Ursus, czyli MPZP i co dalej?

Ursus. Dzielnica o przemysłowych korzeniach położona w zachodniej części Warszawy. Niegdyś powierzchnia niemalże 170 ha zajmowana była przez jednego z większych w Europie producentów maszyn rolniczych – zakłady ZPC Ursus, obecnie straszy częściowo zrujnowanymi budynkami opustoszałymi po zaprzestaniu produkcji.

Do dzisiejszego dnia, tereny Ursusa niezmiennie pozostają w świadomości jako obszary przemysłowe, pomimo tego, że obszary zakładów zajmowały ok. ¼ powierzchni terenu. Od 2006 roku, kiedy ostatnie tereny po zakładach zmieniły właściciela, mieszkańcy okolicznych terenów czekają na zmiany, które przeistoczą te straszące w chwili obecnej okolice w nowe centrum dzielnicy. Dlaczego proces ten trwa tak długo?

Uchwalanie MPZP, czyli poradnik jak na 8 lat zablokować rozwój dzielnicy

Po zmianie właściciela upadłych i zadłużonych zakładów, mieszkańcy ujrzeli cień szansy na zmiany w ich dzielnicy. Podobną szansę zauważyły lokalne władze, szybko podejmując decyzję o przystąpieniu do uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ul. Orląt Piastowskich. Dlaczego podjęto decyzję tak szybko? Duży wpływ miał potencjał na szybkie zrealizowanie nowych osiedli na tym terenie – duża część gruntów (około 58 ha) znalazła się bowiem w rękach jednej z warszawskich firm deweloperskich – Celtic Property Development SA, chcącej realizować na terenie nowoczesne osiedle.

Magistrat szybko przystąpił do przygotowywania planu miejscowego zgodnego ze Studium, odpowiadającego na potrzeby rozwojowe dzielnicy. Projekt planu został dwukrotnie wyłożony do publicznego wglądu: po raz pierwszy od 5 listopada 2009 r. do 7 grudnia 2009 r. i po raz drugi od 30 maja 2011 r. do 30 czerwca 2011 r. Od samego początku jednak widoczne były starcia interesów różnych grup zainteresowanych niniejszym terenem. Roszczenia firm będących właścicielami dużych terenów/zakładów skutecznie zablokowały prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W czasie ponownego wyłożenia wpłynęło 46 uwag (często zawierających po kilkanaście czy kilkadziesiąt tematów).

Przeciwko uchwaleniu MPZP zawiązała się mocna koalicja torpedująca niemalże każde proponowane rozwiązanie w planie. Skutek? Kompletny paraliż prac. Stroną odpowiedzialną za zatrzymanie prac było „Stowarzyszenie na rzecz rozwoju Ursusa”, zawiązane przez firmy posiadające swoje ośrodki na terenie, który miały być objęte zmianami. Historia uchwalania była pełna akcji niczym z hollywoodzkich ekranów – pełna burzliwych obrad komisji, posiedzeń rad dzielnicy i miasta. W grę wchodziły wszakże duże pieniądze, zarówno ze strony nowego inwestora, jak i ze strony wcześniejszych użytkowników gruntu.

W związku z rozstrzygnięciami prezydent Warszawy co do sposobu rozpatrzenia uwag oraz z wyrokami sądu administracyjnego, dotyczącymi studium, urzędnicy postanowili wyłączyć z projektu MPZP sporne tereny rejonu Orłów Piastowskich. Plan podzielony został na 2 etapy, dzięki czemu prace nad miejscowym planem mogły ruszyć do przodu. Pierwszy etap zajmuje około 93% pierwotnie zakładanej powierzchni planu. Drugi etap to tereny obejmujące trzy sporne działki na dwóch terenach położonych w środku obszaru projektu planu, gdzie wnioskujący chcą zmiany funkcji z zieleni parkowej na terenu usług i ponowienia procedury planistycznej tj. ponownego wyłożenia do wglądu publicznego wraz z terenami pomiędzy nimi, a także działka do której wydano prawomocny wyrok sądu administracyjnego kwestionujący studium m.st. Warszawy, i teren po stronie zachodniej do linii rozgraniczających ul. Cierlickiej.

Taki zabieg umożliwił finalne przyjęcie 5 lipca 2014 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalając na wdrażanie nowej zabudowy na tereny poprzemysłowe. Projekt przygotowany jest zgodnie z zasadami Nowej Urbanistyki oraz Smart City. Był wielokrotnie prezentowany w środowisku urbanistów, jednocześnie wielokrotnie przez nie wyróżniany – m.in. na Kongresie Urbanistów Polskich, gdzie projekt został przedstawiony jako jeden z najlepszych przykładów rewitalizacji terenów poprzemysłowych w Polsce.

Co dalej z terenami Ursusa?

Według bardzo ostrożnej oceny, w perspektywie 20-25 lat teren ten przeżyje dość znaczne zmiany. Na terenie powstaną mieszkania dla ok. 30 tysięcy osób. Plan miejscowy zakłada także rozwój usług i przemysłu, które mogą stworzyć miejsce pracy dla ponad 20 tysięcy osób. Plan miejscowy uwzględniający wszelkie potrzeby lokalnej społeczności jest więc niezwykle istotny – na terenie zaplanowano duże przestrzenie pod usługi społeczne i publiczne, takie jak przedszkola, szkoły, a także parki.

Rozwój terenu nie pozostanie bez wpływu na budżet dzielnicy – nowe inwestycje to podwojenie wpływów z tytułu podatków od nieruchomości; według szacunków specjalistów, będzie to dodatkowe 13 milionów złotych rocznie. Nowi mieszkańcy na tym terenie to ponad 64 miliony rocznie z tytułu podatku PIT.

Zaangażowanie inwestorów w rozwój terenu jest widoczny po ich działaniach. Tuż przed podpisaniem planu największy inwestor, firma Celtic przekazała miastu w formie darowizny tereny pod drogi miejskie (około 6 hektarów gruntu), co oznacza, że dzielnica nie wyda ani złotówki na wykup tych powierzchni, czyli znacznie odciąży budżet.

Właściciel większości terenów ma już opracowane plany ich zagospodarowania. Na terenie etapowo mają powstawać mieszkania w wysokim standardzie. Deweloper, tak samo jak i miasto uczy się na błędach przeszłości – obydwie strony mają postarać się nie powtórzyć błędów innych warszawskich realizacji i od razu zadbać o obecność szkół, parków oraz terenów rekreacji dla mieszkańców Ursusa.

Dlaczego tak ważne jest, by zagospodarować te tereny?

Rynek mieszkaniowy w Warszawie jest w ciągłym rozwoju. Deweloperzy, szukając terenów inwestycyjnych zagospodarowują coraz więcej terenów podmiejskich, przyczyniając się do urban sprawlu. Tereny te wymagają zazwyczaj dużych środków na dostosowanie infrastrukturalne, by zapewnić przyzwoity poziom życia mieszkańcom. Ursus jest już terenem uzbrojonym zarówno w infrastrukturę techniczną, jak i społeczną.

Ponadto, realizacja terenów mieszkaniowych na Ursusie jest zgodna ze strategicznymi dokumentami planistycznymi kraju i miasta – KPZK i Strategia Rozwoju Warszawy do Roku 2020 (program 5.5.1. Rewitalizacja wybranych zdegradowanych fragmentów dzielnic, w tym o znaczeniu historycznym).

Co na to mieszkańcy?

Nie tylko radni byli sprzymierzeńcami uchwalenia planu. Mimo sporadycznie słyszanych głosów podczas dwukrotnych badań przeprowadzonych przez TNS OBOP, okazało się, że 87% mieszkańców uważa tereny po ZPC Ursus za źle wykorzystane, 81% nie chce przemysłu w swojej dzielnicy, 71% oczekuje zrównoważonego rozwoju, 74% uważa, że w dzielnicy jest zdecydowanie za mało miejsc pracy, 77% chciałoby pracować na jej terenie, 79% uznaje plan za dobre rozwiązanie dla dzielnicy.

Miejmy nadzieję, że mimo wszystkich przeciwności prace nad nowym Ursusem ruszą już niebawem. Firma poinformowała o rozpoczęciu pierwszego etapu konstrukcji, zlokalizowanego przy ulicy Tadeusza Hennela i Dyrekcyjnej. Być może będzie to sygnał do większych zmian przestrzeni poprzemysłowych w Polsce?