Scalenie i podział nieruchomości – cz. 1
Scalenie i podział nieruchomości to przekształcenie nieruchomości przez ich podział w sytuacji, gdy dokonanie podziału zgodnie z planem miejscowym wymaga objęcia podziałem więcej niż jedną nieruchomość. Proces ten prowadzi do przekształcenia niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości, w celu umożliwienia ich wykorzystania i zainwestowania zgodnie ze wskazaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Scalanie i podział nieruchomości w zasadzie nie zmienia ani liczby właścicieli, ani prawa własności, czy innych uprawnień związanych z nieruchomością. Każdy uczestnik postępowania otrzymuje w zamian za nieruchomości posiadane przed scaleniem inne nieruchomości. Podstawą nabycia tytułu prawnego do nieruchomości wydzielonej w wyniku scalenia i podziału jest treść uchwały rady gminy o scaleniu i podziale. Uchwała jednak nie może stwarzać tytułu prawnego do jakiejkolwiek działki, która nie byłaby ekwiwalentem za nieruchomość przeznaczoną do scalenia i ponownego podziału.
Zakres powierzchniowy scalenia i podziału jest uzależniony od położenia terenu, kształtu poszczególnych nieruchomości gruntowych, istniejącego układu komunikacyjnego, od stanu istniejącej infrastruktury technicznej, lokalizacji istniejącej zabudowy i terenów przeznaczonych pod zabudowę w planie miejscowym [1].
Scalenie i podział nieruchomości to bardzo dobry przykład zarządzania przestrzenią. Jest środkiem prawnym służącym do realizacji zapisów miejscowego planu, rozumianego jako prawo miejscowe [2]. Jest to proces, który ma na celu kształtowanie ładu przestrzennego na wybranym obszarze gminy.
PODSTAWA PRAWNA
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 (Dz. U. 1997 nr 115, poz. 741) regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntów w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne, nieobjętych postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepisy wykonawcze do ww. ustawy zawarte są w rozporządzeniu Rady Ministrów z dn. 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. nr 86, poz. 736), które określa sposób i tryb scalania i podziału nieruchomości oraz sposób i tryb ustalania opłat adiacenckich.
Procedura scalenia i podziału nieruchomości jest przedmiotem uregulowania prawnego także w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dn. 27 marca 2003r. (Dz. U. nr 80, poz. 717) i rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587).
Problematykę scalenia i podziału nieruchomości rolnych i leśnych regulują przepisy ustawy z dn. 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (Dz. U. nr 178, poz. 1749 ze zm.).
CELE PRZEPROWADZANIA PROCEDURY
Cele procedury nie są uregulowane prawnie, milczy na ich temat ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zastanawiając się jednak nad sensem scalenia i podziału z pewnością można stwierdzić, że procedura ta prowadzi do:
- stworzenia możliwości efektywniejszego zagospodarowania i użytkowania nieruchomości,
- poprawy struktury obszarowej,
- ułatwienia dostępu do sieci dróg publicznych,
- podniesienia poziomu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- prawidłowe kształtowanie zabudowy.
Celem uzupełniającym jest zaś likwidacja wszelkich służebności gruntowych w postaci dróg koniecznych.
KIEDY MOŻNA DOKONAĆ PROCEDURY?
Dla dokonania procesu scalenia i podziału nieruchomości muszą być spełnione określone warunki konieczne. Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać gdy:
- nieruchomości są położone w granicach obszarów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i są przeznaczone w tych planach na cele inne niż rolne i leśne,
- nieruchomości nie zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów,
- o scalenie i podział występują właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem, przy czym zabudowane części nieruchomości mogą być objęte scaleniem i podziałem za zgodą właścicieli lub użytkowników wieczystych.
Ten ostatni przypadek dotyczy scalenia i podziału nieruchomości na wniosek zainteresowanych, po spełnieniu przedstawionych warunków. Natomiast scalenia i podziału można dokonać z urzędu, jeżeli w planie miejscowym określono obszary wymagające przeprowadzenia scaleń.
[1] Szachułowicz Jan, Gospodarka nieruchomościami, wyd. Lexis Nexis, Warszawa, 2005.
[2] Bieniek Gerard, Kalus Stanisława, Marmaj Zenon, Myzk Eugeniusz „Ustawa o gospodarce nieruchomościami – komentarz”, wyd. LexisNexis, Warszawa, 2008.