Lokalne standardy urbanistyczne w przygotowaniu

Samorządy przygotowują lokalne standardy urbanistyczne – to efekt uchwalenia tzw. specustawy mieszkaniowej. Prezydent RP, Andrzej Duda, 1 sierpnia podpisał ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która zdaniem wielu stanowi zagrożenie dla jakości przestrzeni Polski.

Wprowadzenie lokalnych standardów urbanistycznych zdaniem wielu stron – organizacji społecznych, stowarzyszeń urbanistów czy samorządów – stanowi jedno z niewielu narzędzi, które pomogą w ochronie przestrzeni przed negatywnymi skutkami uchwalonego w sierpniu dokumentu. Ustawa utrudnia realizację wymogu dostosowywania nowych inwestycji do sąsiedztwa, między innymi w kwestii wysokości budynków. Arbitralnie oraz bez analiz urbanistycznych wprowadza również wartości dotyczące inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Zgodnie z zapisami art. 19 ust. 2 pkt 2 ustawy, lokalne standardy urbanistyczne dotyczące np. wysokości zabudowy mogą się różnić o maksymalnie 50% od wskaźników ustalonych we wcześniejszych artykułach. Przykładem takim jest wysokość dopuszczalnej zabudowy, uregulowana również zapisami ustawy. Poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców, budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. W większych miastach limit ten wynosi aż 14 kondygnacji. Jeżeli w odległości 500 m od inwestycji znajdują się budynki mieszkalne, o wysokości przekraczającej te liczby, maksymalna wysokość inwestycji będzie mogła być równa najwyższemu budynkowi mieszkalnemu w istniejącej zabudowie. Samorządy największych miast będą więc mogły przygotować lokalne standardy, ustalające maksymalną wysokość do minimalnie 7 kondygnacji. Każdy zapis wpisu ostrzejszych standardów będzie więc stanowić naruszenia obowiązującego prawa.

Warszawa i Gdańsk zareagowały

Wczoraj standardy takie przyjęła Rada Warszawy. Wśród zapisów uchwały znalazł się podział na trzy strefy: śródmieścia funkcjonalnego, miejską oraz przedmieść. W szczegółach są to m.in. zmniejszenie maksymalnych odległości od przystanków komunikacji – do nawet 300 metrów w strefie śródmiejskiej, zmniejszenie odległości do szkół i przedszkoli do 800 metrów, do terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu do 750 metrów. Warszawa zdecydowała się na wspomniane wyżej ograniczenie wysokości budynków maksymalnie do 7 kondygnacji.

Stolica zareagowała również na aspekt wpływu inwestycji na komunikację. Wyznaczone zostały wartości dotyczące liczby miejsc parkingowych dla samochodów, zarówno dla lokali mieszkalnych, jak i działalności handlowej lub usługowej. Warszawskie lokalne standardy urbanistyczne określają również liczbę miejsc parkingowych dla rowerów dla mieszkańców oraz stojaków dla działalności handlowej i usługowej.

Lokalne Standardy Urbanistyczne dla Warszawy przyjęte!!! pic.twitter.com/iInyIZFyCG

— Marlena Happach (@Marlena_Happach) 30 sierpnia 2018

W uzasadnieniu uchwały czytamy:

“Analiza standardów określonych w ustawie wykazała, że nie są one, dla miasta takiego jak Warszawa, pożądanym standardem obsługi mieszkańców w zakresie dostępu do przedszkoli, szkół podstawowych, urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu i publicznego transportu zbiorowego”.

Uchwała czeka teraz na ogłoszenie w dzienniku urzędowym województwa mazowieckiego. Wejdzie ona w życie po 14 dniach.

Również w Gdańsku przygotowano uchwałę o Lokalnych Standardach Urbanistycznych, aby w możliwie jak największym stopniu ograniczyć negatywne następstwa ustawy. Pomorski samorząd w swoich publikacjach używa wprost nazwy “Lex Deweloper”. Jednocześnie Prezydent Gdańska, Paweł Adamowicz, informuje o pierwszych wpływających wnioskach:

Widok obecny miejsca, którego dotyczy wniosek SKOK o zabudowę w trybie ustawy #LexDeweloper i propozycja budynku zgłoszona we wniosku. pic.twitter.com/kFyPbI5sA3

— Paweł Adamowicz (@AdamowiczPawel) 28 sierpnia 2018

Gdańskie standardy mają ograniczyć odległości dojścia do urządzonych terenów wypoczynku, rekreacji i sportu. Wprowadzone zostaną również ograniczenia wysokości budynków: w strefie śródmiejskiej ma być to maksymalnie 7 kondygnacji. Poza nim w ramach ścieżki wprowadzonej przez specustawę powstać będą mogły budynki do 12 kondygnacji.

Wprowadzone będą wskaźniki parkingowe, wraz z podziałem miasta na trzy strefy. Zakazane będzie tworzenie miejsc parkingowych, dróg serwisowych oraz garaży kubaturowych od strony przestrzeni publicznych. Lokalne standardy urbanistyczne w Gdańsku nakazywać będą też lokalizować usługi w parterach, a także podejmą tematy zieleni oraz wód opadowych.

Gdańska uchwała nie zmieni odległości minimalnej do szkół, która wynosi 1,5 km i może być zastąpiona umową dowozu dzieci.

Specustawa osłabia samorządy

Przypomnieć trzeba, że specustawa mieszkaniowa wprowadziła kolejną ścieżkę realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. Choć zapowiedzi przed jej uchwaleniem mówiły o konieczności poprawy źle zarządzanej przestrzeni to nie likwiduje ona decyzji o warunkach zabudowy, krytykowanej wielokrotnie przez urbanistów, aktywistów czy Najwyższą Izbę Kontroli. Osłabia ona jednak rolę planistycznych narzędzi kształtowania przestrzeni. Inwestycje nie będą bowiem musiały być zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Pod budownictwo mieszkaniowe będą mogły zostać wykorzystane tereny, na których z uwagi na ich funkcje określone w studium nie jest to obecnie możliwe: poprzemysłowe, powojskowe, pokolejowe czy po działalności pocztowej.

Podpisana specustawa mieszkaniowa zmienia również uprawnienia samorządów do pobierania opłaty planistycznej za zmianę przeznaczenia terenu. Samorządy mogły je pobierać na podstawie trybu uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. I choć – według Najwyższe Izby Kontroli – ściągalność opłaty planistycznej była na poziomie 5 proc. i nie bilansowała kosztów ponoszonych przez gminy na planowanie, to taka możliwość istniała. Zarówno decyzja o warunkach zabudowy, jak i zapisy zbliżającej się specustawy mieszkaniowej nie stanowią podstawy do pobrania opłaty planistycznej.