Międzyzdroje: Kontrowersje po wizualizacjach ustaleń MPZP
Szczeciński deweloper Siemaszko dostał pozwolenie na budowę budynku o wysokości 112 metrów i 33 kondygnacjach nadziemnych w Międzyzdrojach. Kontrowersyjna inwestycja powstaje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Nadmorska część miasta Międzyzdroje skupia historyczne zabudowania kurortu, który powstał jeszcze przed II wojną światową. W XIX wieku miejscowość stała się modnym kierunkiem wycieczek. Powstało tam m.in. molo, Park Zdrojowy, hotele, pensjonaty i wille w charakterystycznym dla wybrzeża Bałtyku stylu architektonicznym. Po II wojnie światowej w mieście pojawiały się modernistyczne budynki o funkcji turystycznej. Dziś wśród tej zabudowy powstać może pierwszy w miejscowości obiekt wysoki – mierzący aż 112 metrów.
Wizja urbanistyczna dla miasteczka nadmorskiego
Poprzedni burmistrz Międzyzdrojów, Leszek Dobosz, wskazywał, że wysokie budynki będą zlokalizowane tylko we wschodniej i zachodniej części miasta. W części centralnej zachowany miał być dotychczasowy, niski charakter zabudowy. Podział niewielkiej miejscowości na takie trzy strefy wydaje się tłumaczeniem polityki realizowanej także przez wiele innych nadmorskich samorządów tj. intensywnego wykorzystywania przestrzeni pod funkcję turystyczną. Również w województwie zachodniopomorskim, w Pobierowie, powstaje obiekt o wysokości 11 kondygnacji i liczbie ponad 700 pokoi (obecnie prace zostały tymczasowo wstrzymane). Takich inwestycji jest jednak więcej na całym polskim wybrzeżu – od Świnoujścia do Krynicy Morskiej.
Jest to jednak proces gwałtownej urbanizacji niespotykany dotąd w nadbałtyckich kurortach. By odszukać podobny, należy spojrzeć na hiszpańskie wybrzeże. Najbardziej znanym przykładem jest Benidorm. Jeszcze w latach 50. XX wieku była to wieś rybacka na wybrzeżu Costa Blanca. W 1954 nastąpił znaczny rozwój turystyki zorganizowanej, co skrzętnie wykorzystał ówczesny burmistrz Pedro Zaragoza. Stworzył plan tętniącego życiem kurortu, co spodobało się panującemu wtedy w Hiszpanii Francisco Franco. Zakładano, że każdy budynek będzie posiadał własny “obszar rekreacyjny”, gwarantujący w przyszłości odpowiednią ilość wolnej przestrzeni wokół. W Benidorm od tamtego czasu występują ograniczenia dotyczące gęstości zabudowy i odpowiedniego udziału zieleni. Obecnie znajduje się tam ponad 330 wieżowców (najwyższy mierzy ok. 190 metrów) i nazywany jest przez Hiszpanów “Manhattanem Śródziemnomorza”. Miasto liczy dziś poniżej 70 tysięcy mieszkańców.
Sprawdziliśmy, jak wygląda sytuacja ponad 100-metrowych wież w kurortach nadmorskich sąsiednich Niemiec. Bezpośrednio nad morzem funkcjonują tam dwa takie budynki: Maritim w dzielnicy Lubeki – Travemünde, a także Maritim Clubhotel w Timmendorfer Strand. Oba powstały w latach 70. XX wieku. Powstająca dziś zabudowa jest jednak znacznie niższa. Nowe wysokie obiekty powstały już w dużych, portowych miastach u ujścia dużych rzek: Atlantic Hotel Sail City nad Wezerą w Bremenhaven oraz Elbphilharmonie w Hamburgu.
NIK: polskie wybrzeże z fatalną polityką przestrzenną
Polskie wybrzeże jest zabudowanie intensywnie i – niestety – niekontrolowanie. Jeszcze w 2016 roku pisaliśmy o ustaleniach Najwyższej Izby Kontroli, dotyczącej fatalnej polityki przestrzennej nadmorskich samorządów. Kontrolerzy zbadali wówczas 18 jednostek: cztery starostwa powiatowe, dziewięć urzędów gmin, cztery inspektoraty nadzoru budowlanego oraz gminny ośrodek sportu i rekreacji. Kontrola wykazała liczne przypadki samowoli budowlanych, przez co gminy i powiaty nadmorskie często nawet nie wiedziały o nieruchomościach postawionych w pasie nadbrzeżnym. Inwestycje powstawały m.in. na klifach. Ustalenia wskazały wówczas, że prawie 80% terenów przylegających do brzegu morskiego nie było objęte planami zagospodarowania, a budowy mogły odbywać się na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy. Jedynie w dwóch z dziewięciu kontrolowanych gmin obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmujące tereny pasa nadbrzeżnego. Gminy tłumaczyły brak planów miejscowych dla terenów w pasie nadbrzeżnym ich nieatrakcyjnością pod względem inwestycyjnym oraz brakującymi środkami finansowymi.
Liberalny plan sprzed dekady
O dziwo w przypadku Międzyzdrojów nie mamy jednak do czynienia z brakiem planu miejscowego. Na terenie tym obowiązuje dziś uchwała zmieniająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Promenady Wschodniej w Międzyzdrojach. Została przyjęta uchwałą rady miejskiej w Międzyzdrojach z 22 grudnia 2011 roku.
Kontrowersyjna inwestycja zlokalizowana jest na karcie terenu 13UTM, której ustalenia publikujemy poniżej:
7. Na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 13UTM (o powierzchni 0,42 ha) położonym całkowicie w granicach pasa ochronnego brzegu wód morskich, ustala się następujące zasady i standardy zagospodarowania:
1) przeznaczenie terenu: teren usług hotelarsko-mieszkaniowych;
2) zasady zagospodarowania terenu:
a) udział powierzchni zabudowanej do powierzchni działki – maksimum do 90%,
b) udział powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni działki – minimum 5%,
c) istniejące obiekty kubaturowe i infrastrukturę techniczną przeznacza się do likwidacji, w tym istniejący obiekt stacji transformatorowej należy przenieść na teren oznaczony na rysunku planu symbolem 11ZP/KS, UT,E,
d) zabudowa: stara – do sukcesywnej likwidacji; nowa – wolnostojąca,
e) nowa zabudowa, o konstrukcji posadowienia odpornej na działanie fal sztormowych, o wysokości nie mniej niż 15 kondygnacji albo nie mniej niż 50,0 m i nie więcej niż 150,0 m od poziomu frontowego wejścia do budynku do górnego poziomu attyki,
f) wysokość elewacji frontowej – nie mniej niż 50,0 m i nie więcej niż 150,0 m na szerokości min 40% elewacji frontowej głównej bryły budynku,
g) nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z oznaczeniami i wymiarowaniem na rysunku planu,
h) obowiązuje cofnięcie elewacji frontowej (od strony ulicy Promenada Gwiazd) powyżej 5÷10 kondygnacji o 6,0 m od ustalonej linii zabudowy w parterze budynku,
i) dopuszcza się wysunięcie poza ustalone linie zabudowy: balkonów, wykuszy i ścian budynku – do 3,0 m
(dotyczy elewacji zachodniej); schodów wejściowych, okapów, markiz, elementów małej architektury –
do 6,0 m; zjazdów garażowych – od linii rozgraniczenia z gminnym ciągiem pieszo-jezdnym oznaczonym na rysunku planu symbolem 01KPJ-I; nadwieszenie lub/i wysunięcie bryły budynku (wyłącznie
powyżej pierwszej lub drugiej oraz dziesiątej kondygnacji) do: – 6,0 m od strony ulicy Promenada
Gwiazd, – 25,0 m (wysunięcie powyżej piątej kondygnacji) od strony gminnego ciągu pieszego oznaczonego na rysunku planu symbolem 04KP-I (dotyczy elewacji wschodniej, na której dopuszcza się lokalizację szybu/ów windowego/wych lecz wyłącznie jako panoramicznego/nych),
j) dachy płaskie, stropodachy, z dopuszczeniem posadzek tarasowych, także w formie „zielonego dachu”
oraz elementów rekreacji czynnej (np. basenów kąpielowych odkrytych, kortów itp.),
k) na dachach dopuszcza się usytuowanie elementów technicznych i technologiczno-funkcjonalnych takich
jak: czerpnie i wyrzutnie powietrza, kioski klatek schodowych, stacji wentylacyjnych i klimatyzacyjnych
oraz balustrad (także szklanych do wysokości 2,0 m od poziomu posadzek; materiały elewacyjne dominujące: drewno, metal, szkło; kolorystyka: jasna w odcieniach pastelowych,
l) pochylenia połaci dachowych – do 5º,
m) szerokość elewacji frontowej – (maksymalna) uwarunkowana szerokością działki, położenia przy ulicy
oraz przepisami odrębnymi,
n) dopuszcza się zapewnienie miejsc parkingowych wyłącznie w garażu podziemnym zlokalizowanym
w podziemiu budynku hotelowo-mieszkalnego i w parkingu podziemnym usytuowanym na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 11ZP/KS,UT,E,
o) miejsca postojowe dla samochodów osobowych zapewnić w ilościach nie mniej niż 1 miejsce na 2,5 lokalu mieszkalnego lub/i 1 miejsce na 2,5 pokoju hotelowego,
p) miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia segregowanych odpadków stałych z nakazem
wbudowania w budynek, w ilościach – minimum 1 miejsce dla minimum czterech pojemników,
q) ewentualną stację transformatorową należy zrealizować poprzez wbudowanie w podpiwniczenie budynku;
r) dopuszcza się lokalizację na najwyższej części budynku: masztów, stacji przekaźnikowych i urządzeń teletechnicznych – zgodnie z przepisami odrębnymi,
s) nie dopuszcza się wygrodzenia terenu ogrodzeniami za wyjątkiem elementów małej architektury (do wysokości 0,6 m od poziomu terenu) i zieleni ozdobnej oraz szklanych ekranów wiatrochronnych (do wysokości 2,0 m od poziomu terenu);
3) zasady obsługi komunikacyjnej terenu: – wjazd z drogi publicznej, oznaczonej na rysunku planu symbolem
01KPJ-I; – wejścia jw. oraz z ciągu pieszego oznaczonego na rysunku planu symbolem 04KP-I;
4) zasady obsługi infrastrukturą techniczną: zgodnie z zawartymi w § 5 ust. 2 poprzez sieci uliczne: wodociągową, kanalizacyjną deszczową i ściekową, elektroenergetyczną 15 i 04kV, gazową i teletechniczną.
5) zasady ochrony środowiska i przyrody: zgodnie z zawartymi w § 6;
6) zasady ochrony pasa nadbrzeżnego: zgodnie z zawartymi w § 7
Cały plan zamieszczamy pod artykułem.
Decyzja poprzednich władz w praktyce uniemożliwia reakcję gminy
Choć kontrowersyjna inwestycja powstaje w bliskim sąsiedztwie granic Wolińskiego Parku Narodowego, to jest realizowana w pełni zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.
Prace planistyczne nad zagospodarowaniem tej części promenady rozpoczęły się w 2008 roku, trwały 3 lata i były konsekwencją rozmów, jakie wówczas podjęto z potencjalnymi inwestorami oraz mieszkańcami Międzyzdrojów. Projekt uzyskał wówczas pozytywną akceptację różnych środowisk mających bezpośredni wpływ na rozwój Międzyzdrojów. Nowa zabudowa, która miałaby powstać na tych terenach, była alternatywą dla rozwoju turystycznego tej części miasta i uzyskała ogólną aprobatę zarówno po stronie Mieszkańców jak i ówczesnych włodarzy miasta.
– czytamy na stronie gminy, podpisanym przez burmistrz Aleksandrę O’Donell.
Oświadczenie wydał również burmistrz:
Plan był również spójny z zapisami ówczesnego studium uwarunkowań i kierunków rozwoju Międzyzdrojów (nowy dokument obowiązujący od 2018 roku zniósł liberalne zapisy). Przed publikacją w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego analizowali to prawnicy urzędu wojewódzkiego. Plan był również konsultowany z mieszkańcami. Jak wskazano w oświadczeniu – nie spłynęły wówczas żadne uwagi co do wysokości budynku.
Budowa obiektu jest konsekwencją podjętych wcześniej decyzji, na które obecnie gmina ma ograniczone możliwości wpływu. Piastujący dziś stanowisko Burmistrza Mateusz Bobek nie jest zwolennikiem realizacji tego typu zabudowy. W tej sprawie Burmistrz zainicjował konsultacje z Kancelarią Prawną, w celu uzyskania opinii na temat możliwości zmiany zagospodarowania przedmiotowego terenu i wyeliminowania dominanty wysokościowej. Opinie prawne, jakie otrzymała gmina, jednoznacznie wskazują, że jakiekolwiek zmiany na tym etapie, mogłyby skutkować znacznymi roszczeniami finansowymi wobec gminy. Stąd też Międzyzdroje zdecydowały się zachować obowiązujący plan.
Szanse na zmianę są nikłe
Fakt obowiązywania planu miejscowego dał organom starosty kamieńskiego podstawę dla wydania pozwolenia na budowę. Choć decyzja wydana przez Starostę Kamieńskiego, jest prawomocna i ostateczna, to wciąż toczy się postępowanie w Sądzie Administracyjnym z powództwa właścicieli obiektów znajdujących się w najbliższym otoczeniu. Dodatkowo gmina informuje, że będzie rozmawiać z inwestorem o możliwych uciążliwościach wywoływanych przez inwestycję.
Urząd będzie prowadził rozmowy z inwestorem w kwestii sposobu realizacji inwestycji, w tematach dotyczących między innymi komunikacji, miejsc parkingowych, a także dostępności do mediów (woda, ścieki, itp.) oraz zminimalizowania uciążliwości, które może potencjalnie wywołać inwestycja.
– informuje gmina w oświadczeniu.
“Wuzetka” pozwoliłaby na mniej?
W teorii gdyby radni nie przyjęli planu miejscowego, pozwalającego na zabudowę o wysokości od 50 do 150 metrów, to wieżowce mogłyby nie powstać. Decyzja o warunkach zabudowy wymaga bowiem nawiązania do sąsiednich obiektów. Szczegóły określa artykuł 61 ustawy o planowaniu przestrzennym oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa sposób ustalania parametrów zabudowy w tzw. “wuzetkach”. Paragraf 7 traktuje o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Ta wyznaczona powinna być jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
Niedawno pisaliśmy o przekroczeniu wysokości 230 metrów przez najwyższy budynek kompleksu biurowego Varso przy ul. Chmielnej w Warszawie. Wieża o wysokości 230 metrów do dachu i 310-metrów z iglicą będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. Kompleks ten nie powstaje jednak na podstawie planu zagospodarowania, a na podstawie warunków zabudowy. Zapytaliśmy się warszawskiego magistratu o przyczyny wydania takiej decyzji. Ten zaś wskazuje na powstały w 2010 roku nowy plan miejscowy w rejonie Pałacu Kultury i Nauki. Plan wprowadzał zabudowę o wysokości ponad dwustu metrów budynki po dwóch stronach Sali Kongresowej Pałacu Kultury i Nauki, a także wzdłuż Alej Jerozolimskich bliżej ulicy Emilii Plater. Wieżowce zaplanowane zostały również po drugiej stronie Alej Jerozolimskich. Wysokościowiec u wylotu ulicy Chmielnej wpisywał się w tę koncepcję i przeprowadzane analizy wysokościowe uzasadniały przyjęte gabaryty. Takie opracowania wykonywała m.in. Miejska Pracownia Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju a planowaną zajmował się Zespół Koordynujący. Wysokość budynku Varso Tower zmniejszono z proponowanych 242 metrów do 230 metrów.
W teorii byłoby więc możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w Międzyzdrojach. Jest jednak mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę że inne plany nie zakładają aż takiej dominanty.
Perspektywy dla polskiego wybrzeża
Wracając do kontroli NIK: w 35% decyzjach o warunkach zabudowy i ponad 60% pozwoleń na budowę stwierdzono brak porozumień i uzgodnień z Urzędem Morskim. NIK stwierdziła, że inwestycje w pasie nadbrzeżnym mogą powstawać w sposób przypadkowy, nieprzewidywalny i prowadzić do chaosu przestrzennego. Zdaniem Izby najskuteczniejszą gwarancją odpowiedniego kształtowania ładu przestrzennego jest objęcie obszaru pasa nadbrzeżnego miejscowymi planami zagospodarowania.
Małe gminy i wielkie pieniądze – jest to połączenie ryzykowne. Wiedzą o tym mieszkańcy gminy Rewal, która realizowała “wizję rozwoju” tak szybko, że doszło do przeinwestowania i ogromnego zadłużenia. Prokuratura oskarżała byłego wójta o gigantyczne zadłużenie gminy na nawet 150 milionów złotych. Były wójt chwalił się, że inwestycje zachęciły sieci hoteli do kupna i zabudowy nadmorskich działek. Roberta Skraburskiego zdymisjonowała Beata Szydło. Jak donosiło TVP w 2019 roku, wójt pracował w jednej z sieci hoteli o której wspomnieliśmy już w tym artykule.