Trzecia rocznica obowiązywania specustawy zwanej “Lex Deweloper”

Dziś mija trzecia rocznica wejścia w życie specustawy mieszkaniowej. Dotychczas w całym kraju radni gmin zgodzili się na około 170 inwestycji.

Parlamentarzyści przyjęli ustawę w lipcu 2018 roku. Specustawa wzbudzała wówczas wiele kontrowersji. Liczne stowarzyszenia, instytuty czy architekci i urbaniści podpisali się pod apelem, by zablokować jej wejście w życie. Tak między innymi powstała nieoficjalna nazwa “Lex Deweloper”, używana dziś nie tylko przez aktywistów, ale i na rynku. Pomimo licznych głosów krytyki, Andrzej Duda zdecydował się jednak podpisać ustawę i w ten sposób weszła ona w życie 22 sierpnia 2018 roku.

Specustawa obowiązywać ma przez dekadę. O ile parlamentarzyści nie zmienią regulacji, czeka nas jeszcze 7 lat jej obowiązywania, do 2028 roku. Na podstawie specustawy można wnioskować o budowę zespołów domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych. W tym drugim przypadku dotyczy to obiektów o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

W przypadku terenów “poprzemysłowych” istnieje możliwość ignorowania zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak pokazuje wniosek złożony niedawno w stolicy, dotyczy to także terenów, które historycznie pełniły funkcję przemysłową ale w ostatnich latach były zagospodarowane inaczej (we wspomnianym przypadku: od około dwóch dekad zagospodarowano teren biurowcami).

Standardy urbanistyczne

W ustawie wprowadzono wymogi zwane “standardami urbanistycznymi”. Inwestor musi zapewnić m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, wymaganą minimalną szerokość drogi wewnętrznej (nie mniejsza niż 6 m). Przystanki komunikacji miejskiej muszą być zlokalizowane w odległości 1 km od inwestycji, zaś w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców bliżej – do 500 m od inwestycji. Ani specustawa ani ustawa o transporcie zbiorowym nie określają jednak liczby kursów z takiego przystanku. Specustawa określa też odległości do najbliższych terenów rekreacyjnych. Poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców, budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. W większych miastach limit ten wynosi aż 14 kondygnacji. Dodatkowo jeżeli w odległości 500 m od inwestycji znajdują się budynki mieszkalne, o wysokości przekraczającej te liczby, maksymalna wysokość inwestycji może być równa najwyższemu budynkowi mieszkalnemu w istniejącej zabudowie.

Ustawa wprowadziła również wymogi dostępności do placówek edukacyjnych. Szkoły podstawowe i przedszkola powinny istnieć w odległości do 3 km, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1,5 km. Tu również ustawodawca przewidział furtkę dla inwestora: jeśli inwestor nie spełni tych warunków wystarczy umowa z gminą na 5-letni dowóz dzieci do szkół. Inwestor jest zobowiązany do uzyskania zaświadczenia wydawanego przez organ wykonawczy gminy, że dana szkoła jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej, niż 7 proc. planowanej liczby mieszkańców realizowanej inwestycji, a przedszkole nie mniej, niż 3,5 proc. planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej. Przepisy o przedszkolach zniesiono jednak w nowelizacji z 2019 roku.

Rady gmin i miast mogą wciąż przyjmować jednak uchwały o lokalnych standardach urbanistycznych, które zaostrzają wymogi wobec inwestorów o 50%. Wymaga to jednak podjęcia osobnej uchwały, a wiele z nich było już unieważnianych m.in. z powodu przekrocz

Blisko 170 pozytywnie rozpatrzonych wniosków

Początkowo specustawa cieszyła się umiarkowaną popularnością, w szczególności w dużych miastach. Dzisiaj zgodnie z dziennikami urzędowymi województw przez trzy lata rady gmin w Polsce przyjęły łącznie około 170 uchwał. Blisko 60 razy radni gmin odrzucali wnioski, zaś kilkukrotnie uchwały zostały unieważniane przez wojewodów lub wyrokami sądów administracyjnych. Większość z realizowanych inwestycje to budynki wielorodzinne.

Liderem jest województwo mazowieckie z ponad 50 przyjętymi uchwałami, głównie w samorządach wokół stolicy (Nowy Dwór Mazowiecki, Błonie, Chorzów). Ustawa chętnie jest stosowana także w województwie śląskim, skąd pochodzi 1 na 5 uchwał. Liderem w tym województwie pod względem przyjętych uchwał jest Chorzów.