Kodeks urbanistyczno-budowlany – założenia projektowe

Przedstawiamy główne założenia zmian jakie wprowadza Kodeks urbanistyczno-budowlany. Skupimy się na zagadnieniach dotyczących planowania przestrzennego.

Do gotowej wersji daleka droga – przed członkami Komisji Kodyfikacyjnej jeszcze m.in. zapisy szczegółowe. Dostępna jest jednak podstawowa projektowa wersja ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany. Kodeks składa się z 11 działów, które mają uregulować cały proces inwestycyjno-budowlany od etapu planowania  przez przystępowanie do robót budowlanych, ich realizację oraz utrzymanie obiektu budowlanego. Dzisiaj zwrócimy uwagę na pierwsze 4, w których opisane są główne zmiany w aspekcie planowania przestrzennego.

W preambule Kodeks podkreśla, że „przestrzeń jest dobrem wspólnym będącym niezbywalnym elementem dziedzictwa narodowego”.

Dział I – Przepisy ogólne – zawarte są w nim definicje i objaśnienia odnośnie regulacji

W dziale pierwszym opisano podstawowe pojęcia. Istotne z punktu widzenia planowania jest rozróżnienie terenów zabudowy w studium gminy na:

• obszary zabudowane – obejmują  tereny charakteryzujące się zwartą zabudową oraz posiadające dostęp do niezbędnej infrastruktury technicznej,
• obszar rozwoju zabudowy – rezerwy terenowe – wyznacza się, gdy chłonność niezabudowanych terenów, na których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jest niewystarczająca do zabezpieczenia potrzeb. Ich powierzchnia powinna być adekwatna do wyników analiz demograficznych i możliwości gospodarczych gminy,
• obszar o ograniczonej zabudowie – wszelkie tereny zielone – leśne czy rolne.

Wśród aktów planowania oprócz studium i MPZP wyróżniono nowe – miejscowe przepisy urbanistyczne. Miejscowe plany i przepisy mają kształtować sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. MPZP określa przeznaczenie i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. W miejscowych przepisach natomiast mogą zostać określone istniejące funkcje oraz warunki zagospodarowania i ograniczenia.

Gminy będą musiały przeprowadzać analizy społeczno-gospodarcze, które wspierać będą realizację lokalnej polityki przestrzennej. Wśród analiz istotne będą te ekonomiczne i demograficzne (w tym procesy migracyjne), co pozwoli na lepsze wyznaczanie terenów pod zabudowę. Cały proces planowania oczywiście będzie musiał być jawny dla społeczeństwa.

Dział II – Uczestnicy procesu inwestycyjno-budowlanego

Określone tu są prawa i obowiązki uczestników całego procesu budowlanego. Wyróżniono inwestora, gminę, osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w procesie inwestycyjno-budowlanym oraz organy administracji publicznej (czyli organy administracji architektoniczno-budowlanej i organy nadzoru budowlanego) jako podmioty biorące udział w procesie budowlanym.

Dział III – Planowe gospodarowanie przestrzenią

Cały dział odnosi się do lokalnego planowania w gminie. Zastępuje on ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie planowania lokalnego. Nakłada obowiązek sporządzania strategicznych ocen oddziaływania na środowisko przy uchwalaniu aktów planowania przestrzennego, a w przypadku studium i MPZP prognozy skutków finansowych.

Urbanistyczne standardy planistyczne

Nową rzeczą jest ustanowienie urbanistycznych standardów planistycznych, które określi minister w rozporządzeniu. Będą one wiążące dla gminy przy sporządzaniu aktów planowania. Standardy będą określały wymagania w zakresie:

• infrastruktury społecznej
• infrastruktury technicznej
• zagospodarowania i zabudowy terenu (w tym intensywności zagospodarowania terenu, wskaźników powierzchni biologicznie czynnej, wysokości budynków, minimalnej powierzchni nieruchomości gruntowej i szerokości jej frontu, tablic i urządzeń reklamowych umieszczanych w przestrzeni publicznej)

Dalszą część działu stanowią akty planowania przestrzennego. W przypadku planów miejscowych gmina będzie miała obowiązek sporządzenia ich na terenach rozwoju zabudowy – co teoretycznie ma być zabezpieczeniem przed chaotycznym rozlewaniem zabudowy tam, gdzie nie ma to ekonomicznego uzasadnienia. Ponadto tereny zagrożenia powodziowego i obszary pasa nadbrzeżnego będą musiały mieć określone zasady zagospodarowania.

Planowanie na obszarze rewitalizacji

Szczególnym planem będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru rewitalizacji, na podstawie którego będzie prowadzona rewitalizacja. Na obszarach zdegradowanych gmina na podstawie planu będzie mogła mieć szeroką gamę narzędzi wspierających proces odnowy (np. prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz gminy). W Kodeksie szeroko również jest opisany przebieg rewitalizacji. Określa jak ma wyglądać i jakie obowiązki ma gmina. Proces ma składać się z dwóch części – planistycznej i realizacyjnej. Rewitalizację ma przeprowadzać operator, którym również może być spółka kapitałowa.

Miejscowe przepisy urbanistyczne

Nowym narzędziem urbanistów będą miejscowe przepisy urbanistyczne. Będą sporządzane tam, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy dla obszaru zabudowanego lub zwartego układu urbanistycznego. Określą funkcje nieruchomości i warunki zagospodarowania – mają być czymś na rodzaj decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Co ważne będą musiały być zgodne ze studium gminy.

Urbanistyczny projekt realizacyjny – współpraca gminy i inwestora

Według nowych przepisów możliwa będzie współpraca inwestorów i gminy w ramach urbanistycznego projektu realizacyjnego. Inwestor będzie mógł wystąpić o sporządzenie planu miejscowego, umożliwiającego wybudowanie projektu jaki przedstawi. Zobowiązany jednak będzie ponieść koszty uchwalenia planu i koszty budowy infrastruktury technicznej. Jeżeli projekt jest zgodny z polityką przestrzenną gminy i nie budzi sprzeciwów społeczności lokalnej, może ona przystąpić do negocjacji, których zwieńczeniem ma być umowa. Zawierać ona będzie charakterystykę przedsięwzięcia, harmonogram prac czy udział w kosztach poszczególnych stron. Wspierane będzie zatem planowanie w oparciu o projekt urbanistyczny. W przypadku sprzeciwów społecznych lub analiz wykazujących, że przedsięwzięcie nie przyniesie korzyści gminie może ona odstąpić od negocjacji z inwestorem.

Dział IV – Inwestowanie na terenach nie objętych planem miejscowym

Dział określa na jakiej zasadzie można inwestować na terenach, gdzie nie uchwalono żadnego aktu prawa miejscowego. Istotne jest, że rozróżniono określanie form zagospodarowania na obszarach zabudowanych i obszarach o ograniczonej zabudowie, chroniąc tym samym tereny zielone przed zabudową powołując się na zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta nie występuje w nowym kodeksie, aczkolwiek określanie funkcji i zagospodarowania podobne jest do obecnie istniejących WZ-tek.

Obszary zabudowane

Na obszarach, gdzie zabudowa będzie dopełniania określona zostanie istniejąca funkcja. Podobnie jak w dotychczasowych decyzjach o warunkach zabudowy na podstawie dominującego sposobu korzystania z nieruchomości w sąsiedztwie i po odpowiedniej analizie urbanistycznej. Ona określi kubaturę budynku, formę dachu i wskaźniki chłonności terenu.

Obszary o ograniczonej zabudowie

W przypadku obszarów o ograniczonej zabudowie podstawą ustalenia warunków zagospodarowania jest dotychczasowe użytkowanie – „Istniejącą funkcję nieruchomości gruntowej ustala się na podstawie dotychczasowego sposobu korzystania z tej nieruchomości.” Kodeks teoretycznie ma uchronić przed pomniejszaniem powierzchni terenów rolnych i leśnych, a równocześnie pozostawia możliwość elastycznego użytkowania i czerpania dochodów z tych rejonów.

Powyżej przedstawione są w skrócie pierwsze cztery działy Kodeksu. Istotny dla planistów jest również kolejny – V, w którym omówiony jest proces scalenia i podziału gruntów. W założeniach projektowych nowy Kodeks ma cechować się „większą przewidywalnością polskiej przestrzeni”. Planowanie ma być zasadą, a budowa tam, gdzie nie ma planu wyjątkiem. Pamiętajmy, że zapisy nie są jeszcze kompletne (brakuje zapisów szczegółowych) i pewna część zagadnień będzie jeszcze rozbudowana (rewitalizacja czy miejscowe przepisy urbanistyczne).

Co Wy sądzicie o proponowanych zmianach – unowocześnią i polepszą system planowania, czy zapisy są zbyt ogólne i dotychczasowa praktyka nie ulegnie poprawie ?

Przypominamy, że składanie uwag Kodeksu trwa do 7 lipca i można je wysyłać na adres e-mail: [email protected]