwołanie do SKO. Wówczas SKO wydaje odpowiednią decyzję, która nie może być na niekorzyść odwołującego się (wyjątek stanowi nieterminowość wzniesienia odwołania lub rażące naruszenie prawa bądź interesu społecznego). Od decyzji SKO nie przysługuje odwołanie (ponieważ jest to postępowanie dwuinstancyjne). Ostatnią szansą jest wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

W drugiej części artykułu znajdziesz informacje o tym jak uniknąć płacenia renty planistycznej oraz o tym, czy opłata ta jest odpowiednio egzekwowana w gminach.

  • GS

    a co w przypadku jeżeli dla danej działki
    była wydana decyzja o warunkach zabudowy i później działka po
    uchwaleniu planu zostaje przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Czy w
    momencie, gdy właściciel sprzeda daną działkę przed upływem 5 lat od
    uchwalenia planu to czy będzie musiał płacić rentę planistyczną czy jednak
    nie?

  • Polecam w tym zakresie wyrok WSA dotyczący planu miejscowego w Ełku. Sąd
    w swojej argumentacji poszedł jeszcze dalej stwierdzając, że nawet
    możliwość ustalenia warunków zabudowy ze względu na występujące
    sąsiedztwo (a nie fakt wydania decyzji) powinna być wzięta pod uwagę
    podczas ustalania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości
    opłaty planistycznej. W praktyce oznacza to, że prawie w każdym
    przypadku można podważyć decyzję ustalającą wysokość opłaty.
    Na marginesie: proszę zauważyć jak zupełnie innym (i skutecznym instrumentem) byłaby opłata planistyczna, gdyby była naliczana po uchwaleniu planu, a nie po fakcie zbycia nieruchomości. Dzisiejsza dyskusja nt. skutków suburbanizacji byłaby zupełnie inna.
    D.Ł.

  • Olga Kowalska

    Opłaty planistycznej nie można ustalić w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Musimy pamiętać, że renty planistycznej nie można pobierać, jeśli przeznaczenie terenu w nowym planie jest takie samo jak w poprzednio obowiązującym planie. Niestety decyzja WZ nie wskazuje na przeznaczenie terenu, jest to zgoda na określony sposób zagospodarowania. W momencie uchwalenia planu miejscowego wydane wuzetki wygasają. Jeśli więc decyzja nie zostanie ,,użyta”, czyli złożona wraz z projektem jako załącznik do pozwolenia na budowę, to w przypadku uchwalenia planu i sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat opłata planistyczna zostanie naliczona.

  • Kontrurbanista

    >>Musimy pamiętać, że renty planistycznej nie można pobierać, jeśli przeznaczenie terenu w nowym planie jest takie samo jak w poprzednio obowiązującym planie.<>W momencie uchwalenia planu miejscowego wydane wuzetki wygasają. Jeśli więc decyzja nie zostanie ,,użyta”, czyli złożona wraz z projektem jako załącznik do pozwolenia na budowę, to w przypadku uchwalenia planu i sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat opłata
    planistyczna zostanie naliczona.<<

    „WZZT” nie wygasają automatycznie tylko podlegają wygaszeniu – wygaśnięcie stwierdza organ, który wydał decyzję o warunkach
    zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.
    Ponadto w/w organ stwierdza wygaśnięcie „WZZT”, ale tylko w przypadku uchwalenia planu miejscowego, którego ustalenia są SPRZECZNE Z wydanymi „WZZT”. Powyższej reguły nie stosuje się, jeżeli na podstawie „WZZT”, została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
    Oznacza to, że jeśli w momencie WEJŚCIA W ŻYCIE planu miejscowego, którego ustalenia są sprzeczne z „WZZT”, wydana na
    podstawie tych „WZZT”, decyzja o pozwoleniu na budowę NIE JEST OSTATECZNA, w takim przypadku organ również stwierdza wygaśnięcie tych „WZZT”.

  • Maciej

    Jak się mają do renty planistycznej wyceny biegłych ? Mam sytuację że gmina obciążyła mnie opłatami 10% od 2 działek tj. 900 i 1000 zł .W ocenie SKO operat zastał zrobiony z błędami ,odesłano do poprawienia i sprawa ciągnie się dalej a dotyczy zmiany w planach z US/UT na 14 MN . W opiniach rzeczoznawców i prawników zmiana wartości w tym przypadku nie istnieje a raczej wyższą wartość wskazuję działki US/UT.Jak więc postępować dalej,nie zgadzając się z operatem biegłej,jednocześnie chciałbym uniknąć kosztów wyznaczenia „swojego” biegłego i kosztów sądowych ?