Konsultacje kolejnego projektu ustawy o planowaniu przestrzennym

Pod koniec kwietnia na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się kolejny projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Celem zmian ma być ujednolicenie i przyspieszenie procesów planistycznych. Wśród kluczowych elementów zawarto:

• Wprowadzenie wymogu przygotowania i przyjęcia przez wszystkie gminy długoterminowej strategii związanej z zagospodarowaniem przestrzennym w gminie – ta zmiana wprowadzana jest w ustawie o samorządzie gminnym
• Obowiązek sporządzania ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego, przekształcanych w akty prawa miejscowego, które powinny określać ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy i opierać się na długofalowej strategii rozwoju gminy;
• Wprowadzenie przepisów o zintegrowanym planie inwestycyjnym, który zobowiąże inwestorów do realizacji dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy przy budowie nowych inwestycji deweloperskich, w celu m.in. ograniczenia rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez wystarczającego zapewnienia infrastruktury;
• Wprowadzenie rozdziału o partycypacji społecznej opisuje proces, w którym interesariusze mogą uczestniczyć w opracowywaniu strategii i planów ogólnych w gminach.

Zgodnie z danymi GUS (1 Badanie statystyczne Planowanie i Zagospodarowanie Przestrzenne realizowane przez Główny Urząd Statystyczny na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii na formularzu PZP-1) prawie 1/3 planów miejscowych procedowane jest ponad 3 lata. W miastach wojewódzkich wskaźnik ten wynosi 50%.

Plan ogólny zamiast Studium

Podobnie jak wcześniejsze projekty, obecny zakłada wprowadzenie planu ogólnego. Ma być to dokument obligatoryjny do sporządzenia dla terenu całej gminy. Plan ogólny zawierać ma ustalenia dotyczące funkcji przeznaczenia terenów w dokumentach niższego szczebla. W przeciwieństwie do Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego, ma być to akt prawa miejscowego. W efekcie decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym.

Dokument powstawać ma przy wzięciu pod uwagę polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy oraz ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa (ten drugi dokument może przestać obowiązywać w przyszłości, jeśli wejdą w życie wcześniej zapowiadane zmiany).

Plan ogólny dzielić ma teren kraju na strefy planistyczne.

• Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
• Strefa usługowa;
• Strefa handlu wielkopowierzchniowego;
• Strefa gospodarcza;
• Strefa infrastrukturalna;
• Strefa zieleni i rekreacji;
• Strefa cmentarzy;
• Strefa górnictwa;
• Strefa otwarta;
• Strefa komunikacyjna.

Strefy wielkomiejskie w pierwszej kolejności będą mogły być wyznaczone dla obszarów, w których w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego określone jest przeznaczenie umożliwiające realizację zabudowy mieszkaniowej oraz obszaru uzupełnienia zabudowy w ramach zabudowy już istniejącej.

Suma chłonności terenów niezabudowanych w strefach wielkomiejskich, w tym luk w istniejącej zabudowie będzie mogła być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Gminne standardy urbanistyczne

Obowiązkowe ma być także określenie w dokumencie gminnych standardów urbanistycznych. Ma być to instrument podobny do obowiązujących już standardów, wprowadzonych w 2018 roku specustawą mieszkaniową. Mają one zawierać standardy kształtowania zabudowy oraz mogą obejmować standardy dostępności infrastruktury społecznej w gminie.

Standardy zawierać mają katalog stref planistycznych, zgodnie z ich wyznaczeniem w planie ogólnym. W katalogu tym znaleźć mają się wartości dotyczące intensywności zabudowy, jej wysokości, powierzchni biologicznie czynnej.

Gminne standardy infrastruktury społecznej mają obejmować zasady zapewnienia dostępu do szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej.

Projekt ustawy narzuca maksymalne odległości dostępu do szkół (1,5 km w miastach i 3km poza) – dostęp ten dotyczyć ma przejścia ogólnodostępnym ciągiem pieszym.

Warto dodać, że w przypadku tworzenia miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy, teren o przeznaczeniu mieszkaniowym wyznaczyć będzie można tylko gdy każda działka ewidencyjna spełnia wymogi gminnych standardów dostępności infrastruktury. W przypadku planów miejscowych do obliczeń będą mogły być brane drogi dojścia oraz usługi edukacji planowane w miejscowych planach.

Gminy będą mogły ustalić własne wartości, jednak nie mniejsze niż 50% określonych w ustawie. Gminne standardy będą mogły zawierać także inne wartości dotyczące dostępu do innych obiektów. W projekcie określono ich listę. Znajdziemy tam m.in. przedszkola, żłobki, przychodnie podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domy kultury, domy seniora, urządzone tereny sportu, przystanki publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowe, apteki oraz posterunki policji lub straży pożarnej.

Obszary uzupełniania zabudowy

W planie ogólnym gminy będą mogły określić obszary uzupełniania zabudowy. Przyczyny jego wyznaczenia będą musiały być określone w części tekstowej planu ogólnego.

W planie ogólnym możliwe ma być wyznaczanie obszarów zabudowy śródmiejskiej. Według planowanej definicji ma być to obszar położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, w szczególności handlowej i administracyjnej.

Decyzje o warunkach zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Przy wydawaniu “wuzetek” obowiązywać mają ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu oraz funkcje terenu zapisane w planie ogólnym. Dzięki tym rozwiązaniom gminy mają mieć możliwość większego wpływu na rozwój zabudowy oraz jej charakter. Ma to przeciwdziałać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.

Plan ogólny nie będzie bezpośrednio wiązał np. przy pozwoleniach na budowę, a także przy działaniach dotyczących zgłoszeń budowy.

Opłata planistyczna – nie tylko w przypadku zbycia nieruchomości, a także dla decyzji WZ

Obowiązujące obecnie przepisy zakładają, że gmina pobrać może opłatę planistyczną tylko gdy właściciel sprzeda ją w okresie 5 lat od uchwalenia planu. Skutkowało to częstym „mrożeniem” terenów i oczekiwaniem ze sprzedażą. Wówczas gmina nie mogła już pobrać opłaty.

Nowelizacja ma przerwać powiązanie wystąpienia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy oraz opłaty planistycznej od zbycia nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Gminy mają mieć możliwość pobrania tej opłaty po uchwaleniu planu. Właściciel będzie mógł wnioskować o rozłożenie opłaty planistycznej na maksymalnie 360 miesięcznych rat. Osoby pobierające zasiłek będą mogły wnioskować.

Jednocześnie wesprzeć ma to szybsze zagospodarowanie terenów – często zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach.

Zmienić mają się aspekty finansowe związane z planistyką. Dotychczas opłaty planistyczne i odszkodowania dotyczyły przede wszystkim regulacji związanych z uchwaleniem planu miejscowego. Projekt zakłada również włączenie tego narzędzia dla decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli wartość nieruchomości wzrosła po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, a inwestycja otrzymała decyzję o pozwoleniach na budowę, to inwestor wnieść będzie musiał opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości na rzecz gminy.

Utrwalenie wzrostu wartości nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, ma odbywać się wyłącznie poprzez wydanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub brak sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. W przypadku domów do 70m2 będzie to samo zgłoszenie budowy.

Wzrost wartości nieruchomości ustala się uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed wydaniem decyzji.

Zintegrowane plany inwestycyjne

Ustawa wprowadza też zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jako nowe narzędzie planistyczne dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej.

Instrument ten uzupełni, a od 2026 roku zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej. Względem specustawy mieszkaniowej, ZPI mają zawierać szerszy katalog obiektów. Podstawą realizacji inwestycji ma być umowa urbanistyczna. Gmina i inwestor będą mogli określić oczekiwania względem siebie w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających

Zintegrowane plany inwestycyjne mają mieć również charakter prawa miejscowego. Będzie je można uchwalić także na
obszarach objętych już planami miejscowymi. Zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI wyraża rada gminy, a negocjacje z inwestorem w sprawie treści projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent
miasta. Konsultacje społeczne dotyczące ZPI będą mogły trwać 21 dni.

Rejestr urbanistyczny

Do końca 2025 roku samorządy będą musiały udostępniać na stronach informacje o procedurze sporządzania aktów planowania przestrzennego, w tym m.in. uchwały o przystąpieniach do sporządzania dokumentów, treści uchwał czy wnioski, a także gminne programy rewitalizacji, uchwały związane z wyznaczeniem obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji czy Specjalne Strefy Rewitalizacji.

Dokumenty od marca 2026 roku mają być w pełni dostępne w Rejestrze Urbanistycznym. Prowadzić ma go minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Rejestr umożliwić ma tworzenie, gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Konsultacje projektu

Uwagi i opinie przesyłać można w terminie 21 dni od dnia opublikowania projektu ustawy na adres poczty elektronicznej: [email protected]. Link do projektu ustawy oraz powiązanych rozporządzeń.