Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorstw w piśmie zaadresowanym do Minister Jadwigi Emilewicz wskazał na problematyczne uregulowania w specustawie mieszkaniowej. Ustawa pozwala na realizację inwestycji z pominięciem planów miejscowych. Rzecznik sugeruje także omijanie zapisów Studium.

[Aktualizacja 12.02.2020] Polski Związek Firm Deweloperskich poinformował na swojej stronie, że nie występował i nie kontaktował się z Rzecznikiem MŚP w ramach specustawy mieszkaniowej. (źródło)

Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wprowadziła dodatkowy, pozaplanistyczny tryb przystępowania do inwestycji, głównie mieszkaniowych. Jej przyjęcie wywoływały skrajne emocje oraz pozytywne i negatywne komentarze. To między innymi dlatego, że inwestycje mogą być niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – zmieniać funkcję, jak i rozmiar planowanej zabudowy.

Od 1,5 roku inwestor może więc wybrać, czy do realizacji swojej inwestycji zastosuje przepisy specustawy mieszkaniowej, czy też będzie podążał trybem przewidzianym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do rady gminy, za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta. W sierpniu 2019 roku, po roku funkcjonowania ustawy, samorządowcy w całej Polsce zdecydowali się łącznie na około 30 uchwał potwierdzających możliwość realizacji inwestycji.

Konieczność przestrzegania Studium oraz uzgodnienia z konserwatorem zabytków “problemem”?

Rzecznik informuje o “wskazanych (przez przedsiębiorców z branży deweloperskiej) barierach oraz utrudnieniach w zakresie wykonywania działalności gospodarczej”. Wśród “problemów” miałby znajdować się wymóg wskazania we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Warto dodać, że zgodność ze Studium nie jest zawsze wymagana: w przypadku terenów poprzemysłowych, powojskowych czy pokolejowych, inwestycja może być niezgodna ze Studium gminy.

Warto dodać, że na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego mogą być wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Dziś w wielu przypadkach pozostają w sprzeczności z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Krytykę funkcjonowania decyzji o warunkach zabudowy słychać z wielu źródeł: naukowców, ekspertów, polityków, aktywistów czy części inwestorów. Umożliwienie realizacji inwestycji, bez zgodności ze Studium oznaczałoby więc, że inwestycje realizowana na podstawie specustawy dołączyłyby do decyzji o warunkach zabudowy, jako narzędzie całkowicie ignorujące politykę planistyczną gmin.

Rzecznik idzie jednak dalej – jego zdaniem problemem jest, że wniosek musi być także uzgodniony z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wymóg uzgodnienia wniosku w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony konserwatorskiej oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Przedsiębiorcy z branży deweloperskiej mają sugerować, że “w miastach wojewódzkich w latach 70-tych wydano wiele decyzji administracyjnych o wpisaniu całych dzielnic do obszarów cennych pod względem zabytkowym”. To zaś ma stanowić barierę inwestycyjną. W piśmie czytamy, że “realizacja inwestycji mieszkaniowej na obszarze chronionym nie ma szans uzyskać uzgodnienia konserwatora, chociaż potencjalnie może stanowić rewitalizację zaniedbanej tkanki miejskiej”.

Brak trybu odwoławczego

Rada miasta od momentu złożeniu wniosku ma 60 dni na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Rada gminy ma jednak możliwość przedłużenia tego terminu maksymalnie o 30 dni. Wniosek musi zawierać m.in. informację o planowanej liczbie i powierzchni użytkowej mieszkań, analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu czy charakterystykę inwestycji mieszkaniowej w zakresie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków.

Każdy wniosek podlega konsultacjom publicznym. Wnioski udostępniane są na stronach Biuletynów Informacji Publicznej gmin. Termin na składanie uwag wynosi 21 dni. Opiniować zamierzenia inwestorów mogą m.in. starosta, wojewoda, komisja urbanistyczno-architektoniczna czy regionalny dyrektor ochrony środowiska. Wniosek powinien być też uzgodniony z administracją geologiczną, zarządcą drogi i wojewódzkim konserwatorem zabytków. Następnie głosuje nad nim rada gminy. Jeżeli przyjmie ona uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej to inwestor ma 3 lata na rozpoczęcie inwestycji. W ubiegłym roku WSA w Lublinie uznał prawo radnych do odmówienia realizacji inwestycji w ramach specustawy mieszkaniowej.

Rzecznik MŚP krytykuje tutaj brak trybu odwoławczego do rozstrzygnięcia wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o pozostawieniu wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej bez rozpoznania. Jego zdaniem specustawa mieszkaniowa wyłącza stosowanie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w związku z tym wnioskodawca nie może korzystać np. z instytucji ponaglenia organu.

Brak odpowiedniego trybu odwoławczego może utrudniać wszczęcie postępowania w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a przecież celem miało być ułatwienie jej prowadzenia

– czytamy w uzasadnieniu.

Pismo specustawa

Specustawa jeszcze przez ponad 8 lat

Specustawa mieszkaniowa obowiązywać będzie do 2028 roku . W całej Polsce powstaje kilkadziesiąt inwestycji w ramach specustawy. Pierwszy zaakceptowany wniosek dotyczył Nowego Dworu Mazowieckiego. Specustawa przez pierwszy rok funkcjonowania była chętniej akceptowana w mniejszych miastach. Jak wskazywaliśmy latem, wśród miast, gdzie radni zdecydowali się na zaakceptowanie inwestycji znajdują się m.in. Grójec, Mława, Zambrów, Łuków, Jawor czy Tczew. Największym z nich były miasta aglomeracji Górnego Śląska i Zagłębia.

To zmieniło się tej zimy – na pierwsze inwestycje realizowane w tym trybie zdecydowali się między innymi radni Warszawy, którzy zaakceptowali uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na warszawskiej Pradze Południe przy ulicy Szaserów. Pozostałe wnioski dla stolicy dotyczą m.in. alei Wilanowskiej na Mokotowie i ulicy Gdańskiej na Żoliborzu.

W Krakowie trwają właśnie konsultacje realizacji zespołu budynków jednorodzinnych przy ulicy Królowej Jadwigi. Domy miałyby powstać w tzw. urbanistyce łanowej.