Podział nieruchomości – cz.3

Poniżej przedstawione zostały etapy postępowania w podziale nieruchomości z urzędu oraz w efekcie pracy sądu.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI Z URZĘDU

Zgodnie z art. 97a Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości z urzędu można dokonać dla każdej z nieruchomości, ale tylko w przypadku gdy podział ten jest niezbędny do realizacji celów publicznych. Za cel publiczny uznaje się różne rodzaje robót lub elementów, które mają służyć ogółowi społeczeństwa do podwyższenia standardu i atrakcyjności życia. Do celów publicznych można zaliczyć między innymi:

• wydzielenie gruntu pod drogi publiczne, drogi wodne oraz budowę i utrzymanie tych dróg
• wydzielenie gruntu pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie
• budowę i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów, energii elektrycznej
• budowę i utrzymanie publicznych urządzeń zaopatrujących ludność w wodę, gromadzenia, przesyłania i odprowadzania ścieków
• budowę i utrzymanie obiektów służących pod: urzędy, sądy, państwowe szkoły wyższe, do obrony kraju.

W przypadku nieruchomości, które należą do gminnego zasoby nieruchomości (czyli stanowią własność gminy) i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, podziału z urzędu może dokonać wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Natomiast w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa podziału wolno dokonać po wcześniejszym zasięgnięciu opinii starosty, który wykonuje zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podziału z urzędu można dokonać również w celu:

• wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
• realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw,
• realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych.[1]

Koszty podziału z urzędu ponosi wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Istnieje jednak możliwość finansowania całej procedury z innych środków. W przypadku, kiedy dokonywany jest podział nieruchomości, na której ma zostać zrealizowany obiekt celu publicznego, koszty mogą być pokryte przez instytucję realizująca dany cel publiczny.

Podział nieruchomości z urzędu nie wyklucza możliwości dokonania administracyjnego podziału na wniosek. Ważne jest jednak to, że wnioskodawcą takiego podziału może być osoba, która ma interes prawny, a więc właściciel lub użytkownik wieczysty.

Szczególnym trybem postępowania z urzędu jest postępowanie przy podziale nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (czyli nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej lub zbioru dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, czyli nie można ustalić właścicieli).

Postępowanie podziałowe w takim przypadku można przeprowadzić tylko z urzędu przy łącznym wystąpieniu dwóch warunków:

• kiedy nieuregulowany stan prawny nieruchomości jest spowodowany brakiem możliwości ustalenia podmiotu prawa własności nieruchomości(właściciela),
• oraz kiedy część projektowanej  do wydzielenia nieruchomości jest niezbędna do realizacji celu publicznego.[2]

Sposób postępowania przy podziale nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnych określa art.97a Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1) Pierwszym z etapów w celu przeprowadzenia takiego podziału jest podanie informacji o zamiarze dokonania podziału. Wiadomość ta zostaje podana w sposób szczególny. Ze wzglądu na brak właścicieli informacja podawana jest przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz zamieszczana na stronie internetowej urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

2) Postępowanie podziałowe wójt (burmistrz lub prezydent miasta) może rozpocząć, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od zamieszczenia wcześniejszej informacji o zamiarze wszczęcia procesu podziału nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa do danych nieruchomości.

3) Po bezskutecznym upływie terminie dwóch miesięcy (o którym mowa w punkcie 2) wójt(burmistrz lub prezydent miasta) może wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości.

4) Decyzja o podziale nieruchomości podlega ogłoszeniu w sposób zwyczajowo określony dla danej miejscowości oraz poprzez publiczne obwieszczenie. Po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia decyzji uznaje się ją za doręczoną.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI W EFEKCIE PRACY SĄDU

Podział nieruchomości orzekany przez sąd jest podziałem prawnym. Sąd nie może przedmiotem swojego podziału uczynić tylko podziału ewidencyjnego, gdyż ten zgodnie z art. 96 Ustawy o gospodarce nieruchomościami należy do kompetencji wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Podział nieruchomości sądowy jest jedynym z podziałów, w którym podział prawny zostaje wcześniej ustanowiony przez podziałem geodezyjnym i ewidencyjnym.

Współwłasność nieruchomości stanowi zawsze o tymczasowym posiadaniu rzeczy w części ułamkowej, dlatego też każdy ze współwłaścicieli może żądać wydzielenia części swojego majątku i zniesienia praw innych współwłaścicieli do tej części. Taka sytuacja jest możliwa poprzez:

• trwałe podzielenie nieruchomości,
• przyznanie całość jednemu z współwłaścicieli i spłaty pozostałych,
• sprzedanie nieruchomości i podział uzyskanego dochodu.

W przypadku podziału współwłasności najwłaściwszym rozwiązaniem jest sąd, który dokonuje rozstrzygnięć przede wszystkim w sprawach:

• zniesienia współwłasności nieruchomości w przypadku braku porozumienia jej właścicieli
• wydzielenia działki budowlanej, na której został wzniesiony w dobrej wierze budynek przez samoistnego posiadacza
• podziału wspólnego majątku małżonków
• dokonania działu spadku
• nabycia prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie

Postępowanie podziałowe przed sądem różni się od podziału administracyjnego głównie tym, że w procesie tym nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział, a prawomocne orzeczenie sądowe, które stanowi podstawę przeprowadzania podziału ewidencyjnego.

W przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym został wskazany sposób podziału nieruchomości dla danych działek, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Natomiast jeśli nieruchomość ta została wpisana do rejestru zabytków oprócz opinii organu wykonawczego gminy, zasięga opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Opinie te natomiast nie maja charakteru postanowienia, nie wiążą sądu w orzekaniu o sposobie podziału. Podlegają jedynie swobodnej jego ocenie. Ponadto mimo, iż istnieją miejscowe plany, sąd nie podlega rygorowi bezwzględnego przestrzegania ich ustaleń.