Odszkodowanie za zmianę planu miejscowego

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana może wpłynąć na wartość nieruchomości – podwyższyć ją lub obniżyć. Kiedy wartość wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości chce ją sprzedać w ciągu 5 lat od uchwalenia planu, ma on obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej na rzecz gminy. Musimy jednak pamiętać, że w momencie obniżenia wartości nieruchomości, to nam – właścicielom, przysługuje prawo do rekompensaty. Co więcej, prawo to przysługuje już w momencie ograniczenia lub braku możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (np. przy zapisach limitujących maksymalną powierzchnię zabudowy).

WAŻNE! Wyrok NSA z dnia 4.12.2012 r. (sygnatura aktu II OSK 1378/11) mówi, że na określenie sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem MPZP ma wpływ także potencjalny sposób zagospodarowania (w jaki sposób właściciel mógłby korzystać z nieruchomości) wskazany na podstawie zagospodarowania sąsiednich nieruchomości.

Roszczenia wobec gminy

Możliwości roszczeń do gminy w związku z uchwaleniem MPZP zostały określone w art. 36 ust.1, 2, 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
• wykupienia nieruchomości lub jej części,
• zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej,

lub może żądać od gminy wypłaty różnicy między wartością nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość, której wartość zmalała w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem otrzymania tego odszkodowania jest nieskorzystanie przez właściciela z roszczeń wymienionych powyżej. Co ważne, roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art.37, ust. 3), tzn. od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie MPZP. Po upływie tego czasu żądania są bezpodstawne.

Wysokość odszkodowania

Zgodnie z art. 37 ust. 1 wspomnianej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany MPZP ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość odszkodowania określana jest na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Co istotne – przez zbycie nieruchomości rozumie się tutaj odpłatne przeniesie praw własności – tzn. nie można dostać odszkodowania w przypadku przepisania nieruchomości za darmo.

Postępowanie o odszkodowanie

W celu zgłoszenia roszczeń należy złożyć wypełniony formularz wniosku wraz z wymaganymi załącznikami – wypisem z aktu notarialnego dotyczącego umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości oraz ewentualne pełnomocnictwo z dowodem uiszczenia stosownej opłaty. Wnioskodawcą może być oczywiście właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Wniosek przesyłany jest drogą elektroniczną lub tradycyjnie.

W momencie, kiedy zostaną spełnione przesłanki do realizacji roszczeń, gmina zawiera z wnioskodawcą stosowną umowę cywilno-prawną. Postępowanie jest wolne od opłat.

Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. Co ważne, w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe (art. 37 ust. 9).

Wymienione roszczenia mają charakter cywilnoprawny – to właściciel/użytkownik wieczysty ma obowiązek udowodnienia, że korzystanie z nieruchomości zostało ograniczone lub jej wartość uległa obniżeniu. Tryb odwoławczy nie występuje, wszelkie spory w sprawach roszczeń rozstrzygają sądy powszechne (art. 37 ust. 10).

WAŻNE! W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie podlega zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy.