Od 1 lipca weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Akt modyfikuje dotychczasowe zasady obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym dołączając do dotychczasowych rozwiązań chroniących interesy klientów firm deweloperskich kolejne instytucje.
Olimpia Port – Apartamenty Nad Odrą Wrocław – Archicom
Ustawa przygotowana prze UOKiK w znaczący sposób zabezpiecza nabywcę mieszkania. Jakie konsekwencje będzie miała dla firm deweloperskich? Przygotowany dokument jest bez wątpienia prokonsumencki, a więc jakie prawa nadaje kupującym swoje wymarzone M? Poniżej prezentujemy najważniejsze zmiany:
- Ustawa powołuje do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to do niego od każdego sprzedawanego mieszkania odprowadzana zostanie składka, której wysokość będzie uzależniona od ceny nabywanego mieszkania oraz rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego, jaki prowadzony jest dla danej inwestycji. I tak w przypadku otwartych rachunków powierniczych (gdzie środki wpłacane za mieszkanie przez konsumenta wypłacane są przez bank deweloperowi w miarę postępu prac, zgodnie z ustalonym harmonogramem) składka wyniesie 0,45 proc. ceny lokalu. W przypadku, gdy deweloper zawrze z bankiem umowę o prowadzenie zamkniętego rachunku powierniczego (w tym przypadku przedsiębiorca otrzymuje środki wpłacone przez nabywców po zakończeniu budowy) składka obliczana będzie od 0,1 proc. wartości kupowanej nieruchomości. DFG stanowić ma zabezpieczenie konsumentów m.in. na wypadek upadłości firmy deweloperskiej, czy banku który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy.
- Jasne reguły rezerwacji mieszkania. Deweloper wyłączając mieszkanie z oferty np. do czasu uzyskania przez nabywcę kredytu hipotecznego, będzie mógł pobrać od niego opłatę rezerwacyjną wynoszącą maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. W przypadku natomiast, gdyby deweloper w trakcie rezerwacji zawrze z inną osobą umowę dotyczącą tego samego lokalu, będzie musiał zwrócić konsumentowi opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Gdy klient zrezygnuje z zakupu straci zaś wpłaconą na poczet rezerwacji kwotę.
- Ustawa znajdzie zastosowanie nie tylko do mieszkań i domów. Nowe regulacje obejmą wszelkie inne lokale wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawane wraz z lokalami mieszkalnymi – takie jak garaże lub komórki lokatorskie. Wyjątek stanowić będzie zakup lokalu usługowego – pod warunkiem, że sprzedaż nie będzie powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Ustawa znajdzie także zastosowanie do lokali powstałych w wyniku przebudowy.
- Jeszcze więcej danych o inwestycji i jej okolicy. Nowe przepisy poszerzają obowiązki informacyjne dewelopera w zakresie treści zawartych w prospekcie informacyjnym. W tym dokumencie znajdą się – jak dotychczas – informacje dotyczące przyszłego otoczenia inwestycji w promieniu 1 km. Dzięki czemu nabywca pozyska informacje na temat przeznaczenia sąsiednich działek, czy inwestycjach planowanych w pobliżu interesującego go przedsięwzięcia- także tych o uciążliwym charakterze. Nowe przepisy wskazują jasno, że ww. informacje muszą mieć określoną podstawę i wynikać np. z wydanych już decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, czy też map zagrożenia lub ryzyka powodziowego. Zgodnie z nowym prawem w prospekcie pojawi się również szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji. Wymieniony dokument będzie przedstawiony konsumentowi każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (a nie, jak dotychczas, na jego żądanie).
- Nowa procedura odbioru mieszkania i zgłaszania wad. Ustawa modyfikuję procedurę odbioru mieszkania i wprowadza instytucję wykonania zastępczego. Jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonych wad w ciągu 30 dni i nie wskaże daty ich usunięcia, to termin ten wyznacza nabywca. Po jego bezskutecznym upływie kupujący może sam usunąć stwierdzone wady na koszt dewelopera.
Wada istotna czy nieistotna?
Ustawa pozwala nabywcy także na odmowę dokonania odbioru, gdy stwierdzi, że nieruchomość ma wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną w protokole, ale jej nie usunie, to nabywca może odstąpić od umowy. Jeżeli nabywca przy powtórnym odbiorze stwierdzi, że wada nie została usunięta będzie mógł przygotować wniosek o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. Jeżeli ten stwierdzi istnienie wady istotnej kupujący uzyska prawo do odstąpienia od umowy, a deweloper zostanie obciążony kosztami sporządzenie ekspertyzy. Jeśli wada istotna nie zostanie stwierdzona nabywca będzie musiał ponieść koszt wydania opinii.
Odstąpienia od umowy deweloperskiej – poszerzony katalog przypadków.
Nabywca mieszkania będzie mógł odstąpić od umowy z przedsiębiorcą m.in. wtedy, gdy nie zostanie poinformowany o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy, gdy deweloper nie będzie posiadał zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny lokalu, a także w sytuacjach wymienionych wyżej- gdy deweloper uzna daną wadę lokalu za istotną ale jej nie usunie w określonym terminie albo jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi istnienie wady istotnej lokalu.
Możliwe problemy interpretacyjne
Nowe przepisy, mimo że istotnie wzmacniają pozycję kupującego nie są pozbawione wad i mogą prowadzić do niepotrzebnych sporów pomiędzy nabywcami a przedsiębiorcami. Tak stać się może w przypadku rozwiązań dotyczących odstąpienia od umowy deweloperskiej z uwagi na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie zdecydował się określić, jak katalogować dane usterki. To pozostawia pole do interpretacji. W ocenie branży istnieje duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez spekulantów poruszających się na rynku nieruchomości. W przypadku bowiem gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy.
Zdaniem przeważającej części ekspertów nowa ustawa o ochronie praw nabywców doprowadzi do wyłączenia przepisów dotyczących rękojmi w przypadku istnienia wad mieszkania. Aktualna ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają przepisu kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. Tego odniesienia zabrakło w nowych rozwiązaniach. W związku więc z tą luką, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa. Dlatego też, aby uniknąć sporów sądowych na wyżej wymienionym tle Polski Związek Firm Deweloperskich apeluje o poprawę kontrowersyjnych przepisów.
Radca Prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysław Dziąg szacuje, że łącznie z powodu składki na DFG i nowych obowiązków wynikających z ustawy ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 2-3 proc., w zależności od projektu. Mecenas komentuje:
Wiadomo, że dla małych deweloperów, którzy nie mają złożonych struktur administracyjno–rozliczeniowych i własnych systemów informatycznych, wywiązanie się z nowych wymogów będzie większym wyzwaniem i będzie oznaczać większe koszty
Co dalej z sektorem rynku mieszkaniowego?
Aktualne warunki rynkowe uniemożliwiają budowę większej liczby mieszkań, co mogłoby wpłynąć pozytywnie na ceny lokali. W ostatnich 3 miesiącach to wysokie stopy procentowe i wzrost kosztów materiałów budowlanych stał się największym problemem branży. Jednak już od kilku lat PZFD wskazuje, że to brak gruntów jest głównym czynnikiem ograniczającym rozwój budownictwa. Związek wielokrotnie mówił o tym w raportach skierowanych do strony rządowej. Zgodnie z danymi NBP ceny ziemi pod budownictwo mieszkaniowe w 2021 r. poszły w górę o 27%. W 2020 o 13%, a 2019 o 17%. W porównaniu z cenami z końca 2018 wzrost sięgnął 67% procent. W ciągu ostatnich 7 lat w większości dużych miast koszt gruntu pod mieszkania poszedł w górę kilkukrotnie.
W 2022 roku deweloperzy bez wątpienia rozpoczną budowę znaczenie mniejszej liczby mieszkań niż w 2021 kiedy ruszono ze 165 tys. jednostek. Skumulowane dane do maja 2022 pokazują spadek już o 23,2 %. Dołek będzie większy, bo wielu przedsiębiorców, pomimo trudności rynkowych, spieszyło się w pierwszej połowie roku z rozpoczęciem inwestycji, aby nie objęły ich dodatkowe, kosztowne wymogi nowej ustawy o ochronie praw nabywcy, który jeszcze bardziej podbiłyby ceny. PZFD szacuje, że w 2022 deweloperzy rozpoczną o 30-40% mniej inwestycji niż w 2021. To przełoży się najpierw na spadek zatrudnienia na budowach i w biurach, a następnie na wszystkie podmioty biorące udział w cyklu powstawania i wykańczania mieszkań, czyli u producentów materiałów, okien, drzwi, ekip wykończeniowych, wytwórców mebli, AGD, RTV, które w miażdżącej większości są zlokalizowane w kraju.