Ustawa o rewitalizacji – założenia projektu dokumentu

Co kryje dokument przedstawiony przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju znany pod nazwą „Założenia ustawy o rewitalizacji”? O konsultacjach publicznych do projektu pisaliśmy 21 listopada – dzisiaj przedstawimy co zawiera propozycja ministerstwa.

Dokument zawiera wstępne założenia do projektu ustawy o rewitalizacji, która stanowi element Narodowego Planu Rewitalizacji. Zaproponowane zmiany prawne mają zachęcić do działań na terenach już zagospodarowanych – zdegradowanych. Ustawa ma wpisywać się w szereg zmian jakie mają zajść w polskim systemie planowania (m.in. przez Kodeks Urbanistyczno-budowlany). Dzięki ustawie działania rewitalizacyjne mają być skuteczniejsze poprzez nowe narzędzia. Cały proces natomiast ma w pełni realizować to, co pojęcie rewitalizacja oznacza – ma realnie poprawiać stan obszarów kryzysowych, a nie być formą pozyskania pieniędzy. Zostanie zdefiniowana rewitalizacja, dzięki czemu zadania mają być kompleksowe – a nie polegające tylko na budowie ulicy czy remoncie elewacji jednego budynku. Gminy nie będą mogły wpisać do programów rewitalizacji całej gminy jak czasem bywało, tylko maksymalnie rewitalizowanych może być 20% obszaru gminy i max. 30% mieszkańców.

Wprowadzenie ustawy w życie może być jednak problematyczne. Zawarte rozwiązania mogą być kontrowersyjne i budzić wątpliwości, które zablokują projekt ustawy w wielu komisjach lub podczas uzgodnień. Wymagane będą zmiany wielu innych ustaw w celu wdrożenia założeń w życie. Zmienione będą musiały na pewno być ustawy o nieruchomościach, mieszkalnictwie czy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Założenia

Projekt przewiduje, że rewitalizacja ma być zadaniem własnym gminy, ale nie będzie obowiązkiem. Ma integrować różne działania, które podejmuje gmina obecnie w ramach rewitalizacji i w pełni wykorzystywać możliwości. Poszerzony zostanie katalog inwestycji celu publicznego, a w całym procesie aktywnie ma uczestniczyć społeczność lokalna.

Ale od początku. Gmina przystępując do rewitalizacji uchwala Gminny program rewitalizacji (GPR). Będzie podstawowym narzędziem prowadzenia całego procesu oraz punktem wyjścia do innych aktów wykonawczych. Ma wyznaczać tereny zdegradowane, diagnozę stanu oraz cel i finansowanie zmian. GPR będzie realizowany przez wójta (burmistrza, prezydenta), ale organem doradczym ma być powoływany Komitet Rewitalizacji, którego prace będzie obsługiwał. Komitet jako forum dialogu, opiniującego realizację Programu, ma składać się z przedstawicieli zarówno władz, jak również lokalnej społeczności. Będzie to komórka elastyczna – dzięki możliwości poszerzenia składu osoby trzecie – w zależności od specyfiki rewitalizowanego terenu.

Jak będzie realizowany Gminny program rewitalizacji? Gminy będą miały dwa narzędzia wykonawcze – utworzenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR) oraz uchwalenie Miejscowych Planów Rewitalizacji (MPR), które miałyby być aktami prawa miejscowego. Wykorzystanie tych narzędzi byłoby fakultatywne i zależałoby od wymaganych przekształceń, co dobrze ilustruje poniższy rysunek

SSR – byłyby uchwalane w drodze uchwały na 10 lat na terenach zdegradowanych wyznaczonych w GPR. Dzięki niemu gmina uzyska szeroki wachlarz możliwości i może przystąpić do realizowania GPR, chyba że uzna za konieczne przekształcenia funkcjonalno-przestrzenne – wtedy może sporządzić kolejny akt – Miejscowy Plan Rewitalizacji będący w randze (a nawet ważniejszy, ale o tym później) zwykłego MPZP. Dzięki tym aktom dla gmin otwierają się ogromne możliwości. Celem publicznym zostanie społeczne budownictwo mieszkaniowe – wywłaszczenie pod ten cel nieruchomości będzie łatwiejsze (np. TBS-y). W przypadku prywatnej inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, na rewitalizowanym terenie gmina będzie miała prawo zastrzec sobie pewną pulę mieszkań na cele rozwoju gminnego zasobu mieszkaniowego. Kolejnym udogodnieniem dla gmin, który może budzić wątpliwości jest możliwość wypowiedzenia umów najmu na czas remontów – to może łamać ustawę o mieszkalnictwie.

W dokumencie wymienione są wszelkie narzędzia, które ułatwią realizacje GPR. Należą do nich m.in. prawo do pierwokupu nieruchomości, regulacje dotyczące renty planistycznej, łatwiejsze wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym czy odmowa wydania decyzji o warunkach zagospodarowania działki (co ma kończyć sprawę, chodź zawsze możliwe jest zaskarżenie od decyzji) lecz o zapoznanie się z nimi odsyłam do dokumentu. Dzisiaj jednak skupimy się na ułatwieniach związanych z planowaniem przestrzennym i jak ma ono wyglądać na terenach zdegradowanych przewidzianych do rewitalizacji, gdyż te mogą budzić kontrowersje.

Dokument zakłada, że z jednej strony uchwalane dokumenty mają być dopełnieniem polityki przestrzennej gminy oraz uszczegółowieniem i konkretyzacją celów rewitalizacyjnych. Z drugiej jednak zarówno GPR jak i MPR będą mogły być niezgodne z aktualnymi planami miejscowymi – MPR-y będą uchylać MPZP. Oczywiście nałożony byłby obowiązek dostosowania starszych dokumentów do nowych. W tym momencie ginie podstawowa zasada ciągłości planowania i gmina będzie mogła być sprzeczna sama sobie w tym jaką politykę chce realizować na danym terenie. Ponadto nie ma mowy o zgodności MPR z GPR. Gminy będą mogły podjąć uchwałę o delimitacji obszarów zdegradowanych i przystąpić do prac nad MPR nie uchwalając planu gminnego (GPR). GPR, który wyznacza warunki realizacji przedsięwzięć zostanie poprzedzony aktem prawnym wykonawczym, którego cele mają być ujęte właśnie w GPR. Dopuszcza się nieprzeprowadzanie rewitalizacji, a zarazem dopuszcza się do sytuacji, w której będzie szereg dokumentów planistycznych, które mogą być sobie sprzeczne.

Miejscowy Plan Rewitalizacji ma być dokumentem rangi MPZP, ale bardziej szczegółowym i konkretnym, ale też nieciągłym – może zajmować tylko wybrane działki. Proces uchwalania ma być zbliżony do planu miejscowego. Stanowić ma dopełnienie SSR konkretnie określając przeznaczenie działek.

Co z obecnymi lokalnymi programami rewitalizacji? Zostaną – nie będzie konieczności dostosowywania polityki rewitalizacji do nowych przepisów. Ustawa może być trudna do uchwalenia ze względu na konieczność zmian szeregu ustaw. Niektóre zapisy natomiast mogą budzić kontrowersje wielu środowisk. Brak zapisów mówiących o ewaluacji całego procesu oraz mało wspomina się o rewitalizacji społecznej. Z drugiej strony możliwości jakie ma dawać gminom rewitalizacja będą zachęcały do takich działań. Na razie poznajemy założenia do projektu ustawy, a konsultacje przed nami, więc miejmy nadzieję, że wszelkie wątpliwości zostaną rozwiane.

Pełny dokument znajdą Państwo tutaj.