AKTUALNOŚCI

Poznaliśmy nowy projekt specustawy mieszkaniowej

Dziś na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się nowy projekt specustawy mieszkaniowej autorstwa Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.

Budynek mieszkalny | fot. WW

Nowy tekst projektu ustawy to 40 stron zapisów. Resort przyjął krytykę w części.

Inwestycja niezgodna z MPZP, jednak zgodna ze studium

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych zapisów była możliwość realizacji inwestycji wbrew miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego. Zapis zmienił się częściowo. Inwestycje mieszkaniowe lub inwestycje towarzyszące będą mogły być wciąż realizowane niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Dodano jednak zapis, że nie może być ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Pierwszy z tych warunków nie będzie jednak dotyczył terenów pokolejowych, powojskowych, poprzemysłowych oraz po usługach pocztowych. Nie zmienia się tu stanowisko wobec planów miejscowych przedstawione w poprzedniej wersji ustawy. W uzasadnieniu czytamy:

W obecnie obowiązujących przepisach, zlokalizowanie, a w konsekwencji budowa inwestycji mieszkaniowej musi odbywać się zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzić niestety trzeba, że ten mechanizm, a zwłaszcza długotrwałość uchwalania planów miejscowych, nie służy przyspieszeniu i ułatwieniu budowy nowych mieszkań.

Twórcy specustawy tłumaczą możliwość realizacji inwestycji niezgodnych z MPZP m.in. długotrwałym procesem korekt. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami to rada gminy, a nie wojewoda, będzie wydawać decyzję o inwestycji i będzie mogła ona odmówić ustalenia jej lokalizacji. Rada gminy będzie zobowiązana do wydania uchwały w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku.

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygaśnie, jeśli przed upływem 3 lat od dnia opublikowania uchwały w dzienniku urzędowym województwa, nie zostało wydane pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej.

Standardy się zmieniają. Wciąż kontrowersyjne w mniejszych miastach

Bardzo luźne standardy, przedstawione w marcu, ulegną nieznacznemu zaostrzeniu. Zachowaną podstawą będą dostęp do drogi publicznej (lub wewnętrznej) i mediów, w tym sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej.

Zmienia się treść pozostałych punktów. W marcu przedstawiono zapis o odległości 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego – jedno połączenie dziennie wystarczy. Korekta została wprowadzona jedynie w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców, gdzie maksymalny dystans  wynosić będzie 500 metrów. W Słupsku, Grudziądzu czy mniejszych miastach wciąż do najbliższego przystanku transportu zbiorowego odległość wynosić będzie mogła 1 kilometr.

Do najbliższej szkoły podstawowej oraz przedszkola odległość będzie mogła wynosić 3 km. Zapis zmienił się wyłącznie dla największych miast – tam wynosić będzie maksymalnie 1,5 km. Wciąż proponowanym rozwiązaniem jest możliwość niespełnienia tego warunku przy jednoczesnym podpisaniu umowy z gminą na pokrycie kosztów 5-letniego zapewnienia dowozu dzieci. Pozytywnym aspektem jest możliwość określania przez gminy lokalnych standardów urbanistycznych. Te wprowadzane będą mogły być w drodze uchwały. Nie są one jednak obowiązkowe.

Podobne zapisy i kryteria – 3 i 1,5 km określono dla terenów sportowych i rekreacyjnych. Ich powierzchnia wynosić ma iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnik 2 metrów kwadratowych.

W dużym mieście wysoko. W mniejszym nisko

Niezwykle prostą logiką wykazał się ustawodawca przy określeniu maksymalnej wysokości inwestycji mieszkaniowej. Tutaj zapisy z marca zmieniły się również nieznacznie. Poza miastami oraz w miastach do 30 tysięcy mieszkańców wynosić będą mogły one do 3 kondygnacji nadziemnych. Większe miasta – między 30 oraz 100 tysięcy mieszkańców – będą musiały się przygotować na falę budynków czterokondygnacyjnych. W miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców nie będzie określona maksymalna wysokość inwestycji.

Ustawodawca przewidział tu jednak furtkę. Jeśli w odległości aż 1,5 km znajdują się wyższe budynki mieszkalne, inwestor będzie mógł dorównać wysokością do nich. W marcowej wersji odległość odniesienia wynosiła aż 3 km. Na naszych łamach przytaczaliśmy już przykłady miast poniżej 100 tysięcy mieszkańców, gdzie zapis ten da dużą dowolność, dzięki obecności wysokich budynków mieszkaniowych z II połowy XX wieku.

Konkursy urbanistyczno-architektoniczne

W specustawie mieszkaniowej, zgodnie z kwietniowymi zapowiedziami wiceministra, przewidziano obowiązek „przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję urbanistyczno–architektoniczną uzasadniającą rozwiązanie funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana„.

Użytkowa powierzchnia handlowa lub usługowa będzie mogła stanowić do 20% sumy powierzchni użytkowej mieszkań. Do tego zapisu zastrzeżenia zgłosiła Prokuratura Generalna. Jej zarzutem jest nieprecyzyjność zapisu. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie będzie można dokonać zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, z wyjątkiem części przeznaczonej na działalność handlową lub usługową lub w odniesieniu do inwestycji towarzyszącej.

Ułatwienia dla inwestorów

Projekt specustawy mieszkaniowej ma na celu również wprowadzenie ułatwień w przygotowaniu i realizacji inwestycji towarzyszących – analogicznie jak w przypadku inwestycji mieszkaniowych.

Uproszczony ma być proces zawiadamiania i obwieszczania o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W projekcie przewidziano też procedurę dotyczącą usunięcia drzew lub krzewów znajdujących się na nieruchomościach objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która jest inicjowana na wniosek inwestora – rozstrzygnięcie podejmować będzie właściwy organ po uzgodnieniu z wójtem/burmistrzem/prezydentem.

Artykuł 30 projektu przewiduje natychmiastową wykonalność decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych lub towarzyszących. Wniesienie w terminie odwołania (obowiązkowo uzasadnionego) od takiej decyzji przez jakikolwiek podmiot trzeci nie będzie wstrzymywać wykonywania tej decyzji przez podmiot, który ją uzyskał. Skrócony ma być też czas rozpatrzenia odwołania – z miesiąca do 21 dni.

Ustawa obowiązywać ma do końca grudnia 2028 roku. Z treścią projektu zapoznać się można na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

 

  • sew

    Pracownicy ministerstwa odpowiedzialni za tą ustawę dostają chyba drugą pensję od związku deweloperów.