AKTUALNOŚCI

Projekt założeń do ustawy planistycznej w prekonsultacjach

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT) przeprowadza prekonsultacje założeń nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Celem reformy ma być stabilizacja i wprowadzenie mechanizmów zapewniających przewidywalność systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Prekonsultacje odbywały się w okresie świątecznym. W połowie grudnia 2020 roku wybrane stowarzyszenia, w tym m.in. Stowarzyszenie Architektów Polskich, Towarzystwo Urbanistów Polskich czy Kongres Ruchów Miejskich, a także samorządy czy jednostki publiczne zostały zaproszone do konsultacji założeń projektu uchwały. Uwagi przesyłać można do dziś tj. 15 stycznia.

Plan ogólny aktem prawa miejscowego

Nie zmieniają się propozycje rozwiązań względem poprzednich projektów. Wciąż zakłada się, że gminy uchwalać będą dwa rodzaje dokumentów: plan ogólny przeznaczenia terenów oraz szczegółowy plan zabudowy. Zmienią się jednak szczegóły dotyczące tego dwustopniowego system planowania w gminach. Zgodnie z zapowiedziami, plan ogólny (który zastąpi Studium) ma wciąż obejmować teren całej gminy, lecz mieć charakter prawa miejscowego i zmienić zakres, by bardziej elastycznie podchodzić do kształtowania przestrzeni.

Plan ogólny będzie musiał być zgodny ze strategiami rozwoju, w tym Strategią Rozwoju Gminy (o tej reformie pisaliśmy w ostatnich miesiącach przy okazji zmian wprowadzanych w ustawie o prowadzeniu polityki rozwoju). To tam przeniesiona ma zostać m.in. część diagnostyczna obecnych dokumentów Studium. Sam plan ogólny stanowić ma schemat zagospodarowania przestrzeni danej gminy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma mieścić się docelowe zagospodarowanie przestrzeni.

Przedstawione ma to być w formie graficznej z wyznaczeniem maksymalnych dopuszczonych linii zabudowy. Pozostały obszar gmin zostać ma objęty zakazem zabudowy. Delimitacja granicy odbywać się będzie w oparciu o bilans zagospodarowania terenów sporządzany na potrzeby opracowywania strategii rozwoju gminy. W ramach obszarów zabudowy wyznaczane będą również tereny uzupełniania zabudowy, na podstawie kryteriów zwartości zabudowy, dostępu do dróg publicznych, uzbrojenia terenu oraz zgodności ze standardami (o których poniżej). Sam rysunek planu ma być wykonywany z dokładnością do granic poszczególnych działek.

Ustalenia planu ogólnego w przeciwieństwie do Studium mają być wiążące dla wszystkich gminnych dokumentów stanowiących podstawę do wydania pozwolenia na budowę, a więc nie tylko planu zabudowy (o nim poniżej), ale i decyzji administracyjnych. Plan ogólny ma być dokumentem elastycznym, umożliwiając projektantowi swobodę w zakresie wariantowania rozwiązań na etapie sporządzania planów zabudowy, nie powodując jednocześnie konieczności zmiany planu ogólnego.

Obecnie gminy posiadają znaczną dowolność w określaniu w dokumentach Studium przeznaczenia jednostek przestrzennych. Ministerstwo planuje wprowadzenie katalogu stref funkcjonalnych. Inwestycja, która będzie prowadzona na podstawie decyzji lokalizacyjnej powinna mieścić się w ramach przeznaczeń wyznaczonych przez strefę funkcjonalną. Nie we wszystkich przypadkach strefy będą determinowały przeznaczenie poszczególnych terenów – tak będzie na przykład przy zabudowie śródmiejskiej. Ma to pozwolić na elastyczność w tworzeniu planów zabudowy.

Następcą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostać ma plan zabudowy. Oparty ma być o wytyczne wynikające z planu ogólnego.  Minimalnym obszarem objętym planem zabudowy ma być tzw. jednostka urbanistyczna, czyli obszar, który umożliwi spełnienie wszystkich standardów urbanistycznych. W ramach jednostki urbanistycznej określana ma być chłonność terenu. Oznacza to koniec tzw. “mikroplanów”, obejmujących pojedyncze działki.

Standardy krajowe, standardy gminne

Dodatkiem mają być standardy urbanistyczne. Analogicznie do standardów wprowadzonych w 2018 roku przy okazji specustawy mieszkaniowej, mają zawierać wskaźniki dotycząc podstawowej infrastruktury społecznej i technicznej, które spełniać ma zabudowa. Standardy mają być zawarte w przepisach prawa powszechnie obowiązującego i w skali ogólnokrajowej uwzględniać zróżnicowanie specyfiki lokalnej gmin i ich roli w sieci osadniczej. Gminy będą mogły przygotować własne, lokalne standardy. Trwają właśnie wstępne konsultacje założeń specustawy.

Lokalizowanie każdej inwestycji już na etapie planistycznym warunkowane ma być zgodnością z przyjętymi standardami. Na potrzeby planu zabudowy dopuszczalne będzie uwzględnianie obiektów dopiero planowanych w tymże lub innym uchwalonym wcześniej planie zabudowy. Ustawa przewidywać ma również sytuację, gdy planu zabudowy nie ma.

Koniec z “wuzetkami” w polu. Decyzje lokalizacyjne tylko dla terenów o zwartej zabudowie

W obowiązującej ustawie możliwość realizacji inwestycji do czasu uchwalenia planu została wprowadzona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (WZiZT). MRPiT proponuje pozostawić w okrojonej wersji warunki zabudowy, które zmienią jednak nazwę na decyzje lokalizacyjne. Choć będą one przypominać dotychczasowe “wuzetki” to służyć mają uzupełnianiu zabudowy na obszarach o już ukształtowanej strukturze funkcjonalno-przestrzennej. Będą wydawane tylko na terenach o zwartej zabudowie, wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną. Gwarantować ma to warunek zgodności decyzji lokalizacyjnych z planem ogólnym i standardami urbanistycznymi. W planie ogólnym w obrębie terenów zabudowy wyznaczane będą tereny uzupełniania zabudowy, na których nowa zabudowa będzie mogła być realizowana na podstawie decyzji lokalizacyjnych.

Zgodność decyzji lokalizacyjnej ze standardami będzie badana w oparciu o istniejące obiekty zapewniające spełnienie standardów lub obiekty będące w fazie realizacji.

Partnerstwo publiczno-prywatne w ramach ZPI

Kolejnym narzędziem, które pojawić ma się wraz z nową ustawą ma być zintegrowany projekt inwestycyjny. Wykorzystywać mają one partnerstwo publiczno-prywatne na potrzeby kreowania przestrzeni inwestycyjnych. W jego ramach zawierana ma być umowa urbanistyczna zawierana między gminą i inwestorem, w której formalizowane będą wzajemne oczekiwania, prawa i obowiązki oraz podział ról w całym procesie. Założenia ZPI będą musiały być zgodne z planem ogólnym.

Wiele propozycji rewolucji, niewiele zmian

Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma już ponad 17 lat. Jak zauważa Ministerstwo:

dotychczasowy system opiera się o założenie, że prawidłowe planowanie przestrzenne, w tym uchwalanie planów miejscowych będzie powszechną praktyką gmin. Treść ustawy zawiera przepisy proceduralne pozostawiając szerokie władztwo planistyczne gminie. (…) W rzeczywistości okazało się, że uchwalenie planów miejscowych nie jest dla gmin priorytetem

Jednak zmianach mówi się już od wielu lat. Wprowadzić je miał między innymi Kodeks Urbanistyczno-Budowlany, który powstawał za rządów koalicji PO-PSL. Prace nad projektem “KUB-u”, choć znacznie zmodyfikowanym, kontynuował pierwszy rząd Prawa i Sprawiedliwości, gdy prace trwały w ramach ministerstwa infrastruktury i budownictwa (wiceministrem był wówczas Tomasz Żuchowski). Zmiany w rządzie przerwały prace nad “Kodeksem”. Szerokiej reformy nie doczekaliśmy również podczas, gdy wątek zarządzamy był przez wiceministra Artura Sobonia. Choć Prawo i Sprawiedliwość zapowiadało odejście od “specustaw”, to podczas jego kadencji wprowadzona została kontrowersyjna “specustawa mieszkaniowa”. Prace nad projektem reformy przeniosły się następnie do Ministerstwa Rozwoju i – od 2020 roku – do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, obu z dużym wpływem polityków związanych z “Porozumieniem”. Większość przedstawianych projektów zakładała przygotowanie nowej ustawy i rewolucję, przynajmniej w kwestii prawnej.