Warszawa: Dodatkowe konsultacje do specustawy mieszkaniowej w praktyce
Warszawscy inwestorzy stosują się do instrukcji dotyczących prowadzenia rozszerzonego dialogu społecznego. Nie jest to procedura obowiązkowa, ale inwestorzy coraz częściej organizują dodatkowe konsultacje przed złożeniem właściwego wniosku.
W stolicy obowiązują instrukcje Prezydenta m.st. Warszawy. Jedna z nich dotyczy negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełniania standardu edukacyjnego. Druga dotyczy dodatkowych konsultacji wniosków.
Instrukcja, która dotyczy zasad prowadzenia dialogu o inwestycji w przypadku wniosków o lokalizację inwestycji na podstawie specustawy mieszkaniowej została zaktualizowana w kwietniu. Dokument powstał jako odpowiedź na trudności deweloperów w stosowaniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
W pierwszym etapie koncepcję opiniuje Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. Ta jednostka w ciągu 14 dni określa zgodność projektu z obowiązującym Studium oraz lokalnymi standardami urbanistycznymi. Następnie inwestor powinien skierować opis rozwiązań komunikacyjnych właściwemu zarządcy drogi. Następnie następuje proces konsultacji społecznych. W celu zwiększenia transparentności, w Warszawie są one w formie rozszerzonej. Inwestor w celu zwiększenia przejrzystości dyskusji o zagospodarowaniu przestrzeni powinien przeprowadzić dialog na temat planowanej inwestycji, które mają być dodatkowymi konsultacjami.
Po zakończeniu tego etapu inwestorzy przedstawią projekty inwestycji Miejskiej Komisji Architektoniczno – Urbanistycznej. W wybranych przypadkach ponownie projekty opiniować będzie BAIPP lub Komisja Ładu Przestrzennego Rady m. st. Warszawy. Następnie decyzję podejmować będą radni. Zdaniem stolicy, cały proces ma ułatwić inwestorom uzyskanie pozytywnej uchwały rady miasta i jednocześnie zainteresować mieszkańców przyszłością swojego sąsiedztwa.
Szczegóły w dokumencie poniżej:
Targówek: kilkuhektarowe osiedle w konsultacjach
Jeden z inwestorów planuje osiedle wielofunkcyjne w dzielnicy Targówek. Miałoby powstać w ramach specustawy mieszkaniowej na części terenu po dawnych Zakładach Tłuszczowych Kruszwica, pomiędzy ulicami Radzymińską, Gorzykowską i torami PKP. Spectra Development jest użytkownikiem wieczystym ok. 8,7 ha. Za koncepcję osiedle opowiada BBGK Architekci.
Koncepcja dla rejonu ulicy Radzymińskiej w Warszawie | wiz. BBGK Architekci
Inwestor, zgodnie z zaleceniem miasta, rozszerzył formę konsultacji. Uruchomiono stronę internetową dotyczącą projektu. Spotkanie na żywo odbędzie się 13 czerwca o godzinie 17.00 w Teatrze Rampa, a pierwsze spotkanie online odbędzie się na platformie ZOOM 8 czerwca o godzinie 17.00. Aby skorzystać z tej opcji, należy napisać na [email protected]. Transmisję będzie też można obejrzeć na YouTube.
Wieża mieszkalna zamiast biurowej i…. spacer po okolicy inwestycji
Rozszerzone konsultacje społeczne dotyczą również inwestycji, planowanej w rejonie Powązek. Tam w miejscu, gdzie planowany był budynek biurowy, inwestor zdecydował się skorzystać ze specustawy mieszkaniowej w celu realizacji wieży o funkcji mieszkalnej. Green Party zamierza w stosunku do projektu biurowego obniżyć wysokość budynku o ponad 20 metrów. Inwestycja spełnia wymogi formalne, które wynikają z lokalnych standardów urbanistycznych obowiązujących w Warszawie.
Zanim inwestycję zaakceptuje lub odrzuci Rada m.st. Warszawy, odbędą się ustawowe konsultacje społeczne oraz rozszerzony dialog o inwestycji. Konsultacje społeczne potrwają od 8 do 30 czerwca 2022 r. Za dialog odpowiada zespół z pracowni JAZ+ Architekci i Think Tank Miasto. W czerwcu odbędą się spotkania z projektantami z pracowni atelier tektura (22.06), a także spotkanie online (13.06). Ciekawym elementem jest spacer studyjny, który ma określić potrzeby związane z inwestycja oraz jej okolicą. Więcej na stronie BAIPP.
Mieszkania w biurowej dzielnicy
Dedykowaną stronę internetową założył również deweloper, który planuje realizować osiedle na bazie specustawy mieszkaniowej na osiedlu Służewiec. Dotychczas było ono kojarzone z monokultura biurową, powstałą na bazie urbanistyki dawnych terenów przemysłowych.
Ten poprzemysłowy teren zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Inwestor chce uzupełnić brakującą zabudowę o funkcję mieszkaniową z lokalami usługowymi.
Art 5. ust. 4 mówi, że
Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane
W tym przypadku jeszcze około dekadę temu teren pełnił taką funkcję, a następnie m.in. jako zaplecze okolicznych placów budowlanych.
Inwestor jednocześnie proponuje modernizację jednej z placówek oświatowych na Mokotowie. To kolejna taka inwestycja w tej części dzielnicy Mokotów. Już wcześniej pisaliśmy o inwestycji spółki Echo Investment przy ulicy Wołoskiej. We wrześniu radni zaakceptowali wniosek, według którego deweloper również zainwestuje w placówkę edukacyjną na terenie Służewca. Tam, choć osiedle powstało w miejscu biurowców, to inwestor przekonał, że jest to teren dawniej wykorzystywany na cele produkcyjne. Specustawa nie określa bowiem, że teren musiał pełnić funkcję produkcyjną (lub kolejową, wojskową czy produkcyjną) bezpośrednio przed budowa osiedla. Dlatego zdaniem inwestora oraz radnych nie trzeba było wykazywać, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze Studium Warszawy.
Blisko cztery lata ze specustawą mieszkaniową
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących obowiązuje od lata 2018 roku. Specustawa mieszkaniowa wówczas wiele kontrowersji. Liczne stowarzyszenia, instytuty czy architekci i urbaniści podpisali się pod apelem, by zablokować jej wejście w życie lub wprowadzić znaczne zmiany. Tak między innymi powstała nieoficjalna nazwa “Lex Deweloper”, używana dziś nie tylko przez aktywistów.
Na podstawie specustawy można wnioskować o budowę zespołów domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych. W tym drugim przypadku dotyczy to obiektów o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.
W przypadku terenów “poprzemysłowych” istnieje możliwość ignorowania zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak pokazuje wniosek złożony niedawno w stolicy, dotyczy to także terenów, które historycznie pełniły funkcję przemysłową ale w ostatnich latach były zagospodarowane inaczej (we wspomnianym przypadku: od około dwóch dekad zagospodarowano teren biurowcami).
Specustawa mieszkaniowa określa minimalne standardy urbanistyczne, które mogą być rozszerzone przez gminę. Jeszcze w roku uchwalenia ustawy warszawscy radni przyjęli lokalne standardy urbanistyczne, które następnie zaktualizowała w 2020 roku.
Specustawa obowiązywać ma przez 10 lat, a więc do 2028 roku – chyba że wcześniej w życie wejdą projektowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
