Raport o stanie mieszkalnictwa w polskich miastach

Polska jest w czołówce krajów europejskich, w których ludność mieszka w przeludnionych mieszkaniach – wynika z raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Najnowszy raport Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR został poświęcony zagadnieniu mieszkalnictwa. Płynie z niego wiele negatywnych wniosków. Choć warunki mieszkaniowe naszego społeczeństwa systematycznie się poprawiają, tak tempo i zakres tej poprawy nie są satysfakcjonujące. Polacy żyją w przeludnionych mieszkaniach. Dotyczy to aż 40,7% mieszkańców kraju. Gorsze wskaźniki spośród członków Unii Europejskiej notowano tylko w czterech krajach wschodniej części kontynentu: Chorwacji, Bułgarii, Rumunii oraz na Łotwie.

Liczba mieszkań poniżej średniej unijnej

Wśród celów rządowej polityki mieszkaniowej w Narodowy Programie Mieszkaniowym 2016 znajdziemy osiągnięcie przez Polskę do 2030 r. wskaźnika 435 mieszkań na 1000 mieszkańców, co odpowiada średniej dla krajów Unii Europejskiej. W 2016 wskaźnik ten wynosił 371,3 mieszkań, co stanowi poprawę jedynie o 22 w stosunku do roku 1990. Jak wskazują autorzy raportu – wynik ten należy traktować z dystansem, z uwagi na zawyżanie wskaźnika przez miasta o rozwiniętych funkcjach mieszkaniowych i udostępniających lokale turystom. W szczególności dotyczy to miejscowości nadmorskich województw pomorskiego i zachodniopomorskiego. Najwyższe wskaźniki odnotowano w Krynicy Morskiej (878,31), Międzyzdrojach (708,42), Dziwnowie (700,97) i Mielnie (564,42). Wśród dużych miast najwyższy wskaźnik odnotowano w Warszawie (531,69 mieszkań na 1000 mieszkańców).

W Polsce obecnie znajduje się 14,3 mln mieszkań, z czego 9,6 mln z nich znajduje się w miastach.

Wysoki jest również wskaźnik gniazdownictwa – aż 38,8% kobiet i 52,1% mężczyzn w wieku 25 do 34 lat mieszka z co najmniej z jednym z rodziców.

Ponad 300 tysięcy mieszkań bez łazienki

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na jedną osobę wynosi obecnie 27,4 m², co stanowi aż trzykrotną poprawę względem roku 1990. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 73,8 metrów kwadratowych.

W 2016 roku aż 86,4 tys. mieszkań (0,9%) w miastach było bez wodociągu, a 336,9 tys. mieszkań (3,5%) bez łazienki. Problemy te dotyczą więc około miliona mieszkańców miast. Mniej niż połowa mieszkań gminnych była wyposażona w pełen zakres mediów (wodociąg, gaz z sieci, c.o.) oraz ustęp i łazienkę.

Autorzy zwrócili uwagę na bardzo wyraźną poprawę sytuacji w zakresie wyposażenia infrastrukturalnego na wsi. Od 1990 roku wskutek modernizacji i nowego budownictwa (w tym suburbanizacji) przybyło na tych obszarach – 24,5% mieszkań wyposażonych w wodociąg, 36,9% mieszkań wyposażonych w ustęp, 28,4% w łazienkę, 28,4% w centralne ogrzewanie i 15,2% w gaz sieciowy. Na terenach wiejskich mieszkań bez wodociągu było wówczas 371,0 tys., a bez łazienki – 817,8 tys. W mieszkaniach bez łazienki na wsi w 2016 r. zamieszkiwało ok. 2,7 mln osób.

Wśród budynków komunalnych aż średnio 17 proc. jest w złym stanie technicznym, a aż 46% badanych miast nie wykonało żadnych gruntownych remontów w swoich zasobach mieszkaniowych. W najgorszym stanie technicznym wśród miast powyżej 100 tysięcy mieszkańców znajdują się zasoby Olsztyna, Lublina oraz Włocławka.

Zapotrzebowanie wciąż ponad zasoby

Zmienia się forma własności mieszkań. W latach 2010 – 2016 oddano w Polsce do użytkowania łącznie ponad milion mieszkań. Liczba oddawanych mieszkań przez osoby indywidualne oraz deweloperów rosła. I choć rynek jest wprawdzie pełen realizacji deweloperskich to na ich zakup mogą sobie pozwolić tylko nieliczni, a reszta potrzebuje tańszego dachu nad głową. Pomimo potrzeb mieszkaniowych, większość (65%) miast zmniejsza zasoby mieszkaniowe. Regres w tym okresie wskazywało budownictwo spółdzielcze, gminne i społeczne. Blisko 600 miast nie wybudowało przez blisko dwie dekady żadnego mieszkania komunalnego.

W 1990 r. było w Polsce blisko dwa miliony mieszkań w zasobie komunalnym, co stanowiło 16,7 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W 2016 r. liczba lokali spadła do 868,5 tys. (6,1 proc.). Autorzy raportu wskazują jako przyczyny prywatyzację zasobów, wyłączenia z użytkowania z powodu złego stanu technicznego oraz niskie tempo pozyskiwania nowych lokali. Udział wybudowanych mieszkań gminnych w 2016 r. stanowił zaledwie 1,3% ogółu mieszkań oddanych do użytku. W 2016 r. gminy oddały do użytku 1746 nowych mieszkań komunalnych. Kolejka oczekujących na najem mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy wynosiła w tym samym roku blisko 160 tysięcy osób.

W tym samym czasie wysoka jest liczba pustostanów. Na koniec grudnia 2016 r. w Polsce było 120,7 tys. mieszkań niezamieszkanych, z czego 49,5 tys. w zasobach gminnych.

Cztery miliardy zadłużeń

Łączna kwota zadłużeń czynszowych wynosi 4,06 mld złotych. Większość z niej dotyczy dużych miast, gdzie w 2016 roku wyniosło 3,09 mld zł. Jak wskazują autorzy raportu, kwota ta pozwoliłaby podwoić liczbę wybudowanych mieszkań gminnych w ostatniej dekadzie. Średnie zadłużenie na jedno mieszkanie komunalne wynosi 2287,03 zł.

Większość gmin stosuje możliwość odpracowania długu przez dłużnika i osoby przez niego wskazane. Często zlecane są prace remontowe i porządkowe czy drobne prace administracyjne. Program oddłużeniowy wprowadziło między innymi Opole Lubelskie. Umożliwienie lokatorom odpracowania długu oraz umorzenie części zadłużenia może przynosić również inne pozytywne skutki społeczne.  Uczestnictwo w programie jest dobrowolne.

Autorzy wskazują jednak, że podejmowane przez gminy działania mające zwiększyć przychody z tytułu czynszów nie są skuteczne. Gminy nie mają sposobu określenia przyczyn zadłużenia, ponieważ nie dysponują informacją o dochodach najemców zasobów komunalnych oraz nie prowadzą badań społecznych przyczyn niepłacenia zobowiązań czynszowych i stojących za tym motywacji.

Gminy narażone są też na koszty rekompensat z tytułu zajmowania mieszkania przez osoby z orzeczoną eksmisją do lokalu socjalnego. Przyczyną jest deficyt lokali socjalnych. W Polsce istnieje jedynie 94,7 tys. mieszkań przeznaczonych dla osób najbiedniejszych oraz osób, które w procedurze sądowej uzyskały orzeczenie o eksmisji z prawem do zasiedlenia lokalu socjalnego. Autorzy raportu w ten sposób opisują obie te grupy:

Część z nich to osoby żyjące w niedostatku, starające się wywiązywać ze swoich zobowiązań, dostosowujące się do powszechnie uznawanych norm współżycia społecznego.

Natomiast druga część mieszkańców zasobów socjalnych to osoby o złej reputacji, doświadczające patologii, często niepracujące, żyjące na koszt społeczeństwa, a przy tym dość powszechnie zakłócające porządek i nieprzestrzegające norm współżycia. Mówi się o nich „źle zamieszkujący”.

Pomimo negatywnych opinii społecznej dla tej drugiej grupy, zaobserwować można intensywny rozwój działań gmin, w których dostęp do mieszkania jest elementem programu pomocy, koncentrujące się na szerokiej ofercie pomocy ludziom wykluczonym i zagrożonym wykluczeniem. Najwięcej mieszkań socjalnych przybyło w Lublinie (727), Krakowie (644) i Warszawie (530). Stosunkowo duże wzrosty zanotowano także w mniejszych miastach: w Przasnyszu (116 lokali), w Bystrzycy Kłodzkiej (70), w Świdwinie (69).

Mieszkania problemem polskich rodzin

Według badań Habitat for Humanity Polska brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe były uznawane za jeden z trzech najważniejszych problemów polskich rodzin przez 40% respondentów w 2018 r. W Polsce prawo do mieszkania zostało zawarte w art. 75 ust. 1 Konstytucji RP. Władze publiczne prowadzić powinny politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności dotyczące przeciwdziałania bezdomności, wspierania budownictwa socjalnego oraz popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Problem nie znalazł się jednak w Krajowej Polityce Miejskiej jako osobny dział.

Raport opublikowało Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR, pod redakcją dr Aliny Muzioł-Węcławowicz oraz Kamila Nowaka. Raport dostępny jest do pobrania ze stron internetowych IRMiR.