Jak wykorzystać SIP w wycenie nieruchomości?
W ciągu ostatnich lat obserwujemy gwałtowną ewolucję systemów informacji geograficznej, która związana jest z rozwojem społeczeństwa informacyjnego (czyli społeczeństwa, które powszechnie wykorzystuje informację w życiu ekonomicznym, społecznym, kulturalnym i politycznym) (Olszewski i in., 2007). Wyjątkowość GIS polega na możliwości ich różnorodnego zastosowania: dla niektórych użytkowników są one narzędziem do tworzenia map, dla innych mają dużo więcej zastosowań, jak choćby analiza danych przestrzennych (Longley i in., 2008). GIS ma zastosowanie w wielu dziedzinach życia: administracji, planowaniu przestrzennym, ochronie przyrody, edukacji, nauce, zarządzaniu kryzysowym, geomarketinu, ekonomii, ochronie zdrowia, socjologii i wielu innych.
Dla rzeczoznawcy majątkowego szybki dostęp do informacji wydaje się być podstawą sprawnego wykonywania zawodu. W dobie społeczeństwa informacyjnego niczym zaskakującym nie będzie stwierdzenie, że należy tworzyć systemy geoinformacyjne zawierające odpowiednią liczbę danych o nieruchomościach, co mogłoby znacznie wspomóc proces ich wyceny. Skąd takie przesłanki? Po pierwsze jest to zgodne z założeniami dyrektywy INSPIRE, która ma na celu budowę infrastruktury danych przestrzennych wewnątrz Unii Europejskiej. Po drugie z Międzynarodowych Standardów Wyceny wynika, że zastosowanie GIS do wyceny nieruchomości jest zalecane i powinno stać się powszechną praktyką. Znajdziemy tam zapis: ,,Rzeczoznawca majątkowy winien mieć dostęp do zaawansowanego systemu gromadzenia danych (…), które ułatwiają wycenę za pomocą komputera i często obejmują system informacji geograficznej (GIS)”.
Czym jest baza danych? Jest to zintegrowany zbiór danych z pewnej dziedziny. W kontekście GIS-u mówić będziemy o bazach danych przestrzennych, czyli o bazach bogatszych o czynnik przestrzenny. Bazy takie są podstawą każdego systemu informacji przestrzennej. Oprócz atrybutów opisowych obiektów, baza taka zawiera informacje o geometrii obiektów, co pozwolą na wykonywanie analiz przestrzennych. Bazy danych przestrzennych można uznać za idealne rozwiązanie dla rzeczoznawcy majątkowego. Dlaczego?
Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi posiadać dostęp do szczegółowych danych o transakcjach dotyczących nieruchomości zarówno budynkowych, gruntowych jak i lokalowych. Dane te dotyczą atrybutów oraz cen i wartości nieruchomości z danej miejscowości, dzielnicy lub otoczenia. Informacje te tworzą bazy danych o nieruchomościach, prowadzone przez firmy zajmujące się wyceną lub korzystające z tych danych, ale również przez samych rzeczoznawców. W Polsce oficjalną bazą jest rejestr cen i wartości nieruchomości (RCiWN), będący częścią ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez starostów na szczeblu powiatu.
Jak rzeczoznawca korzysta z bazy danych? Rzeczoznawca majątkowy przystępując do dowolnej wyceny analizuje swoją bazę danych, a następnie dokonuje wyboru transakcji właściwych ze względu na typ wycenianej nieruchomości, jej lokalizację a jeżeli jest taka potrzeba – dokonuje aktualizacji bazy danych. Operacje na bazach danych usprawniają np. wybór nieruchomości do zastosowania metody porównawczej.
Systemy tworzone dla rzeczoznawców majątkowych powinny ponadto zapewnić im dostęp do szczegółowych danych przestrzennych, najlepiej do danych z ewidencji gruntów i budynków. Niestety, obiekty rejestru cen i wartości nieruchomości nie mają bezpośrednio odniesienia przestrzennego, zatem możliwości ich wykorzystania w aplikacjach GIS-owych są ograniczone. Przyszłością wyceny nieruchomości są systemy, które są alternatywą dla analogowych rejestrów cen i wartości nieruchomości. Umożliwiają one wyświetlenie danych na mapie z jednoczesnym przeglądaniem danych rzeczowych. Umożliwia to dostęp do danych niezbędnych do wybrania odpowiedniego podejścia do wyceny, czyli położenia czy rodzaju nieruchomości (Dydenko, 2006). Ewidencja poszczególnych wycen i zawartych transakcji w połączeniu z lokalizacją przestrzenną może być też dużym ułatwieniem przy kolejnych wycenach i analizach rynku. (Olszewski i in., 2007).
Dzięki GIS możliwe jest zautomatyzowanie tworzenia np. map cen nieruchomości. Na stronie m.st. Warszawy opublikowana jest Mapa Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości – zawierająca informacje o transakcjach sprzedaży nieruchomości oraz mapę średnich cen 1m2 lokali mieszkalnych.
Dydenko J., Szacowanie nieruchomości, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa, 2006;
Gotlib D., Iwaniak A., Olszewski R., GIS. Obszary zastosowań, Wydawnictwo PWN, Warszawa, 2007;
Longley P., Goodchild M., Maguire D., Rhind D., GIS. Teoria i praktyka, Wydawnictwo PWN, Warszawa, 2008;