AKTUALNOŚCI

Relokacja miejscowości w proponowanych przepisach przy CPK

CPK zawiera porozumienie z KZN, a na stronach RCL widnieje nowy projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego. Do ustawy zostać mają dodane pierwsze w krajowym porządku prawnym rozwiązania dla procesów zorganizowanej relokacji miejscowości.

Projekt to ponad 100 stron przepisów prawnych i około 90 stron uzasadnienia, dlatego skupiamy się na kwestiach związanych z aspektami planistycznymi. Na obszarze otoczenia CPK będą mogły być realizowane “Inwestycje Towarzyszące”, dlatego też projekt wprowadza nowe zasady planistyczne na tym obszarze.

Nowelizacja ustawy o CPK została umieszczona na stronie RCL. Znajdują się w niej m. in. ramy prawne dla zarządzania rozwojem regionu CPK i przepisy odblokowujące możliwość przeprowadzenia zorganizowanej relokacji miejscowości.

Gdzie powstanie CPK?

Centralny Port Komunikacyjny to rządowa inwestycja, która ma powstać na zachód od Warszawy, na obszarze między Sochaczewem, Żyrardowem i Grodziskiem Mazowieckim. Dokładną lokalizację prezentuje nowa warstwa, uruchomiona we wrześniu w Geoportalu. W zakładce “Programy rządowe” dostępna jest warstwa określająca gdzie występuje prawo pierwokupu, a gdzie prawo wykonywania badań niezbędnych do przygotowania i realizacji Inwestycji lub przygotowania obszaru Inwestycji.

Granice CPK w Geoportalu

Granice CPK w Geoportalu

We wrześniu ogłoszono, że na potrzeby realizacji inwestycji spółka CPK wraz z KZN ma przygotować zasoby nieruchomości pod budowę domów. KZN ma wytypować zasób nieruchomości zamiennych do zabudowy i przygotować je pod kątem między innymi scalenia i podziału. Proces ten trwać ma do 2023 roku. Szczegóły zaprezentowane mają zostać na przełomie października i listopada.

Wracamy jednak do ustawy i założeń związanych z planowaniem przestrzennym:

Plan miejscowy dla okolic CPK – decyzja wojewody w drodze zarządzenia

Jednym z obowiązków gmin będzie uchwalanie planu miejscowego dla terenu objętego planem generalnym planowanego lotniska. To zaś wymaga zazwyczaj zmian także w zakresie i treści Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie mogłoby być to znacznym obciążeniem finansowym dla gmin znajdujących się w rejonie Centralnego Portu Komunikacyjnego.

By usprawnić proces przygotowywania planów miejscowych, zakładane są nowe regulacje dla terenów otoczenia CPK, które nie znajdują się na obszarze objętym wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji CPK.

To wojewoda, na wniosek Pełnomocnika Rządu, będzie mógł przyjąć plan miejscowy w drodze zarządzenia (art. 120zi). Plan taki będzie mógł być niezgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz innych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jedynym dokumentem, który taki plan będzie musiał uwzględnić jest plan generalny lotniska.

Dodatkowo, to spółka budująca CPK ma ponosić koszty dostosowania ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy do ustaleń planu miejscowego. Projekt znosi więc obowiązki nałożone na samorządy Prawem Lotniczym.

Z uwagi na aktualizacje planu generalnego lotnisk, aktualizowanego co 5 lat, podobną częstotliwość ma mieć analiza aktualności planu “okołolotniskowego”. Tę wykonywać ma również wojewoda, który stwierdzać ma w drodze zarządzenia czy plan pozostaje aktualny, czy też wymaga wszczęcia postępowania w przedmiocie zmiany planu.

Plan przyjmowany przez wojewodę ma być zbliżony do planów przygotowywanych przez polskie samorządy. Różnicą ma być zastąpienie uzgodnień i zgód opiniami odpowiednich jednostek.

Plany bez prognozy finansowej, lecz gminy nie mają martwić o wypłatę odszkodowań

Plan miejscowy dla terenów inwestycji CPK ma być przygotowywany bez sporządzenia prognozy skutków finansowych jego uchwalenia.. Gminy mają nie odpowiadać finansowo za zmiany planów.

Ewentualne roszczenia kierowane mają być nie do gminy, a do Spółki budującej nowy port lotniczy. Realizacja roszczeń, miałaby następować w drodze zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Pozostałe przepisy artykułów 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego, czyli tych dotyczących odszkodowań, miałyby nie obowiązywać. Gmina nie będzie więc ponosiła negatywnych finansowych konsekwencji objęcia jej “okołolotniskowym” planem miejscowym.

Tymczasowe zagospodarowanie

Przyjmowany przez wojewodę plan miejscowy będzie mógł, do czasu realizacji inwestycji lotniskowej, określać sposób i okres tymczasowego zagospodarowania terenu. Ma być to odpowiedź na potencjalną etapowość realizacji Centralnego Portu Komunikacyjnego. Nieruchomości “zagrożone” realizacją inwestycji towarzyszących lotniska będą mogły więc być wykorzystywane w międzyczasie.

Jednocześnie od dnia wydania zarządzenia wojewody o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, postępowania administracyjne o ustalenie warunków zabudowy dotyczącego takiego obszaru, mają być zawieszane do czasu uchwalenia planu. Przepisy mają więc zapobiec inwestowaniu na terenach, które później będą zagospodarowane w inny sposób.

Twórcy ustawy zaznaczyli również, że przepisy zapobiec mają konieczności zwrotów wywłaszczonych nieruchomości, gdy upłynie czas realizacji inwestycji w określonym terminie. Jest to szczególnie ważne, gdyż budowa CPK ma być wieloetapowa. Z tego powodu tereny objęte planem miejscowym mają odgórnie nie być uznawane za “zbędne do celów realizacji inwestycji”.

Strategia rozwoju dla obszaru otoczenia CPK

Obszar otoczenia CPK wyznaczany ma być w drodze zarządzenia Pełnomocnika i stanowić obszar funkcjonalny oraz obszar strategicznej interwencji.

Dla obszaru ma zostać przyjęta strategia rozwoju. Będzie określała między innymi:

  • cele strategiczne rozwoju w wymiarze społecznym, gospodarczym i przestrzennym,
  • kierunki działań podejmowanych dla osiągnięcia celów strategicznych,
  • oczekiwane rezultaty planowanych działań, w tym w wymiarze przestrzennym, oraz wskaźniki ich osiągnięcia,
  • ustalenia w wymiarze przestrzennym, w tym model struktury funkcjonalno-przestrzennej obszaru, zasady kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz obszary o istotnym znaczeniu dla realizacji ustaleń strategii,
  • charakterystykę i lokalizację  przedsięwzięć priorytetowych,
  • system realizacji strategii, w tym wytyczne do sporządzania dokumentów wykonawczych,
  • ramy finansowe i źródła finansowania.

Uchwalenie strategii dotyczącej obszaru CPK oznaczać ma konieczność aktualizacji dokumentów takich jak: strategia rozwoju województwa, powiatu oraz gminy. Zaktualizowane będzie musiał zostać również plan zagospodarowania przestrzennego województwa, czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie. Mają one następować w ciągu 18 miesięcy od dnia uchwalenia strategii.

Strategia ma być przyjmowana przez rząd w drodze uchwały. Wcześniej Rada Ministrów przyjąć ma jej założenia uwzględniające treść porozumienia terytorialnego między ministrem, pełnomocnikiem rządu oraz samorządami z otoczenia lotniska.

“Wuzetki” pod okiem CPK

Rozwój przestrzeni wokół CPK zgodnie z ustaleniami wspomnianej wyżej strategii, ma zapewnić obowiązek uzgadniania treści decyzji o warunkach zabudowy ze spółką budującą lotnisko. Analogiczne uzgodnienia nastąpić mają przy podejmowaniu uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (“Lex Deweloper”) czy decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Relokacja miejscowości na bazie porozumień między samorządem i CPK

Jedną z projektowanych zmian jest wprowadzenie przepisów, które mają umożliwić szybkie zorganizowanie przeniesienie całych miejscowości lub ich części. Przeniesienia mają się odbyć w związku z budową CPK i nabywaniem gruntów na cele budowy infrastruktury transportowej. Przepisy dodanego działu IV C mają pozwolić na szybkie zorganizowane przeniesienie całych lub części miejscowości. To spółka celowa budująca CPK ma zawierać z samorządami porozumienia określające warunki i tryb prowadzenia relokacji.

Projekty zorganizowanej relokacji miejscowości prowadzone maja być przez spółkę Centralny Port Komunikacyjny. Będzie ona mogła wchodzić w porozumienia z samorządami. W porozumieniach tych określane mają być zasady udziału spółek budujących CPK z samorządami w kwestii przygotowywania i finansowania uchwalania nowych planów miejscowych i dokumentów studium, zasady i tryb odtworzenia elementów służących realizacji działań publicznych.

Projekt relokacji objąć ma w szczególności działania w zakresie:

  1. identyfikacji potrzeb właścicieli nieruchomości oraz innych osób, dla których nabycie nieruchomości skutkuje koniecznością zmiany miejsca zamieszkania lub prowadzenia działalności gospodarczej,
  2. identyfikacji potrzeb jednostek samorządu terytorialnego związanych z koniecznością odtworzenia składników majątkowych służących realizacji zadań publicznych,
  3. sporządzenia i konsultacji dokumentów planistycznych, w szczególności koncepcji urbanistycznych oraz projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
  4. ustanowienia korzystnej struktury gruntowej terenu, w szczególności poprzez podział albo scalenie i podział nieruchomości,
  5. nabywania i zamiany nieruchomości,
  6. w razie potrzeby – budowy lub przebudowy obiektów budowlanych.

Relokacja miejscowości – specjalny plan miejscowy i równolegle przygotowywana zmiana Studium

Na wniosek spółki realizującej projekt Centralnego Portu Komunikacyjnego, powstać będzie mógł specjalny dokument “miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla projektu relokacji“. Będzie musiał być zgodny z ustaleniami strategii rozwoju obszaru otoczenia CPK.

Przygotowywany na bazie ustawy o CPK plan miejscowy będzie mógł obejmować nie tylko obszary relokacji zabudowy mieszkaniowej, ale i obszary niezbędne do zapewnienia infrastruktury technicznej i społecznej związanej z projektem relokacji, w szczególności tereny publiczne oraz cmentarze.

By uprościć procedurę przygotowywania dokumentów planistycznych, projekt dopuszcza jednoczesne sporządzanie zmiany Studium i “relokacyjnego” planu miejscowego. Etapy postępowania przygotowywane maja być jednocześnie, jednak to zmiana Studium przyjęta będzie musiała zostać jako pierwsza. Plan będzie można przyjąć dopiero, gdy upłynie termin wniesienia ewentualnego rozstrzygnięcia nadzorczego wobec studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie.

W procedurze “relokacyjnej” przy przygotowywaniu Studium nie będzie wymagane przygotowanie bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę i określania zapotrzebowania na nową zabudowę.

Przyspieszeniu relokacji ma pomóc również umożliwienie równoległego przeprowadzenia konsultacji społecznych i opiniowania projektu planu. Konsultacje przeprowadzone mają być w formie co najmniej wnoszenia uwag, w terminie wynoszącym minimum 21 dni.

Do uchwalania planu miejscowego oraz do gruntów rolnych i leśnych objętych tym planem, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W sytuacji gdy w ramach projektu relokacji utworzone będą lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, porozumienie między CPK a samorządem będzie mogło określać zasady wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu.

Plany rezerwacji – odszkodowania zgodne z MPZP lub faktycznym stanem

W celu zabezpieczenia prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji Towarzyszącej lotniska, na wniosek Inwestora dokonywana ma być rezerwacja terenu.

Właścicielowi nieruchomości, która w całości lub w części znajduje się w granicach określonego w planie rezerwacji obszaru lokalizacji Inwestycji Towarzyszącej, przysługuje roszczenie o wykupienie nieruchomości lub jej części. Choć planowana jest rezygnacja z wprowadzania planu rezerwacji, to proponuje się przejęcie szczególnych zasad gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego. Dotychczas mogły one zostać ustanowione w planie rezerwacji obszaru inwestycji do potencjalnych regulacji rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie gminy lub ich części, na terenie których stosowane będą szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego i zasady nabywania nieruchomości.

W przypadku złożenia wniosku o wykup nieruchomości, wartość nieruchomości ma być określana jako wartość wynikająca z przeznaczenia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stracił moc w związku z wejściem w życie planu rezerwacji. W sytuacji gdy dana nieruchomość nie była objęta planem wartość będzie określana na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do dróg i mediów.

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Projekt wprowadza obowiązek ujęcia w planach zagospodarowania województw dokumentów wydawanych przez pełnomocników rządu ustanowionych w drodze ustawy (Art. 39).

Zmieniony będzie również artykuł 15, w zakresie rodzajów inwestycji realizowanych w trybie tzw. specustaw, które powinny być ujęte w planie miejscowym. Dodane mają zostać tam inwestycje w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego. Do art. 15, ust. 3 pkt 4b dodano również informację o określaniu w planie miejscowym linii tramwajowych. Jednocześnie zaplanowanie dodanie definicji “linii tramwajowej” do ustawy o transporcie kolejowym.

PPL spółką akcyjną

Projekt zakłada przekształcenie przedsiębiorstwa państwowego „Porty Lotnicze” w spółkę akcyjną. Jednocześnie planuje się wniesienie akcji Polskich Portów Lotnicze S.A., powstałej w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego na podwyższenie kapitału spółki Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o.. Celem ma być skupienie w jednym podmiocie kompetencji i zadań w zakresie strategicznego planowania i zarządzania krajową infrastrukturą lotniskową. Zakładane jest wniesienie do spółki budującej CPK nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa i jednocześnie pozostawały we władaniu Portów Lotniczych.

Treść projektu ustawy:

UStawa CPK tresc wrzesien

Treść uzasadnienia:

UStawa CPK uzasadnienie wrzesien