1 sierpnia 2018 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał projekt specustawy mieszkaniowej.

Specustawa mieszkaniowa wprowadza zapisy, które obowiązywać mają przez najbliższe 10 lat. Wprowadza ona dodatkowy, pozaplanistyczny tryb realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. Wzrosnąć ma rola studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wobec którego w większości przypadków będą musiały być zgodne przeprowadzone inwestycje mieszkaniowe. Jednak i tu nie zawsze inwestycje będą musiały spełniać wymóg zgodności. Mówi o tym art. 5 ust. 4 – w sytuacji, gdy dotyczy to terenów, które w przeszłości pełniły funkcje kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na nich realizowane. Przy planowaniu inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej ignorować będzie można zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: art. 5 ust 3.

Specustawa wprowadza standardy urbanistyczne, które będzie musiał wypełnić inwestor, realizujący swoje zamierzenie na jej podstawie. Wśród nich znajdziemy m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż 6 m. Przystanki komunikacji miejskiej będą musiały być zlokalizowane w odległości 1 km od inwestycji, zaś w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców muszą być bliżej – do 500 m. Ani specustawa ani ustawa o transporcie zbiorowym nie określają jednak liczby kursów z takiego przystanku. Szkoły i przedszkola powinny być budowane w odległości 3 km, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1,5 km. Tu również ustawodawca przewidział furtkę dla inwestora: jeśli inwestor nie spełni tych warunków wystarczy umowa z gminą na 5-letni dowóz dzieci do szkół. Specustawa określa również m.in. odległości do najbliższych terenów rekreacyjnych. Samorządy będą mogły wprowadzić lokalne standardy urbanistyczne. Nie będzie tam jednak dowolności – będą mogły uściślać powyższe wartości jedynie o połowę.

Poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców, budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. W większych miastach limit ten wynosić będzie aż 14 kondygnacji. Jeżeli w odległości 500 m od inwestycji znajdują się budynki mieszkalne, o wysokości przekraczającej te liczby, maksymalna wysokość inwestycji będzie mogła być równa najwyższemu budynkowi mieszkalnemu w istniejącej zabudowie.

Podpisana specustawa mieszkaniowa zmienia również uprawnienia samorządów do pobierania opłaty planistycznej za zmianę przeznaczenia terenu. Dotychczas samorządy mogły je pobierać na podstawie trybu uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. I choć – według Najwyższe Izby Kontroli – ściągalność opłaty planistycznej była na poziomie 5 proc. i nie bilansowała kosztów ponoszonych przez gminy na planowanie, to istniała taka możliwość. Zarówno decyzja o warunkach zabudowy, jak i zapisy zbliżającej się specustawy mieszkaniowej nie stanowią podstawy do pobrania opłaty planistycznej.

Specustawa nie likwiduje również decyzji o warunkach zabudowy, krytykowanej wielokrotnie przez urbanistów, aktywistów czy Najwyższą Izbę Kontroli. Osłabia ona jednak rolę planistycznych narzędzi kształtowania przestrzeni.