Niedawno informowaliśmy o orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego w sprawie skargi konstytucyjnej, dotyczącej obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej. Przypominamy o wyrokach TK wydanych w 2010 i 2015 roku w sprawie tzw. renty planistycznej oraz zapisu celu publicznego.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 roku określiła ważność planów uchwalonych przed jej wejściem w życie na kilka lat. Początkowo miały one obowiązywać do roku 2000. Z uwagi na nikłe pokrycie takimi planami i pod naciskiem samorządowców Sejm przedłużył ten termin do 31 grudnia 2003 r. To właśnie w 2003 roku ważność straciły wszystkie wcześniejsze plany. Jednocześnie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowały swoją moc.

Przyjęte blisko 16 lat temu ustawa zakładała, że gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego wpływa na wzrost wartości nieruchomości i cenę z jej sprzedaży przez właściciela, gmina pobrać może rentę planistyczną. Wysokość renty planistycznej jest określana przez radę gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie może być ona wyższa niż 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Celem pobierania renty jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Plany sprzed 1995 roku nieważne, lecz można wciąż się do nich odnosić…

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2010 roku dotyczył możliwości pobierania renty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości względem dotychczasowego zagospodarowania. Jest to odpowiedź na pytanie prawne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie o sprawiedliwość tego zapisu, gdy dokumenty planistyczne sprzed 1995 roku pozwalały na zabudowę o podobnym przeznaczeniu do nowego planu.

Badana sprawa dotyczy sytuacji, w której plan z 1993 roku pozwolił na zagospodarowanie terenu, które pozwoliło na uzyskanie większej wartości nieruchomości. W 2003 plan ten utracił ważność. Właściciel nie wykorzystał w tym okresie możliwości zagospodarowania działki w pełni. Następnie przez pewien czas nie było obowiązującego miejscowego planu. W 2005 roku gmina przyjęła nowy plan i ustaliła opłatę planistyczną zgodną z ówczesną wykładnią – czyli procent wzrostu wartości nieruchomości od dotychczasowego przeznaczenia terenu. Decyzję gminy potwierdziło SKO.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zadał jednak pytanie do Trybunału Konstytucyjnego. Ten uznał, że choć plany uchwalone przed 1995 rokiem zachowały swoją moc jedynie do 2003 roku, to można odnosić się w przypadku ustalenia renty planistycznej do ich zapisów.

Artykuł. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z Konstytucją RP w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy.

Cel publiczny w planie, a działka prywatna…

Drugi wyrok Trybunału Konstytucyjnego pochodzi z 2015 roku. Sprawę rozpoczął wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący zagospodarowania przestrzennego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz rezerwacji gruntów na cele publiczne.

Zastrzeżenia RPO budził sposób uregulowania sytuacji wieloletniej rezerwacji gruntów na cele publiczne, których realizacji, z różnych względów, praktycznie zaniechano bądź odsunięto je w bliżej nieokreśloną przyszłość. W przypadkach, gdy blokadę inwestycyjną gruntów utrzymują także aktualne plany miejscowe, uchwalone już po 1 stycznia 1995 r., ich właściciele pozbawieni są jakichkolwiek rekompensat z tytułu aktualnie istniejącego ograniczenia ich prawa.

Art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależniał powstanie roszczeń ze strony właścicieli lub użytkowników wieczystych od wykazania zmiany w stosunku do dotychczasowego sposobu korzystania z tej nieruchomości. Trybunał uznał, że gdy nieruchomości zostały przeznaczone na cel publiczny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym przed 1995 rokiem, zapis ten nie pozwalał na rekompensatę za ograniczenie prawa własności. Artykuł uznano za niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji oraz z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 konstytucji.

Luka planistyczna po raz trzeci: odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości

W tym roku Trybunał Konstytucyjny orzekł  o niekonstytucyjności art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

Trybunał zbadał sprawę po skardze właścicielki nieruchomości, która zakwestionowała wysokość odszkodowania oraz sprawiedliwość ich przydzielania. Za niekonstytucyjny uznany został zapis artykułu 37, który umożliwiał określanie odszkodowania na podstawie tego, jak wykorzystywana jest dziś działka, jeśli jest to mniej korzystne niż zapisy planów miejscowych sprzed 1995 roku.. Sposób obliczania wysokości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości nie stawia równo właścicieli nieruchomości położonych na terenie gminy, gdzie obowiązywała lub obowiązuje luka planistyczna oraz właścicieli nieruchomości, które leżą na terenach objętych ciągłością działań planistycznych. Szczegóły w tekście z września.