W Ministerstwie Rozwoju i Technologii zakończono pracę nad kolejnym rozwiązaniem, które ma w teorii zwiększyć dostępność mieszkań i umożliwić wykorzystanie pustych powierzchni biurowych i handlowych.

Projekt czeka na akceptację na posiedzeniu rządu, by później trafić do parlamentu. Według założeń na okres dwóch lat wprowadzona zostać ma kolejna specustawa, która zmieni obowiązującą przez 10 lat inną specustawę.

MRiT: Wysoki wskaźnik pustostanów. Tymczasowa zgoda na zmianę funkcji.

Łatwiej o realizację powierzchni mieszkalnej w projektach handlowych i biurowych? Takie zmiany proponuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Uzasadnia taki projekt ustawy efektami pandemii Covid-19 (zmiany modelu pracy biurowej), efektem rozwoju sytuacji na Ukrainie i napływowi fali uchodźców do Polski (większy popyt na mieszkania) oraz wzrostem popularności e-commerce i zamykaniem wybranych tradycyjnych obiektów handlowych.

– czytamy w uzasadnieniu projektu.

Specustawa mieszkaniowa: brak wymogu zgodności ze studium tez dla biur i centrów handlowych

Zmienić ma się treść tzw. specustawy mieszkaniowej. Według niej inwestorzy mogli realizować projekty niesprzeczne ze Studium, za wyjątkiem terenów poprzemysłowych, po funkcji kolejowej, wojskowej czy pocztowej.

Dotychczas art. 5 ust. 4 wskazywał, że:

Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Rząd chce rozszerzyć zakres takich terenów. Do terenów poprzemysłowych dojść mają tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub takie na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², jak np. hipermarkety. Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe. Lepiej puste obiekty przekształcać, jeśli są takie techniczne możliwości, niż je burzyć

– wyjaśniał na początku sierpnia minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Warto dodać, że w ostatnich miesiącach zamknięte zostały wybrane centra handlowe. Po blisko dwóch dekadach funkcjonowania zamknięty został obiekt Kraków Plaza. Na terenie po centrum handlowym na warszawskich Kabatach deweloper realizuje własnie zabudowę mieszkaniową. Zamknięto również wybrane obiekty związane z funkcjonowaniem w nich hipermarketów Tesco (część hipermarketów brytyjskiej sieci ma wciąż pełnić funkcję handlową, jednak część przeznaczona zostanie na funkcje magazynowe czy mieszkalne) oraz dwa obiekty, gdzie funkcjonował Auchan (Dąbrowa Górnicza i Mysłowice). Niepewna jest tez przyszłość łódzkiej Sukcesji.

W Polsce istnieją już przykłady wniosków o realizację inwestycji w ramach specustawy mieszkaniowej na terenach na których są zlokalizowane budynki biurowe. W Warszawie na Mokotowie inwestor realizować będzie zabudowę mieszkaniową na terenie po funkcji biurowej. Inwestycja zajmie miejsce budynków Mercury, Mars i Jupiter kompleksu biurowego Empark. We wniosku inwestor udowadniał jednak, że na działce funkcjonowały budynki produkcyjne (powstałe w latach 60. i 70.) i choć nie były już wykorzystywane, a przeważała realizowana funkcja biurowa – to z tego powodu należy traktować cały teren jako “poprzemysłowy”. Warszawscy radni zgodzili się z tą interpretacją.

Warto przypomnieć też, że w 2020 roku w Szczecinie w podobnej sytuacji inwestor próbował wykorzystać lukę w braku sprecyzowania “przeszłości” w specustawie. Wnioskodawca sugerował, że warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy wnioskowanej inwestycji, gdyż jej teren w przeszłości był wykorzystywany jako teren produkcyjny. Powoływał się na fakt funkcjonowania cegielni Zigelei Rollberg, założonej jeszcze w XIX wieku i zlikwidowanej przed II wojną światową. Wówczas szczecińska Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna nie zgodziła się z tym argumentem i stwierdziła sprzeczność planowanej inwestycji ze Studium.

Powinny powstawać wielofunkcyjne ośrodki z mieszanym, różnym przeznaczeniem. To wymóg naszych czasów. Obserwujemy ten trend w miastach europejskich. Powinniśmy też traktować budynki bardziej elastycznie i móc je wykorzystywać zgodnie z aktualnymi potrzebami. Zauważamy, że w wielu miastach, niektóre centra biurowe np. tzw. Mordor, straciły swoje funkcje. Czeka je transformacja

– podkreślał minister Buda.

Czy specustawa mieszkaniowa będzie powszechnie stosowana dla terenów po funkcji biurowej lub handlowej? Doświadczenia dotychczasowych uchwał wskazują, że wszystko zależy od gminy. Warto jednak zauważyć, że w wielu przypadkach biurowce czy centra handlowe zlokalizowane są w sąsiedztwie źródeł hałasu i według planów zagospodarowania stanowiły barierę izolacyjną od niego. Teraz radni będą mogli podejmować decyzję, które skończyć może się dowolnością w lokalizowaniu funkcji.

Tworzenie mieszkaniowego zasobu gminy w specustawie mieszkaniowej

W dodawanym art. 24a specustawy mieszkaniowej wprowadzony ma być wymóg przedstawienia przez inwestora kierowanej do gminy oferty zakupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych odpowiadających co najmniej 5% powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych mieszkalnych powierzchni użytkowych budynków utworzonych w ramach inwestycji. Przepis ten ma na celu wprowadzenie mechanizmu, zgodnie z którym realizacja inwestycji na podstawie art. 5 ust. 4 specustawy mieszkaniowej będzie wiązać się z korzyściami także dla gminnej polityki mieszkaniowej obejmującej osoby, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania.

Wskutek tej regulacji inwestor wraz gminą utworzą bowiem lokale przeznaczone na wynajem właśnie dla tych osób. Stanowić ma to sposób na zapewnienie udziału mniej zamożnych członków lokalnej społeczności w korzyściach płynących z odstąpienia od ustalonych reguł lokalnego ładu przestrzennego.

Nieprzedstawienie gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych skutkować będzie nieważnością umów zbycia, dzierżawy, wynajmu lub użyczenia wszystkich lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych mieszkalnych powierzchni użytkowych zrealizowanych w ramach inwestycji. Jednak jeśli gmina nie będzie chciała przyjąć lokali – wystarczy, że zwolni inwestora z obowiązku przedstawienia oferty lub zmniejszy powierzchnię lokali w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Inwestor będzie miał obowiązek wyznaczyć gminie termin na przyjęcie oferty, nie krótszy niż 3 miesiące. Przedstawiona w ofercie cena nie będzie mogła być wyższa niż 50% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania), obowiązującego w dniu podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Przyjmując ofertę kupna mieszkań, gmina będzie mogła skorzystać z istniejącego programu budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oferującego pokrycie 50% ceny zakupu lokali mieszkalnych przez gminę. W ten sposób realny koszt nabycia przez gminę mieszkania nie przekroczy 25% kosztów jego utworzenia. Takie lokale gmina przeznaczyć będzie miała na cele wynajmu osobom o mniejszych dochodach.

Prawo Budowlane też do zmiany

Aktualnie przekształcenie budynków niemieszkalnych, takich jak biurowe i handlowe na budynki mieszkalne może odbyć się w trybie określonym w przepisie art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, dotyczącym zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Istnieją więc rozwiązania prawne, które umożliwiają zmianę sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlowych na mieszkalne jednak przewidują one w tym zakresie pewne bariery, które projektowana ustawa ma zniwelować.

Art. 71.
1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) (uchylony)
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
2a. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
2b. Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w:
1) postaci papierowej albo
2) formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego, o którym mowa w ust. 2d.
2c. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór formularza zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w tym w formie dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, mając na względzie konieczność zapewnienia przejrzystości danych zamieszczanych przy jego wypełnianiu.
2d. Formularz zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2b, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia pod adresem elektronicznym określonym w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.
3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
4. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
4a. (uchylony)
4b. Do sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
4c. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 4, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
5. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania
pozwolenia na budowę;
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–3.
7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.
8. (uchylony)
9. Przepisów ust. 2–7 nie stosuje się do obiektów budowlanych zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
Art. 71a.
1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.
2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru
budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i –  w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.
3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3–5, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.