Warszawscy radni niesłusznie odmówili deweloperowi lokalizacji inwestycji na podstawie specustawy mieszkaniowej. Tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Pierwsza z uchwał Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego dotyczy inwestycji w dzielnicy Żoliborz. Parametry planowanego budynku,  zgodnie z przedłożoną koncepcją urbanistyczno-architektoniczną, przekraczały ustalone przez studium wskaźniki zabudowy. Dotyczyły one  intensywności zabudowy brutto (w obecnym Studium wynosi 1,0) oraz wysokości zabudowy (12 m). Sprzeczność ze Studium zdeterminowała zaskarżoną uchwałę. Warszawska Rada Miasta odmówiła ustalenia lokalizacji inwestycji.

WSA: Studium jest dokumentem ogólnym. Wskaźniki w nim zapisane mogą być przekraczane

Wizualizacja inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Gdańskiej | źródło: materiały z konsultacji publicznych za bip.um.warszawa.pl, wniosek firmy Greenfields

Skargę na uchwałę, którą złożył inwestor, rozpatrzył Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sąd częściowo przychylił się do argumentów inwestora. Warto przyjrzeć się elementom wyroku, dotyczącym parametrom Studium. WSA zauważył, że dokument ten wyznacza podstawowy zarys i kierunki zagospodarowania gmin. Postanowienia planów miejscowych oraz uchwał lokalizacyjnych nie mogą być sprzeczne z założeniami Studium. Treść studium, jako aktu kreującego politykę przestrzenną gminy, powinna być formułowana w sposób bardziej ogólny, zaś doprecyzowanie i uszczegółowienie następuje w miejscowych planach oraz uchwałach lokalizacyjnych.

Ta ogólność studium oraz jego charakter jako aktu nie mającego charakteru normy prawa powoduje, że ocena niesprzeczności uchwały lokalizacyjnej ze studium nie może polegać na nadaniu studium tożsamego charakteru jaki ma plan – jako precyzyjnej normy prawa, ustalającej ściśle określone parametry zabudowy, które muszą być przestrzegane przy ustalaniu gabarytów zabudowy.

– czytamy w uzasadnieniu WSA

Zdaniem sądu wskaźnik intensywności zabudowy brutto oraz wysokości zabudowy ze Studium nie jest jednocześnie wskaźnikiem maksymalnym, który nie może zostać przekroczony na etapie uchwalenia planu, czy jak tutaj lokalizacji zabudowy mieszkaniowej. Intensywność zabudowy brutto i wysokości zabudowy są bowiem uśrednione dla poszczególnych obszarów i są podstawą uszczegóławiana na podstawie analiz urbanistycznych wykonywanych do planów miejscowych, z uwzględnieniem spójności kompozycji przestrzennej.

WSA zauważył, że takie uszczegółowienie nastąpić może wraz ze sporządzeniem koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Wówczas przy ustalaniu parametrów i wskaźników inwestycji konieczne jest odniesienie do otaczającego terenu i istniejącej tamże zabudowy. Zdaniem Sądu w ten sposób realizować można zasadę poszanowania ładu przestrzennego:

Potwierdza to zachowanie przez ustawę zasady poszanowania ładu przestrzennego, który wymaga oceny planowanej zabudowy w szerszej perspektywie terytorialnej, a nie tylko ograniczenie się do terenu inwestycji. Implikuje to uwzględnienie szerszego stosowania parametrów ze studium jako tych orientacyjnych i średnich, w zależności od zastanego stanu zagospodarowania.

Jednak nawet taki stan nie oznacza, że wskaźniki muszą być zgodne z przepisami Studium:

Trzeba przyjąć, że w każdym indywidualnym przypadku wskaźniki te mogą odbiegać od tych podanych jako średnie, zarówno poniżej, jak i przekraczać powyżej. O tym będą decydowały konkretne uwarunkowania otoczenia.

Sygnatura V SA/Wa 308/20

#LexDeweloper również na Mokotowie

Druga z uchwał dotyczy warszawskiego Mokotowa. O wyroku dowiedzieliśmy się dzisiaj z profilu inwestora (poniżej). Zgodnie z opisem, WSA w wyroku stwierdził niewyczerpującą treść uzasadnienia uchwały odmawiającej lokalizacji inwestycji.