AKTUALNOŚCI

Specustawa mieszkaniowa czeka na podpis Prezydenta

Problem z mieszkaniami w Polsce istnieje – zarówno w przypadku ich liczby, stanu technicznego i wyposażenia w media – ta sprawa jest jasna. W jego rozwiązaniu pomóc ma rządowy program Mieszkanie Plus. Jak pisaliśmy kilkukrotnie na łamach naszej strony, na terenie kraju zostały oddane już do użytku pierwsze inwestycje.

Jednym z takich przypadków jest gmina Jarocin, gdzie nowe osiedla powstały m.in. w miejscowości Siedlemin (6,5 km od centrum miasta) oraz w Jarocinie przy ul. Siedlemińskiej (4,5 km). Niska szeregowa zabudowa wielorodzinna, na łanowych podziałach, wyraźnie kontrastuje z okolicznym zagospodarowaniem. Inwestycje powstały na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Uchwalona w stosunkowo szybkim tempie przez Sejm i Senat specustawa mieszkaniowa w swoich założeniach ma pomóc właśnie programowi Mieszkanie+ (i nie tylko). Realizacja w Siedleminie nie mogłaby powstać z użyciem narzędzi specustawy – wymagana jest zgodność ze studium, a w tym przypadku wskazywało ono tereny usług sportu.

Specustawa: bez konkursu, tylko sporządzenie koncepcji

Przyjęty w parlamencie projekt specustawy mieszkaniowej, zakłada konieczność sporządzenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej w procesie przygotowań do realizacji inwestycji mieszkaniowej. Nie ma tam jednak wymogów szeroko zakrojonych konsultacji i konkursów, jakie znamy na przykład w przypadku katowickich osiedli, czy Nowych Jeziorek na przedmieściach Warszawy. Są to jedynie „modelowe” projekty. I choć zapowiadano uszczegółowienie zapisów, dotyczących organizacji konkursów, nie ma o nich w projekcie ani słowa. W wypowiedzi wiceministra Artura Sobonia czytamy tylko, że „Koncepcja będzie sporządzana przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach: urbaniści, architekci”

Przedstawiciele rządu wskazują, że ustawa zapobiegnie procesom suburbanizacji. Nie zapobiegnie i niczego nie naprawi. Nie jest wykluczone, że powstających inwestycji deweloperskich będzie więcej. Specustawa mieszkaniowa nie wyklucza jednak, powstawać będą w przysłowiowym „polu”, w dysfunkcyjnych układach. Inwestorzy nadal będą mogli budować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które przecież od 15 lat są tylko „przejściowym” rozwiązaniem.

Inwestycje mniej planowane

Ustawa wprowadza pozaplanistyczny tryb realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. Wzrosnąć ma rola Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, wobec którego w większości przypadków będą musiały być zgodne przeprowadzone inwestycje mieszkaniowe. Jednak i tu nie zawsze inwestycje będą musiały spełniać wymóg zgodności. Mówi o tym art. 5 ust. 4 – w przypadku, gdy dotyczy to terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na nich realizowane. Ignorować będzie można również zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: art. 5 ust 3.

To znaczny zwrot wobec dotychczasowej sytuacji: dziś Studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie musi być wiążące przy bezpośrednich decyzjach administracyjnych. Warto też po raz kolejny przytoczyć badania KPZK PAN, które mówię o terenach dla blisko 300 milionów mieszkańców, zapisanych w Studiach. Dla porównania: plany miejscowe pozwalają dziś na realizację inwestycji mieszkaniowych dla ¼ tej wartości.

Pomimo wymogu stworzenia koncepcji architektoniczno-urbanistycznej, jeden z najbardziej kluczowych elementów zagospodarowania przestrzeni Polski – zabudowa mieszkaniowa – będzie mogła powstawać (często: nadal) w sposób chaotyczny.

Samorządy stracą

Oczekująca na podpis prezydenta specustawa zmienia również uprawnienia samorządów do pobierania opłaty planistycznej za zmianę przeznaczenia terenu. Dotychczas samorządy mogły je pobierać na podstawie trybu uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego. I choć – według Najwyższe Izby Kontroli – ściągalność opłaty planistycznej była na poziomie 5 proc. i nie bilansowała kosztów ponoszonych przez gminy na planowanie, to istniała taka możliwość. Zarówno decyzja o warunkach zabudowy, jak i zapisy zbliżającej się specustawy mieszkaniowej nie stanowią podstawy do pobrania opłaty planistycznej.

Kolejne koszty związane z budową nowych inwestycji mieszkaniowych, jak i przyszłym jej funkcjonowaniem, będą więc jeszcze bardziej pokrywane ze środków samorządów – a więc i pośrednio podatników. Z drugiej strony: specustawa jeszcze silniej sprzyja spekulacji gruntowej, jaką oferuje obecny system planowania przestrzennego na terenie Polski.

Specustawa zbliża nas do odrzucenia koncepcji planowego gospodarowania przestrzenią. Podejście do zagospodarowania przestrzeni ogranicza się wyłącznie do skali działek (i jej bezpośredniego otoczenia), zapominając o podejściu holistycznym. Nie da się również ukryć, że jej zapisy nie wymagają na inwestorach realizacji mieszkań o cenach „dostępnych społecznie”.

Apel do Prezydenta

Między innymi dlatego liczne stowarzyszenia, instytuty czy architekci i urbaniści podpisali się pod apelem, który można podpisać na portalu zmienmy.to. Treść apelu poniżej:

Szanowny Panie Prezydencie!

NIE dla kolejnych deweloperskich zamków ze Stobnicy!
NIE dla ustawy, która zwiększy korupcję!
NIE dla niszczenia krajobrazu Polski!

Podpisanie  ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących w kształcie przyjętym przez Parlament grozi bezpowrotnym zniszczeniem ładu przestrzennego i krajobrazu kulturowego Polski. Jeśli ustawa zostanie podpisana przez Pana Prezydenta, to plany miejscowe, wypracowywane z udziałem mieszkańców i ekspertów zastąpią uznaniowe, zero-jedynkowe decyzje Rad Gmin. Zaprzepaszczony zostanie cały proces planowania w oparciu o dialog społeczny, a do kosza będą mogły zostać wyrzucone już wypracowane dokumenty.

Niezrozumiałe są intencje ustawodawcy, który uznał, że do przyspieszenia budowy mieszkań konieczne jest wprowadzenie możliwości obchodzenia zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zapis ten znalazł się w ustawie pomimo, że w każdej gminie są wyznaczone w planach miejscowych tereny mieszkaniowe, które już teraz w całej Polsce zabezpieczają grunty na mieszkania dla ponad 60 milionów osób.

Z niezrozumiałych również przyczyn, zapisy ułatwiające budowę mieszkań (w tym obchodzenie planów miejscowych) dotyczą wszystkich podmiotów, także komercyjnych.  Budowanie wbrew wcześniejszym ustaleniom planów miejscowych to faworyzowanie firm komercyjnych kosztem interesu publicznego, wedle zasady “uspołecznijmy koszty, sprywatyzujmy zyski”.

Oznacza to dalsze rozlewanie się miast ze wszystkimi tego konsekwencjami (wysokie koszty infrastruktury, większe korki, a wraz z nimi hałas i zanieczyszczenia, degradacja terenów zielonych i otwartych). Ustawa nie chroni prawa własności przed przymusowymi wywłaszczeniami pod infrastrukturę do nowych bloków, zabytków przed degradacją, terenów zieleni przed zabudową.

Nie jest prawdą, że ustawa pomoże Polkom i Polakom w nabyciu mieszkania. Problemem w Polsce jest fakt, że aby mieć gdzie mieszkać, trzeba mieszkanie kupić. Projekt bazuje na błędnym założeniu, że transfer środków publicznych w prywatny sektor budowlany rozwiąże problemy mieszkalnictwa. Doświadczenia programów Rodzina Na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych pokazują jednak, że tego typu interwencja nie wygeneruje mieszkań dostępnych dla osób, których nie stać na kupno, ale zapewni gigantyczne zyski deweloperom (nieproporcjonalnie wysokie w porównaniu do zachodnioeuropejskich, gdzie marże inwestorów są dużo niższe niż w Polsce) i wpłynie na ogólny wzrost cen mieszkań.

Szanowny Panie Prezydencie, w sprawie wyżej wymienionej ustawy alarmowały już środowiska ruchów miejskich, urbaniści, naukowcy, a także przedstawiciele poszczególnych resortów rządowych – m.in. Ministerstwa Kultury czy kolegium ds. służb specjalnych przy Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, które w swoim stanowisku wprost wskazało, że ustawa zwiększa ryzyko korupcji w samorządach. Niestety, większość parlamentarna zignorowała te głosy. Jest Pan ostatnią instancją mogącą powstrzymać złą legislację, która spowoduje nieodwracalne skutki w planowaniu przestrzennym Polski. Liczymy, że pochyli się Pan nad naszym apelem i zechce zorganizować szerokie wysłuchanie społeczne, którego efektem będzie nowy projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, wolny od wszystkich obaw i zastrzeżeń, jakie rodzi projekt obecnie przyjęty przez Parlament.

Zachęcamy do złożenia podpisu pod apelem – LINK

Aktualizacja (25/07/2018)

Pismo do Prezydenta RP w sprawie specustawy mieszkaniowej wystosowało również Towarzystwo Urbanistów Polskich. Jego treść przedstawiamy poniżej:

Wielce Szanowny Panie Prezydencie!

Towarzystwo Urbanistów Polskich z niepokojem przyjęło informacje o uchwaleniu przez Sejm „spec ustawy” mieszkaniowej. Jej projekt spotkał się bowiem z bardzo krytycznym przyjęciem ze strony licznych organizacji i stowarzyszeń, w tym także naszego stowarzyszenia, przede wszystkim z uwagi na skutki tej regulacji dla szeroko rozumianego ładu przestrzennego i urbanistycznego. Z satysfakcją możemy wprawdzie stwierdzić, że w ostatecznej wersji projektodawca wiele z naszych krytycznych uwag uwzględnił, ale dalece nie wszystkie. Zwracamy również uwagę, że ten nowy, mocno zmieniony projekt nie był już poddany szerszym konsultacjom społecznym.

W szczególności, w dalszym ciągu zasadnicze kontrowersje budzą rozwiązania dotyczące relacji decyzji lokalizacyjnych z dokumentami planowania miejscowego, a zwłaszcza zgodności uchwał rad gmin z zasadami i kierunkami polityki przestrzennej, wyrażanymi w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (przykładowo: tereny kolejowe, powojskowe, czy grunty rolne powinny być z dużą ostrożnością traktowane jako potencjalne tereny mieszkaniowe, ponieważ często pełnią one kluczową rolę w systemie regeneracji i wymiany powietrza, co ma szczególne znaczenie w walce ze smogiem). Istotne wątpliwości dotyczą też dopuszczonej ustawą sytuacji, w której dla tego samego terenu będą obowiązywały dwa niezgodne z sobą akty prawa miejscowego: plan miejscowy i uchwała w sprawie lokalizacji budownictwa mieszkaniowego.

Generalnie nasz niepokój, niezależnie od wątpliwości natury prawnej, spowodowany jest tym, że jest to kolejna ustawa pozwalająca realizować inwestycje z pominięciem systemu planowania przestrzennego, stosując uproszczone procedury lokalizacyjne w odniesieniu do inwestycji, które w świetle prawa nie są inwestycjami celu publicznego. Jesteśmy dalecy od nazywania nowej ustawy jako ?lex developers?. Nie możemy jednak obaw związanych z jej funkcjonowaniem uznać za nieistotne. Dlatego uznaliśmy, że naszą powinnością jest podzielenie się tymi obawami z Panem Prezydentem ? z prośbą o uwzględnienie ich jako przesłanki decyzji warunkującej jej wejście w życie.

Ponieważ nasze zastrzeżenia formułujemy właśnie jako obawy, to w przypadku podpisania ustawy, za najważniejsze zadanie dla władz odpowiedzialnych za sprawy Ładu przestrzennego uważamy stworzenie systemowego monitoringu jej stosowania. Kierujemy się bowiem pamięcią okoliczności wdrażania poprzednich regulacji, którym takie działania nie towarzyszyły. W rezultacie, w trakcie ich stosowania, pod wpływem nacisków różnych grup interesów i rozmijających się z intencjami ustawodawcy interpretacjami sądów administracyjnych, negatywne następstwa zaczynały niweczyć deklarowane cele. Specustawa mieszkaniowa jest w sposób szczególny obarczona takim ryzykiem.

Zdajemy sobie sprawę, że adresatem powyższego postulatu jest administracja rządowa. Mamy jednak nadzieję, że autorytet Pańskiego urzędu może przyczynić się do jego realizacji. Ze swej strony pragniemy zapewnić, że w miarę sił i środków, działając społecznie, będziemy starali się uruchomić rodzaj obserwatorium skutków przestrzennych nowych regulacji. Bylibyśmy zobowiązani, gdyby nasza inicjatywa spotkała się z przychylnym zrozumieniem Pana Prezydenta.