Droga konieczna, czyli stosunki sąsiedzkie w świetle Kodeksu Cywilnego cz.2

Zdarza się, że pewna nieruchomości nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich należących do tej nieruchomości. Nasze siedlisko leży na skraju wsi, wokół otoczone jest ziemią należącą do innych gospodarzy, jak stworzyć dojazd do drogi publicznej?

Zapewnienie odpowiedniego dostępu, czyli dojazdu, dojścia, czy przepędu zwierząt do nieruchomości regulują art. 145 i 146 Kodeksu Cywilnego. Co ważne – droga konieczne będzie dotyczyć też mediów (np. linii energetycznych). Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, jako właściciele nieruchomości ,,odizolowanej” możemy żądać od sąsiada umożliwienia korzystania z jego nieruchomości. Przeprowadzenie drogi koniecznej musi jednak spełniać jeszcze jeden warunek: w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które droga ta ma przechodzić. Ponadto przeprowadzenie tej drogi powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy.

Nieruchomość na rzecz której ustanowiono drogę konieczną będziemy nazywać nieruchomością władnącą, natomiast nieruchomość, przez którą będzie przechodzić droga konieczna – nieruchomością służebną.

SYTUACJA 1 – KUPUJEMY DZIAŁKĘ OD WŁAŚCICIELA DZIAŁEK SĄSIEDNICH

Gdy właściciel działki, którą kupujemy jest właścicielem sąsiadujących działek, już podczas zakupu nieruchomości możemy ustanowić drogę konieczną, a dokładniej: umieszczenie drogi koniecznej w tym samym akcie notarialnym zmniejszy koszty administracyjne. Warto więc jeszcze przed kupieniem działki dokładnie przeanalizować dostęp do drogi publicznej oraz sprawdzić właścicieli gruntów sąsiednich.

SYTUACJA 2- UGODOWI SĄSIEDZI

Jeśli właściciel nieruchomości władnącej dogada się z sąsiadami, to nie ma przymusu ponoszenia jakichkolwiek opłat. Zasadniczo jest tu potrzebna umowa stron, w formie aktu notarialnego wraz z wpisem do księgi wieczystej o ustaleniu służebności gruntowej (tutaj poniesiemy koszty za sporządzenie aktu notarialnego oraz koszty związane z wytyczeniem i utwardzeniem drogi.)

SYTUACJA 3 – NIEUGODOWI SĄSIEDZI

W momencie kiedy nie możemy dogadać się z sąsiadami, sprawę możemy skierować do sądu rejonowego (właściwego dla nieruchomości władnącej), który w wyniku postępowania nieprocesowego wyda orzeczenie, w którym ustali drogę konieczną.

Pierwszą czynnością jest złożenie odpowiedniego wniosku, w którym powinny znaleźć się: opis nieruchomości władnącej oraz nieruchomości służebnych (wraz z nr księgi wieczystej, nr ewidencyjnym), uzasadnienie złożenia wniosku wraz z propozycją wysokości wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej. Do wniosku musimy załączyć: plan wytyczenia drogi sporządzony przez geodetę (co wiąże się oczywiście w odpowiednimi kosztami), akt stwierdzający prawo własności (np. akt notarialny). Co ważne! Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobiera się 200zł opłaty stałej, która ,,uruchamia” całej postępowanie sądowe (sąd  może zwolnić z tej opłaty w wyjątkowych okolicznościach)..

W tym przypadku drogę konieczna można ustanowić tylko i wyłącznie za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to należy się oczywiście właścicielowi nieruchomości służebnej. Za co ta opłata? Za sam fakt ustanowienia drogi koniecznej, niezależnie od poniesionej szkody (a musimy pamiętać, że przed sądem trzeba udowodnić, ze zaproponowany przebieg drogi koniecznej jest najmniej uciążliwy dla sąsiada). Opłata ta może być regularna (np. miesięczna) lub jednorazowa, a jej wysokość nie jest prawnie ustalona – sąd uwzględnia tutaj okoliczności konkretnej sprawy (np. podmioty gospodarcze będą płacić więcej). Jeśli właściciel nieruchomości obciążonej poniesie szkodę wskutek ustanowienia drogi koniecznej i wykaże jej wysokość, to oczywiście opłata ta wzrośnie.

Następnie należy dokonać wpisu do księgi wieczystej na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu. Koszt tej czynności wynosi 200 zł.

Musimy pamiętać, że najłatwiej i najtaniej dla nas będzie dogadać się z sąsiadami, bowiem postępowanie przed sądem oprócz naszego wolnego czasu i świętego spokoju pochłonie ładnych kilkaset złotych.