Więcej samochodów, ale i terenów otwartych? Wizja zmian w specustawie mieszkaniowej

Nowelizacja specustawy mieszkaniowej umożliwić ma budowę osiedli niezgodnie ze Studium gminy także na terenach po centrach handlowych czy biurowcach. Nowelizacja proponuje udostępnienie terenów biologicznie czynnych, ale jednocześnie – ma wymuszać realizację dużej liczby miejsc parkingowych w ramach inwestycji.

Zmiana pojawiła się w pakiecie zawartym w projekcie ustawy “o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych” we wrześniu 2022 roku. Projekt wniosła Komisja Nadzwyczajna Sejmu do spraw regulacji, a projekt reprezentował poseł Bartłomiej Wróblewski z PiS, przewodniczący tej komisji.

Projekt miałby zmienić szereg ustaw – Kodeks Postępowania Administracyjnego, Kodeksu postępowania cywilnego, Kodeks wykroczeń, ustawę o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, ustawę o podatku od spadków i darowizn, Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawę o lasach, ustawę zo regionalnych izbach obrachunkowych, Prawo łowieckie, ustawę o wydawaniu Monitora Sądowego i Gospodarczego, ustawę o broni i amunicji, ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ustawę o ochronie przyrody, ustawę Prawo energetyczne, ustawę o finansach publicznych, ustawę o odpadach, ustawę Prawo przedsiębiorców, czy ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw.

Niezgodnie ze Studium również w przypadku osiedli na miejscu handlu

My jednak skupimy się na zmianach proponowanych w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, znanej też jako “specustawa mieszkaniowa” lub “lex deweloper”. W propozycji tej nowelizacji pojawiła się propozycja, by warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczył także terenów po funkcji handlowej czy usługowej. Stanowić miałoby to uzupełnienie dotychczasowych regulacji, które pozwalały budować niezgodnie ze Studium także w przypadku terenów po funkcji kolejowej, wojskowej czy produkcyjnej. W uzasadnieniu czytamy, że stanowić ma to odpowiedź na zmiany w specyfice handlu wielkopowierzchniowego.

Rewitalizacja takiego obszaru i zamiana jego funkcji pozwoli na ponowne przyłączenie go do tkanki miejskiej, po latach niełaski związanej z jego wcześniejszym przeznaczeniem, nieprzystającym do dzisiejszych realiów.

– uzasadnienie projektu nowelizacji ustawy

Warto dodać, że już dziś inwestycje mieszkaniowe powstają lub są planowane w przypadku zamkniętych hipermarketów brytyjskiej sieci Tesco. Osiedle mieszkaniowe powstaje już w Warszawie na osiedlu Kabaty, a podobne inwestycje powstaną m.in. w Łodzi czy Gdyni.

Niezależnie od postanowień obowiązującego studium budować będzie można również w przypadku zmiany innej funkcji usługowej – biur. W uzasadnieniu proponowanych zmian znaleźć możemy odniesienie do części warszawskiego Mokotowa – Służewca.

Podobną sytuację zaobserwować możemy w przypadku usług najmu, które zostały
skupione w zagłębiach biurowych, takich jak to położone w Warszawie w okolicach ulicy
Domaniewskiej. Po latach wiadomo już, że przewidziana w tamtym rejonie monokultura
biurowa zupełnie nie przystaje do miejskich realiów. Mieszkańcy Warszawy skarżą się, że
zagłębie biurowe generuje korki, brak tam niezbędnych usług czy oferty kulturalnej, a po
godzinach pracy dzielnica pustoszeje.

– uzasadnienie projektu nowelizacji ustawy

Specustawa wielofunkcyjna – więcej usług towarzyszących

W pierwszej wersji projektu proponowano podniesienie progu maksymalnej powierzchni usługowej lub
handlowej w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie ustawy. Nowelizacja ma umożliwić zwiększenie wskaźnika do 40% powierzchni projektu. Jak wskazali autorzy – taki wzrost roli wielofunkcyjności ma pozwolić to na poprawę funkcjonowania nowych osiedli. Autorzy ustawy skorzystali w uzasadnieniu z nawiązania do realizacji “idei miasta 15 minut”, jednocześnie jako pozytywne przykłady wskazując dwie realizacje zlokalizowane w Warszawie i w Łodzi.

W toku prac w Sejmie zdecydowano się jednak na przywrócenie wartości maksymalnej 20% i według aktualnej wersji projetu powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową ma zawierać się w przedziale od 5% do 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

Korzystając z okazji, autorzy proponowali także umożliwienie dokonywania przekształceń także innych terenów. W nowelizacji pojawiły się propozycje dotyczące umożliwienia sprzeczności ze Studium gruntów wykorzystywanych dotychczasowo na funkcję magazynową, składową, łączności czy baz komunikacyjnych. I choć w uzasadnieniu znajdziemy jako przykład wyłącznie dawne zajezdnie autobusowe, tak lektura powyższej listy wskazywała, że nowelizacja miałaby objąć znacznie szerszy zakres terenów. W wersji po pracach Sejmu zdecydowano się zrezygnować z tej kontrowersyjnej propozycji zmian, ograniczając zmiany do umożliwienia budowy inwestycji mieszkaniowych sprzecznych ze Studium w przypadku obiektów handlowych oraz budynków biurowych.

Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów:
1) które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane;
2) na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
3) na których jest zlokalizowany budynek biurowy.”

Więcej parkingów

Wprowadzenie minimalnej liczby miejsc parkingowych o wartości 1,5-krotności liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach inwestycji stanowić ma “odpowiedź na oczekiwania lokalnych społeczności” – czytamy w uzasadnieniu do proponowanych zmian. W obszarze zabudowy śródmiejskiej liczba miejsc parkingowych ma być równa liczbie mieszkań w inwestycji. Zapewnienie minimalnej liczby miejsc parkingowych według autorów nowelizacji miałoby zapobiec problemom związanych z ich deficytem, z którymi “często borykają się nie tylko mieszkańcy nowo realizowanych inwestycji, ale również mieszkańcy nieruchomości w jej sąsiedztwie”.

Choć w nazwie ustawy czytamy, że ma ona na celu “likwidowanie zbędnych barier administracyjnych i prawnych”, tak w przypadku specustawy mieszkaniowej doda dodatkowe wymogi, z którymi nie zgadzają się zarówno wybrani przedstawiciele samorządów jak i organizacje przedsiębiorców. O wykreślenie przepisów zawnioskowały m.in. Bussines Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Konfederacja Lewiatan, Polska Rada Biznesu, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Pracodawcy RP.

Na projekt zareagowała również Marlena Happach, Architekt Warszawy. W poście w mediach społecznościowych określiła zmiany jako “niepokojący kierunek zmian”. Wskazuje również na konieczność odniesienia się do różnej specyfiki poszczególnych gmin.

Warszawa proceduje najwięcej wniosków o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jako pierwsza przyjęła własne standardy urbanistyczne. Nie czujemy zagrożenia w zakresie poszerzenia działania specustawy mieszkaniowej na tereny handlu i biur, dopóki Rada Miasta utrzymuje władztwo w zakresie przyjęcia lub odrzucenia całej uchwały. Nowelizacja przepisów idzie jednak niebezpiecznie dalej. Proponuje usztywnienie zasad, które dotyczą liczby miejsc postojowych, a także sposobu wyliczania powierzchni terenów rekreacji i sportu względem powierzchni biologicznie czynnej. W ten sposób ogranicza się decyzyjność lokalnych samorządów i wprowadza jednolite zasady dla gmin bez względu na ich specyfikę. Zwiększanie liczby miejsc parkingowych i zmniejszanie wymogów dotyczących zieleni jest sprzeczne z ideą budowania miasta bardziej odpornego na kryzys klimatyczny. Dokładanie miejsc parkingowych i zachęcenia do korzystania z samochodów prywatnych nie rozwiąże problemu korków i smogu. Zanieczyszczonym powietrzem będziemy oddychać nie tylko my, ale także nasze dzieci i kolejne pokolenia, jeśli nie zaczniemy myśleć inaczej.

Marlena Happach, Architekt Warszawy

Ogólnodostępne tereny biologicznie czynne

Nowelizacja zakłada wprowadzenie obowiązku zapewnienia minimalnego udziału terenu powierzchni biologicznie czynnej jaki powinna spełniać inwestycja mieszkaniowa. Będzie musiał być on określony we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W ramach terenu powierzchni biologicznie czynnej udostępniony ma być ogólnodostępny, nieogrodzony urządzony teren wypoczynku oraz rekreacji lub sportu – sugeruje dodany punkt 7a. Taki zabieg pozwoli miałby zapewnić przekształcanym terenom “otwarty, inkluzywny charakter” – czytamy w uzasadnieniu.

Sześć lat na uzyskanie pozwolenia na budowę

Inwestorzy mają mieć 6 lat na uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Obecnie uchwała wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia jej opublikowania w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

Projekt po poprawkach przyjęli już posłowie. Trafił on do Senatu pod koniec stycznia w wersji, którą prezentujemy poniżej. Jeśli Senatorowie odrzucą projekt, ponownie wróci on do Sejmu. Szczegóły na stronach 11-13 projektu:

906

Według aktualnego stanu prawnego, specustawa mieszkaniowa obowiązywać ma do końca 2028 roku.