Osiedle Regaty – osiedle na samym końcu Warszawy

Warszawskie osiedle Regaty w dzielnicy Białołęka wydaje się być idealnym miejscem do życia – nowoczesna zabudowa, place zabaw i zadbane trawniki. Co jednak skłania do chwili zastanowienia nad tym typowym nowo powstałym warszawskim osiedlem (jakich wiele w stolicy)?

Gdzie znajduje się osiedle Regaty? Położone jest ono na warszawskiej Białołęce, osiedle Kobiałka. Jaka to jest część Białołęki? Daleka – radzę sprawdzić na mapie, gdzie się znajduje omawiana inwestycja:

Dlaczego skupiam się akurat nad tym osiedlem? Uważam bowiem, iż prezentuje ono sobą porażkę polskiego planowania przestrzennego. Jest kwintesencją braku racjonalnego gospodarowania terenami. Artykuł nie ma na celu dyskredytację osiedla Regaty, projektanta, mieszkańców czy urzędników gminy Białołęka. Zawarte są w nim osobiste rozważania nad zaistniałą sytuacją.

To wielorodzinne osiedle powstało w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji – nad Kanałem Żerańskim, który obmywa osiedle od zachodniej strony. Północną granicą osiedla jest… granica samej Warszawy. Położone ono jest w zacisznej części stolicy – spokojny kanał cicho szemrzący w zasięgu ręki mieszkańców, a dookoła rozproszona zabudowa jednorodzinna przeplatająca się z terenami rolnymi (charakterystyczny krajobraz Białołęki). Inwestycja została podzielona na kilka etapów, a jej budowa dobiega końca. Składa się z części jedno- i wielorodzinnej – my skupimy się na wielorodzinnej, która “błyszczy” w krajobrazie. Inwestorem jest DomDevelopment.

Błyszczy w krajobrazie, ponieważ jest dużym osiedlem (oficjalna nazwa “Miasteczko Regaty”) położonym na rubieżach miasta pośród rozproszonej zabudowy jednorodzinnej. Błyszczy również ogłoszenie na stronie DomDevelopment mówiące, że osiedle wtopione jest w otoczenie i znajduje się blisko szlaków komunikacyjnych. Komunikację z centrum dzielnicy i Warszawy zapewnia ul. Kobiałki, która dochodzi do drogi wojewódzkiej nr 633 – ul. Płochocińska, którą dotrzemy do planowanej Trasy Mostu Północnego lub Trasy Toruńskiej. Odległość liczona wg google.maps.com to ok. 21 km do dworca Warszawa Centralna i ok. 10 km do ul. Światowida. Dojazd samochodem zatem zajmuje nam około 30 min przy sprzyjających warunkach drogowych. Możemy również skorzystać z komunikacji miejskiej – na ul. Kobiałki zlokalizowany jest przystanek autobusowy, na którym zatrzymują się trzy linie (dwie okresowe i jedna regularna – 120, którą zresztą nie dojedziemy do metra). Istnieje też możliwość przejścia się do ul. Płochocińskiej skąd jeżdżą linie podmiejskie (7**). Do samego centrum nie dojedziemy bezpośrednio – konieczne będą przesiadki. Na podstawie portalu jakdojade.pl ustaliłem, że dojazd zajmie nam około 50-60 min.

Ogłoszenie internetowe mówi, że miasteczko wtopione jest w otoczenie zaprojektowaną zielenią. Jest na pewno kameralnym osiedlem – jest całkowicie zagrodzone . Poszczególne etapy inwestycji nie stanowią jednego organizmu, tylko pojedyncze bloki są ogrodzone siatką i bramami. Charakteryzuje to wiele polskich osiedli i jest ciekawym, aczkolwiek niekorzystnym zjawiskiem socjologicznym. Mieszkańcy nie integrują się – ci za bramą to obcy – nie znamy ich, ale przynajmniej jest bezpiecznie. Jak to wygląda najszybciej można zobaczyć dzięki narzędziu Google Street View tutaj.

Osiedle nie pasuje do otoczenia. Składa się z ok. 15 4-kondygnacyjnych budynków z garażami podziemnymi dla mieszkańców. Główną ulicą jest ul. Żeglugi Wiślanej, którą dojedziemy do poszczególnych kwartałów. Ta dochodzi do Frachtowej (po jej drugiej stronie powstało osiedle domów jednorodzinnych), która zaczyna się na ul. Kobiałki. Średnio licząc przy założeniu, że blok ma 4-5 klatek, na których są (wg informacji inwestora) 2-3 mieszkania może tam mieszkać ok. 2000 os. Do pracy rano wyjeżdża załóżmy np. 1/3 – ok. 660 mieszkańców z samochodami musi wydostać się z osiedla dwoma ulicami – Żeglugi Wiślanej, a potem Frachtową. Sama architektura i standard wykonania wydają się na wysoki, a okolica urokliwa – niedaleko do Zalewu Zegrzyńskiego, a niedawno otwarto wypożyczalnię kajaków. Nie zmienia to faktu, że miasteczko poza zabawą dzieci na placu nie żyje. Jest oddalone od wszelkich obiektów infrastruktury społecznej, a do najbliższego większego sklepu trzeba jechać 15 min samochodem.

To co wyróżnia miasteczko pośród innych takich podmiejskich osiedli to forma. Jego kształt nie wynikł z wykupu kilku długich porolnych działek przez inwestora. Na tym terenie doszło do przekształceń w układzie ewidencyjnym. Możliwe, że doszło to na wniosek inwestora, który wyszedł z inicjatywą budowy osiedla. Ciekawa jest zaznaczona na zielono na poniższym zdjęciu działka, która nie uległa procesowi scalania i podziału. Wcina się ona w osiedle i jest całkowicie mu obca – obok wielorodzinnego osiedla znajduje się działka rolna.

Kolejny aspekt, który zainteresował mnie to jak to osiedle powstało w tej okolicy. Pierwsza myśl skłoniła mnie do decyzji o warunkach zabudowy i zasady którą się kierowano – dobrego sąsiedztwa. Okazało się jednak, że nie – od 2001 r. na tym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zarówno omawiany teren jak i wiele dookoła, na rysunku planu oznaczonych jest literą “M”. Wczytując się w tekst uchwały dowiadujemy się jakie jest przeznaczenie terenu: “Dla obszarów mieszkaniowych (M) ustala się następujące obowiązujące przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna niska wraz z usługami I stopnia obsługi z zakresu: handlu, usług bytowych i publicznych” – potocznie ujmując “wolna amerykanka”. Plan nie zaprowadza ładu przestrzennego – dopuszcza wszelką zabudowę mieszkaniową. Układ budynków mógłby być całkiem inny, a zabudowa jednorodzinna mogłaby przeplatać się z wielorodzinną. Urzędnicy nie sprecyzowali jak zabudowa ma się rozwijać i jaka dominować, co inwestor skrzętnie wykorzystał.

Osiedle Regaty na warszawskiej Białołęce to jeden w wielu przykładów, które spotykamy w naszej przestrzeni. Powstało ogromne miasteczko bez podstawowych usług społecznych, na terenach oddalonych od centrum nawet dzielnicy (nie boję się użyć stwierdzenia po prostu “w polu”). Białołęka sama dopuściła do sytuacji chaosu przestrzennego uchwalając bardzo ogólny plan. Jest przykładem suburbanizacji, którą prof. Jan Chmielewski określa w wielu opracowaniach już dezurbanizacją – skutkiem bezładnego rozpraszania się zabudowy. Jeszcze bardziej pesymistyczne jest to, że ten proces nie wyhamowuje – gminy dopuszczają zabudowywanie takich terenów. Tracą na tym wszyscy:

• gmina – doprowadzenie infrastruktury technicznej, społecznej kosztuje,
• mieszkańcy – na dojazdach tracą cenny czas,
• środowisko – zabudowywane są tereny otwarte – często nawietrzające lub produkcyjne,
• przestrzeń – postępujący chaos przestrzenny i strata terenów potencjalnych inwestycyjne.

Pełna diagnoza strat jakie ponosimy została opisana w raporcie o przestrzeni życia polaków.

Sami mieszkańcy mają podzielone zdania. Śledząc forum na portalu salon.pl można było doszukać się różnych opinii zarówno pozytywnych, jak i negatywnych. Otwierając ten link proszę jednak o zwrócenie na pierwszy komentarz użytkownika, który wymienia wady i zalety miasteczka (dominacja drugich nad pierwszymi jest przytłaczająca). Jedną z wad jest “czasem są problemy z zasięgiem telefonów komórkowych”, co pozostawiam już Państwu do własnych już przemyśleń.