Dużą nieruchomość budowlaną można podzielić na mniejsze działki budowlane. Myślę, że zgodzicie się ze mną, że łatwiej sprzedać 6 działek budowlanych o wielkości 1000 m2 każda niż jedną o wielkości 6000 m2. Podział jednej dużej działki na kilka małych jest też dobrym rozwiązaniem przy przepisywaniu nieruchomości na dzieci – współwłasność w takim przypadku może okazać się konfliktogenna. W dzisiejszym artykule przedstawiam zagadnienia ogólne dotyczące podziałów nieruchomości.
Czym jest podział nieruchomości?
Podziałem nieruchomości jest fizyczne wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej (działki gruntowej), która w wyniku podjętej w przyszłości czynności prawnej może stanowić samodzielną nieruchomość gruntową albo wejść w skład innej nieruchomości. Prawne wyodrębnienie części działki może nastąpić tylko podczas wcześniejszego podziału nieruchomości.
Ogólnie mówiąc: podział nieruchomości polega na podziale jednej działki na kilka mniejszych.
Jakie warunki musimy spełnić?
Najważniejszym warunkiem jest zapewnienie nowopowstałym działkom dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej to nie tylko bezpośrednie sąsiedztwo działki z drogą – jest to także wydzielenie drogi wewnętrznej (czyli prywatnej należącej do właściciela nieruchomości). Jeśli właściciel będzie zbywał którąś z działek, musi on ustanowić na tej drodze odpowiednie służebności przejścia i przejazdu do tej działki. Możliwa jest też sprzedaż części udziałów do wspólnie użytkowanej drogi.
Przy istnieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musimy pamiętać też o zachowaniu minimalnych powierzchni nowowydzielanych działek budowlanych oraz innych ograniczeń wynikających z tego aktu prawa miejscowego.
Jakich nieruchomości nie możemy podzielić?
Nie możemy podzielić:
- nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (w przypadku braku planu miejscowego).
Jak wiemy, reguły lubią wyjątki. Również przy podziałach nieruchomości istnieją dwa szczególne przypadki, kiedy możemy podzielić nieruchomości rolne lub leśne:
- jeśli dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,
- podział spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a działki te zostałyby przeznaczone na powiększenie nieruchomości sąsiedniej lub regulację granicy z tą nieruchomością.
Jakie są etapy podziału nieruchomości?
Na podział nieruchomości składają się trzy etapy: geodezyjny, ewidencyjny oraz prawny.
Podział geodezyjny działki (fizyczny) polega na wyodrębnieniu przynajmniej dwóch albo większej liczby działek bez zmiany ich dotychczasowego właściciela (lub użytkownika wieczystego). Podziałowi temu podlegają tylko nieruchomości gruntowe i budynkowe. Procedura geodezyjnego podziału to fizyczne rozdzielenie działki ewidencyjnej (nieruchomości gruntowej) na części, poprzez ustalenie granic podziału oraz sporządzenie stosownej dokumentacji w formie operatu technicznego. Konsekwencją tego podziału jest zawsze dokonanie podziału ewidencyjnego.
Podział ewidencyjny działki polega na wprowadzeniu przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków (starostę) zmian przedmiotowych dotyczących dzielonej działki, ujawnieniu nowych odmiennych numerów ewidencyjnych wydzielonych działek, określeniu przebiegu granic poszczególnych powierzchni, rodzajów użytków i klas bonitacyjnych gruntów.
Odmienny charakter ma podział prawny nieruchomości, w którym dokonują się zmiany podmiotowe w zakresie praw rzeczowych do geodezyjnie wyodrębnionych i odmiennie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków działek gruntu. Podział prawny występuje po podziale geodezyjnym i ewidencyjnym, jednak z jednym wyjątkiem, gdzie o sprawach podziału nieruchomości rozstrzyga sad. W takiej sytuacji podział prawny stanowi pierwszy etap podziałowy przed geodezyjnym i ewidencyjnym.
Podstawy prawne
Podziały nieruchomości reguluje szereg aktów prawnych:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Jakie są tryby geodezyjnego podziału nieruchomości?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wyróżnia się trzy tryby dokonywania geodezyjnego podziału nieruchomości. Są to:
- tryb administracyjny,
- tryb podziału nieruchomości rolnych i leśnych,
- podział w efekcie pracy sądu.
Poszczególne tryby podziałów zostaną opisane w kolejnym artykule.
Źródła:
- Bojar Zygmunt, Podział nieruchomości, Wydawnictwo Gall, 2005 r.
- Durzyńska Magdalena, Rozgraniczenie i podział nieruchomości, wydawnictwo LexisNexis, 2009 r.
- Malina Ryszard, Kowalczyk Marian, Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów, Wydawnictwo Gall, 2009 r.
- Strzelczyk Ryszard, Prawo nieruchomości, wydawnictwo C.H. Beck, 2012 r.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami