Zmiana kilkunastu ustaw ma wesprzeć rozwój mieszkalnictwa
Do publicznych konsultacji trafił dziś projekt ustawy ustawy o formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zaś Komitet Stały Rady Ministrów zgodził się z treścią ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Drugi z dokumentów obejmuje zmianę trzynastu ustaw.
Czy w Polsce przyjmą się społeczne agencje najmu?
Pierwsza z ustaw zakłada rozwój koncepcji społecznych agencji najmu – popularnego w Europie Zachodniej pośrednika łączącego w swojej działalności sektor komercyjny oraz sektor społeczny rynku najmu. Miałaby być to nowa formuła w polskim systemie prawnym. Planowana definicja określałaby społeczne agencje najmu, jako:
podmiot (…) prowadzący działalność statutową w sferze tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, któremu gmina powierzyła realizację takiego działania w trybie zlecenia realizacji zadań publicznych
Agencje najmu mogłyby najmować lokale mieszkalne od innych podmiotów i podnajmować je osobom fizycznym, bez możliwości pobierania wyższych opłat oraz z możliwością pobierania czynszu jedynie o 10% wyższego. Parametry kryteriów wyboru beneficjentów będzie mogła określać gmina.
Dla właścicieli nieruchomości społeczne agencje najmu mają być gwarancją dochodu, stabilność najmu oraz utrzymania stanu technicznego mieszkania. Dla wynajmujących społeczne agencje najmu mają być rozwiązaniem dostosowanym do możliwości finansowych najemców, między innymi poprzez możliwość ubiegania się o dopłaty do czynszu w ramach programu “Mieszkanie na Start”. Agencje mają być pośrednikiem, pozwalającym na możliwość wnioskowania rozłożenia zaległości na raty.
Wyższe poziomy grantów
Konsultowany wcześniej pakiet mieszkaniowy zakłada między innymi zmiany w budownictwie czynszowym i komunalnym czy Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Obecnie grant udzielany z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin partycypujących w kosztach budowy mieszkań na wynajem w TBS wynosi do 20% kosztów inwestycji. Planowane jest podwyższenie wsparcia do maksymalnie nawet 35% kosztów inwestycji. Jednocześnie przy dofinansowaniu ponad 25% kosztów wymagany będzie udział gminy w inwestycji w kwocie ponad 25% kosztów. Planowane jest wprowadzenie zasady uruchomienia tego grantu na etapie realizacji inwestycji, żeby środki bezpośrednio pokrywały część kosztów, a nie refinansowały koszty już poniesione.
Grant na budowę oraz modernizację mieszkań lub zasobów mieszkań komunalnych będzie pozwalał nawet na pokrycie 50% kosztów inwestycji. W przypadku gdy budynki komunalne wpisane są do rejestru zabytków lub znajdują się na terenie wpisanym do tego rejestru, premia będzie wynosić 60% kosztów przedsięwzięcia.
Remonty i termomodernizacje TBS-ów
Według obecnego stanu prawnego i ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów premie remontowe możliwe są do uzyskania na remont budynku oddanego do użytkowania przed 14 sierpnia 1961 roku. TBS-y będą mogły ubiegać się o premię dla budynków, które zostaną oddane do użytkowania minimum 25 lat temu.
Wprowadzone ma zostać także urealnienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych. Według propozycji TBS-y oprócz czynszu będą mogły pobierać od najemcy opłaty, nieprzekraczającej w skali roku 1% wartości odtworzeniowej, w celu realizacji tych celów.
TBS-y także z dojściem do własności
Wśród zaprezentowanych zmian znajdują się również nowe formy rozliczania partycypacji dla lokatorów w TBS-ach. Wakacje czynszowe (obniżenie czynszu) możliwe będą po spłacie kredytu przez TBS. Lokator będzie mógł wystąpić do TBS-u z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu uwzględniającą okresowe rozliczenie partycypacji (które nie naruszy budżetu TBS-u), zaś lokator w wieku emerytalnym – na umowę najmu uwzględniającą całkowite rozliczenie partycypacji.
Planowane jest między innymi uchylenie bezwzględnego zakazu wyodrębniania na własność oraz zbywania lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego.
W przypadku budowy przez TBS mieszkań z wyższą partycypacją lokatora w kosztach budowy – jeżeli wysokość tej partycypacji wyniosła co najmniej 20% kosztów budowy mieszkania, lub 25% w przypadku dużych miast – na wniosek lokatora możliwa będzie zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności.
Rząd rozważa również większe wykorzystanie potencjału KZN dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego. Wskutek planowanej nowelizacji ustawy z 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości, jednostka ta będzie mogła wnosić grunty do TBS. W projekcie przewidziano utworzenie specjalnego funduszu celowego – Funduszu Rozwoju Społecznego Budownictwa Czynszowego, którego celem ma być zabezpieczenie środków finansowych na rozwój tworzenia przez KZN towarzystw budownictwa społecznego lub obejmowania udziałów w towarzystwach budownictwa społecznego.
Dopłaty w programie “Mieszkanie na start”
Wprowadzone ma być poszerzenie możliwości uzyskania dopłat do czynszów w programie „Mieszkanie na start”, niezależnie od filaru programu “Mieszkanie Plus”. W życie mogłaby wejść możliwość stosowania dopłat do czynszów w przypadku podnajmu mieszkania od gminy, jeżeli gmina wynajmuje lokal od inwestora.
Rozważane jest także rozszerzenie grona najemców, którzy mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu.
Realizowany od 1 stycznia 2019 r. program posiada zabezpieczenie finansowe w wysokości 16 mld zł do 2028 roku. Zakłada wsparcie dla średniozamożnych gospodarstwo domowych w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania
Ustawa zakłada również nowe dopłaty do dodatków mieszkaniowych – wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców dotkniętych skutkami epidemii COVID-19 (do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu). Przeznaczone na to być w tym roku około 420 mln zł.
Dodatkowo przypominamy, że trwają właśnie prace nad ustawą o kooperatywach mieszkaniowych.