AKTUALNOŚCI

Polski Ład: Rząd zaakceptował domy do 70m2 bez pozwolenia

Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został przyjęty przez Rząd i trafi do prac Parlamentu.

  • Projekt zakłada wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy.
  • Domy będą jednak musiały być zgodnie z planem miejscowym lub w przypadku jego braku: wymagać będą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  • Projekt nowelizacji wprowadza nowe terminy wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz wprowadza zasady kar za przekroczenie terminu przez odpowiednie organy
  • Ustawa zmienić ma również tryb karania za przewlekłość przy wydawaniu decyzji celu publicznego
Powiat Wadowicki

Powiat Wadowicki / fot. Krzystof Cabak, lic.: CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Maksymalnie jeden dom “bez pozwolenia i zgłoszenia” na 500 m2 działki

W dotychczasowym stanie prawnym budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia z projektem budowlanym (art. 29 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 30 ust. 4b) oraz ustanowienia kierownika budowy (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b) i prowadzenia przez niego dziennika budowy (art. 45 ust. 1 pkt 1).

Obowiązująca wersja ustawy Prawo budowlane pozwala już na budowę domów wolnostojących na podstawie zgłoszenia. Umożliwiła to nowelizacja ustawy z dnia 13 lutego 2020 r., podpisana przez prezydenta 3 marca 2020 r., której zapisy weszły w życie pół roku później.

W uproszczonej formule – bez pozwolenia i zgłoszenia oraz bez konieczności wyznaczenia kierownika budowy – będzie można uzyskać zgodę na realizację budynku o powierzchni zabudowy do 70 m2. Projekt zakłada, aby ze względów bezpieczeństwa nie były one nie więcej niż dwukondygnacyjne. W artykule 29, punkt 1 ustawy Prawo Budowlane, który wskazuje listę obiektów które nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymagają zgłoszenia dodany ma zostać punkt o następującej treści:

wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora

Warto dodać, że w przyjętym projekcie nowelizacji ustawy usunięto ograniczenie powierzchni użytkowej mieszkania do 90 m². A więc domy będą mogły mogły mieć znacznie większą powierzchnię użytkową.

Zmieni się również podpunkt 16 z treści:

wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

w kierunku:

wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
a) do 35 m²,
b) do 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
– przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki;”;

Oznacza to, że domy będą mogły być tylko budynkami wolnostojącymi.

Projekt wprowadza jednak wymóg lokalizacji maksymalnie jednego takiego obiektu na każde 500 m² powierzchni działki (początkowo miało być to 1000 m²). Zdaniem autorów będzie to odpowiedni mechanizm gwarantujący, że ustawa będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Oznacza to, że dopiero gdy działka będzie miała 1000 m2 powierzchni, będą mogły znaleźć się na niej dwa domy powstałe w oparciu o przyjmowaną właśnie procedurę. Na mniejszej działce powstać będzie mógł maksymalnie jeden dom “bez zgłoszenia”.

Dom “bez zgłoszenia” do 70m2 na sprzedaż? Grozić ma za to odpowiedzialność karna

W przypadku budowy wolnostojących domów, realizowanych na podstawie artykułu 29, punkt 1, podpunkt 1a, czyli budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² realizowanych bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia, budowa prowadzona ma być wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Inwestor ma złożyć oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to składane ma być pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikająca z Kodeksu karnego. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Klauzula ma zastąpić pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

W oświadczeniu inwestor ma również przyjąć odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz potwierdzać kompletność dokumentacji.

Nie każda przewlekłość wydawania decyzji celu publicznego będzie karana

Dotychczas obowiązują przepisy umożliwiające karanie organu za przewlekłe procedowanie spraw związanych z wydaniem decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nałożenie kary pieniężnej jest bezwarunkowe. Propozycja zmiany przepisów zmierza do wymierzania kary jedynie na żądanie strony. Postępowanie będzie musiało być inicjowane przez stronę postępowania w sprawie lokalizacji celu publicznego, jednak wciąż ma być prowadzone z urzędu.

Dzięki temu odciążone mają zostać organy wymierzające kary, a jednocześnie każdy inwestor będzie mógł doprowadzić do ukarania opieszałego organu.

Terminy na wydanie decyzji WZ. Opóźnienia będą karane

Dziś w teorii decyzja o warunkach zabudowy powinna być wydana w ciągu 30 dni. Wynika to Kodeksu Postępowania Administracyjnego, jednak w wielu postępowaniach o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy jest to termin praktycznie nie do osiągnięcia. Z tego powodu postępowania trwają często wiele tygodni więcej i powszechną praktyką jest wydłużanie terminu.

Projekt przewiduje rozszerzenie zakresu przepisów regulujących m.in. termin wydania decyzji, dziś dotyczących decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego również do decyzji o warunkach zabudowy. Proponowana zmiana zakłada dwa terminy wydania “wuzetki”. Oba wpisane mają być wprost do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² wynosić ma 21 dni. Dodajmy, ze w pierwszej wersji projektu ustawy zakładano dłuższy termin wynoszący 30 dni. W uzasadnieniu czytamy, że te sprawy są prostsze i powtarzalne stąd organy będą musiały dotrzymywać miesięcznego terminy.

W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy innych niż domy do 70m2, ustawa przewiduje 90-dniowy termin wydania decyzji. Ma być on dłuższy niż dla decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wydłużenie to wynikać ma z faktów konieczności uzyskania uzgodnień oraz opracowania analizy urbanistycznej, opracowywanej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Terminy wydania decyzji o warunkach zabudowy - projekt zmian

Terminy wydania decyzji o warunkach zabudowy – projekt zmian

Konsekwencje finansowe za spóźnienia z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy

Z jednej strony, projekt zakłada wydłużenie terminów dla organów wydających “wuzetki”. Z drugiej zaś wprowadza karty administracyjne za opóźnienia. Autorzy projektu wskazują, że wprowadzenie terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy razem z konsekwencjami finansowymi dla jego przekroczenia powinno wpłynąć na usprawnienie postępowań administracyjnych.

Dotychczas art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym dotyczył tylko decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego:

W przypadku niewydania przez właściwy organ decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar pieniężnych stanowią dochód budżetu państwa.

Jeśli zaprezentowane dziś zmiany wejdą w życie, to kary będą mogły być też naliczane za zwłokę w wydaniu “wuzetki” po upłynięciu terminu 90 lub 21 dni. Ministerstwo wskazuje, że jednolite regulacje proceduralne dla obydwu rodzajów decyzji, tj. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego, przyczynią się do większej spójności przepisów prawa w tym zakresie.

Jednolite regulacje proceduralne dla obydwu rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przyczynić mają się zdaniem rządu do większej spójności przepisów prawa w tym zakresie.

Doprecyzowanie obszaru analizy do “wuzetek”

W artykule 61 (ust. 5a) został sprecyzowany sposób ustalenia obszaru analizowanego, który nie odnosi się do działki, ale do terenu inwestycji. W związku z tym nastąpić ma doprecyzowanie definicji frontu terenu.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Jednocześnie w przypadku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego tzw. “domu do 70m2” (o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa Budowlanego) nastąpić ma wskazanie maksymalnego obszaru analizowanego w odległości nie większej niż 200 m od terenu objętego wnioskiem. Ma to umożliwić zmniejszenie czasochłonnej pracy analitycznej w przypadku konieczności obliczeń dotyczących obszarów analizowanych o dużej powierzchni. W przypadku “domów do 70m2” planowane jest odstąpienie od wymogu uzasadnienia decyzji, gdy uwzględni ona w całości żądanie strony

Projekt w Parlamencie

Projekt dotyczy możliwości budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o powierzchni zabudowy do 70 m2, bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia wraz z projektem budowlanym, przyjęty został przez rząd i skierowany do Sejmu. Tam skierowany został do I czytania na Komisjach Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.