W zeszłym tygodniu przedstawiliśmy pierwszą część głównych założeń, które zawiera ustawa o rewitalizacji. W dzisiejszym artykule zajmiemy się dalszymi zapisami dotyczącymi narzędzi jakie nowe prawo wprowadza.
Rozpoczęcie działań rewitalizacyjnych wymaga odpowiednich dokumentów – aby móc cokolwiek zrobić trzeba uchwalić gminny program rewitalizacji (GPR). Stanowi on podstawę do prowadzenia rewitalizacji. Jest to program uchwalany przez radę gminy dla obszaru rewitalizacji, który zawiera przede wszystkim (zgodnie z art. 15):
- szczegółową diagnozę obszaru rewitalizacji;
- opis powiązań programu (GPR) z dokumentami strategicznymi;
- cele rewitalizacji i wizję stanu obszaru;
- mechanizmy integrowania działań i przedsięwzięcia;
- ramy finansowe programu;
- opis struktury zarządzania i systemu monitorowania;
- konieczne zmiany planów miejscowych czy studium oraz załącznik graficzny przedstawiający kierunki zmian
- i inne.
Dokument ten ma mieć charakter aktu kierownictwa wewnętrznego zobowiązujący władze gminy do działań. Stanowi również podstawę do wydania aktów prawa miejscowego , takich jak: uchwała w sprawie Specjalnej Strefy Rewitalizacji czy miejscowy plan rewitalizacji.
Uchwalenie wymaga opinii odpowiednich służb i organów administracji publicznej oraz oczywiście przeprowadzenia odpowiednich konsultacji a sam dokument będzie podlegać przeprowadzeniu strategicznej oceny oddziaływania na środowisko w określonych przypadkach. Podlegał on będzie ocenie aktualności i stopnia realizacji co najmniej raz na 3 lata. Jeżeli stopnieć zaawansowania nie będzie zadowalający konieczna będzie zmiana całości bądź części GPR .
Ustawa o rewitalizacji określa również możliwości dostosowywania studium gminy i miejscowych planów. W przypadku zmiany studium nie stosuje się niektórych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – burmistrz nie określa formy, miejsca i terminu składania wniosków i ich nie rozpatruje. Ponadto dopuszcza się równoczesne prowadzenie postępowania w sprawie zmiany studium i uchwalenia MPZP (bądź zmiany), z zastrzeżeniem, że wyłożenie do publicznego wglądu projektu MPZP nastąpi po uchwaleniu zmiany studium. Wspomniane zmiany można przeprowadzać przed uchwaleniem GPR, ale po wyznaczeniu w drodze uchwały obszaru rewitalizacji. Natomiast ich uchwalenie już może nastąpić po uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji.
Specjalna Strefa Rewitalizacji
Jeżeli gminny program rewitalizacji wskazuje ustanowienie Specjalnej Strefy Rewitalizacji rada gminy może drogą uchwały ustanawia na obszarze rewitalizacji takową strefę – uchwała ta stanowi akt prawa miejscowego. Strefa ta umożliwia sprawną realizację przedsięwzięć rewitalizacyjnych, gdyż zezwala na stosowanie szczególnych norm prawnych z zakresu planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, mieszkalnictwa, prawa podatkowego oraz cywilnego. Z uwagi na szereg ułatwień prawnych na rzecz gminy ograniczono czasowo SSR – maksymalnie na 10 lat, bez możliwości przedłużenia.
I tak np.:
- w obszarze strefy budowa lub przebudowa budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego stanowi cel publiczny (w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- na obszarze strefy władze gminy mogą wypowiedzieć umowę najmu lokalu (jeżeli wchodzi w skład zasoby mieszkaniowego gminy) w celu realizacji przedsięwzięcia;
- można ustanowić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy;
- w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym gmina wywłaszczając nie składa odszkodowania;
- w obszarze strefy gmina będzie mogła udzielić dotacji właścicielom budynków na remonty do 50%;
- i inne.
Ustawa ponadto szereg zmian do innych ustaw, m.in.: o podatkach i opłatach lokalnych, w prawie budowlanym, o gospodarce nieruchomościami czy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono np.: prawo pierwokupu przez gminę nieruchomości w obszarze SSR czy w zakresie opłaty adiacenckiej – przyzwala się na bardziej elastyczne stosowanie stawki (nawet do 75% wzrostu wartości gruntu) w celu zwiększenia udziału właścicieli w rewitalizacji.
Miejscowy Plan Rewitalizacji
Najwięcej zmian, ustawa o rewitalizacji, wprowadza do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ze względu na duże powiązanie programowania i realizacji rewitalizacji z zarządzaniem przestrzenią. Zakres studium poszerzono o obowiązek przeniesienia z GPR rozstrzygnięcia dotyczące wyznaczenia obszarów zdegradowanych. Dotychczasowe obszary wymagające rehabilitacji lub rekultywacji nie wyczerpują bowiem definicji, która zawiera nowa ustawa odnośnie tych obszarów.
Największą zmianą jest wprowadzenie artykułów 37f-37m dotyczących Miejscowego Planu Rewitalizacji. Mówią one, że w przypadku uchwalenia gminnego programu rewitalizacji gmina może na terenie obszaru rewitalizacji miejscowy plan rewitalizacji. Stanowić on ma szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli na danym terenie istnieje już MPZP, można uchwalić zmianę jako plan rewitalizacji.
W miejscowym planie rewitalizacji można zawrzeć m.in.:
- ustalenia dotyczące elewacji (ich cech charakterystycznych),
- zasady kompozycji przestrzennej nowej zabudowy,
- szczegółowe ustalenia dotyczące zagospodarowania i wyposażenia terenów przestrzeni publicznych,
- określenie zakazów i ograniczeń dotyczących działalności handlowej lub usługowej oraz maksymalnej powierzchni sprzedaży,
- i inne.
Załącznik graficzny sporządza się w skali od 1:100 do 1:1000. Ponadto należy opublikować wizualizacje projektowanych rozwiązań tego planu, składające się co najmniej z:
- koncepcji urbanistycznej obszaru,
- modelu struktury przestrzennej,
- widoków elewacji.
Rozszerza się kompetencje planistyczne gminy w zakresie organizacji ruchu – ponad wskazywanie tylko klasy drogi. W miejscowym planie rewitalizacji, bowiem będzie można zarządzić zasady ukształtowania pasa drogowego jako przestrzeni publicznej. Przewidując środki na uspokojenie ruchu, lub wykreowanie przestrzeni wspólnych czy tworzenie miejsc typu woonerf.
W ramach mpr będzie możliwość określić zasady umowy urbanistycznej. Takie zasady ustalałoby się dla działki niezabudowanej jako szczególne warunki realizacji inwestycji. Np. inwestor będzie zobowiązany do budowy na własny koszt i przekazanie na rzecz gminy infrastruktury technicznej, bądź część zasoby mieszkaniowego.
Miejscowy program rewitalizacji wprowadza również jeszcze jedno ułatwienie. Jeżeli na etapie opracowywania stwierdzi się konieczność przeprowadzenie procesu scalenia i podziału, można ten proces rozpocząć. W przypadku standardowym wpierw konieczne jest uchwalenie planu miejscowego, by przystąpić do scalania i podziału. Warunkiem jednak koniecznym, do uchwalenia uchwały dotyczącej scalenia i podziału gruntów jest uchwała przyjmująca miejscowy plan rewitalizacji.
Szczegółowy zakres miejscowego planu ma być określony przez ministra w rozporządzeniu.
Ustawa zdecydowanie wprowadza nowe mechanizmy i procedury, które ułatwią prowadzenie rewitalizacji. Wpisuje się ponadto w Narodowy Program Rewitalizacji, który na rewitalizację miast przewiduje 25 mld zł. Przed ustawą jeszcze droga przez Senat i decyzje (już nowego) prezydenta.