Prekonsultacje zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Na przełomie roku na stronach rządowych pojawiły się założenia zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prekonsultacje odbywają się około rok po poprzednich. W międzyczasie zmienili się ministrowie, jednak główne założenie pozostały zbliżone.
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego dla Ministerstwa prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Autorzy reformy chcą, by projektowane zmiany uprościły, ujednoliciły i przyspieszyły procedury planistyczne.
Do ustawy mają być wprowadzone pojęcia aktu planistycznego, obszaru zabudowy śródmiejskiej, nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, terenu zieleni publicznej, szkoły podstawowej, handlu wielkopowierzchniowego, bilansu mieszkaniowego ma na celu doprecyzowanie zakresu znaczeniowego kryjącego się za tymi pojęciami.
Po raz kolejny w projekcie ustawy planistycznej pojawia się idea wprowadzenia planu ogólnego gminy, który zastąpić ma Studium. Plan ogólny miałby być obligatoryjnie sporządzanym dokumentem planistycznym o zasięgu całej gminy. Plan ogólny w przeciwieństwie do Studium miałby być jednak aktem prawa miejscowego, a więc na jego podstawie musiałyby być wydawane również decyzje o warunkach zabudowy.
Plan ogólny określi nie tylko grafice stref planistycznych
Rada gminy w planie ogólnym gminy, zwanym dalej „planem ogólnym”:
1) określa:
a) granice stref planistycznych,
b) gminne standardy urbanistyczne;2) może określić:
a) granice obszaru uzupełnienia zabudowy,
b) granice obszaru zabudowy śródmiejskiej.
Plan miałby zawierać ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność. W planie ogólnym autorzy będą mogli określić granice obszaru uzupełnienia zabudowy.
W planie ogólnym obszar gminy dzieli się na następujące strefy planistyczne:
- strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefy wielofunkcyjne z zabudową zagrodową;
- strefy usługowe;
- strefy handlu wielkopowierzchniowego;
- strefy gospodarcze;
- strefy górnictwa;
- strefy zieleni i rekreacji;
- strefy cmentarzy;
- strefy otwarte;
- strefy komunikacyjne.
Wraz z projektem zmian w ustawie, zaprezentowano również projekt rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy.
źródło: projekt rządowego rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego
Plan ogólny umożliwi także wyznaczenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy prawo budowlane. Loka (o możliwościach pisaliśmy m.in. przy okazji zmiany warszawskiego Studium).
Standardy urbanistyczne – dotychczas w specustawie, pojawią się w planie ogólnym?
Plan ogólny będzie mógł zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej. Podobne rozwiązania wprowadzono dotychczas w tzw. specustawie mieszkaniowej (w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących).
Zmiana ma pozwolić gminom na stosowanie standardów dostępności infrastruktury społecznej także w pozostałych procedurach stosowanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Gminne standardy urbanistyczne obejmować miałyby gminne standardy kształtowania zabudowy oraz będą mogły obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
W ramach tych pierwszych tworzony ma być katalog stref planistycznych wydzielonych w planie ogólnym, a w nim określane mają być wartości maksymalnej intensywności zabudowy i wysokości zabudowy w poszczególnych strefach planistycznych.
Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmą zasady zapewnienia dostępu przede wszystkim do szkół podstawowych i zieleni publicznej. “Zapewniony dostęp” oznaczać ma drogę dojścia, liczoną wzdłuż dróg publicznych (z wyłączeniem autostrad, dróg ekspresowych i dróg głównych ruchu przyspieszonego), a także wzdłuż ciągów pieszych, pieszo-rowerowych i pieszo-jezdnych oraz innych przejść w ramach terenów ogólnodostępnych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej lub do terenu, gdzie w MPZP wyznaczona jest realizacja szkoły podstawowej. W miastach dostęp ten ma oznaczać odległość nie większą niż 1,5 km, zaś poza miastami – 3 km. Jednocześnie gminy będą mogły również podejść elastycznie do powyższych odległości..
W przypadku zieleni publicznej kryterium ma być powierzchnia takiego obszaru. Dla terenów zieleni o powierzchni do 3 ha – będzie to 1,5 km, zaś dla terenów o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha – 3 km. Tu również gminy kształtować będą mogły własne standardy, jednak powierzchnia terenów nie będzie mogła być zmniejszona/zwiększona o ponad 50%.
Gminy będą mogły jednak ustalać zasady zapewnienia dostępu terenów mieszkaniowych do innych obiektów, jak np. przedszkola, żłobka, przychodni, biblioteki, domu kultury, domu seniora, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub straży pożarnej. W planie ogólnym różne regulacje mają być dopuszczone dla różnych obszarów gminy.
Decyzje WZ zgodnie z planem ogólnym
Analogicznie do ostatnich publikowanych projektów, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Będą musiały uwzględniać wyznaczone w planie ogólnym granice stref planistycznych, granice obszaru uzupełnienia zabudowy czy granice obszaru zabudowy śródmiejskiej.
Decyzje “wz” będą również musiały uwzględniać gminne standardy urbanistyczne. W przypadku gdy obowiązywać będą gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego realizowana ma być funkcja mieszkaniowa jest możliwe jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie objętym wnioskiem spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej istniejących w dniu wydania tej decyzji.
Zmiana w specustawie mieszkaniowej: Zintegrowany plan inwestycyjny
W zamian za wprowadzone w 2018 roku narzędzie uchwały o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej, nazwanej społecznie “Lex Deweloper”, projekt proponuje nowe narzędzie: Zintegrowany plan inwestycyjny.
Zintegrowany plan inwestycyjny uchwala rada gminy na wniosek inwestora. W zamierzeniu ma dać to gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej.
Zintegrowany plan inwestycyjny miałby być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne.
W przeciwieństwie do obecnych zapisów, nowe narzędzie ma umożliwić inwestycje nie tylko mieszkaniowe, ale i m.in. usługowe, produkcyjne czy rolnicze.
Autorzy projektu uważają, że nadanie ZPI rangi planu miejscowego zwiększy udział mieszkańców w postępowaniu i uporządkuje zasady lokalizacji wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym jak przy każdym planie miejscowym. Podstawę realizacji inwestycji będzie umowa urbanistyczna.
Z tego powodu zmienić może się też nazwa ustawy z 2018 rou na: “ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji głównych i inwestycji towarzyszących”
Komisje urbanistyczno-architektoniczne
Nowelizacja artykułu 8 ma wpłynąć na funkcjonowanie komisji urbanistyczno-architektonicznych. Członkami komisji nie miałyby być osoby organizacje powiązane lub zależne od organu przygotowującego projekt aktu planistycznego.
Członkami organów doradczych, o których mowa w ust. 3 i 5, nie mogą być członkowie władz zarządzających lub kontrolnych i rewizyjnych, pełnomocnicy spółek handlowych z udziałem samorządowych osób prawnych jednostek samorządu terytorialnego, w którym powołano te organy doradcze, lub przedsiębiorców, w których uczestniczą takie osoby, oraz pracownicy urzędów obsługujących organ, który powołał te organy doradcze.
Partycypacja społeczna
W projekcie zaproponowano wyodrębnienie przepisów dotyczących partycypacji społecznej jako osobnego rozdziału. Doszczegółowienie przepisów ma na celu podwyższenie standardów prowadzenia rozmów z mieszkańcami, uporządkowanie, rozszerzenie i otwarcie katalogu możliwych do stosowania narzędzi partycypacji o nowe techniki m.in. związane z cyfryzacją oraz unowocześnienie stosowanego słownictwa zgodnie z rozwojem tej dziedziny wiedzy.
Ankieta o zmianach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do 17 stycznia
Uwagi do projektu zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym można zgłaszać wyłącznie za pośrednictwem webankiety na stronie: https://reforma-planowania.webankieta.pl/ do 17 stycznia 2022 r.