Przegląd metod wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości to proces, w którym dokonywane jest określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej nieruchomości (Ustawa o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy określa wartości nieruchomości poprzez zastosowanie następujących podejść:

• porównawczego,
• dochodowego,
• kosztowego,
• mieszanego.

Poniżej przedstawiam przegląd najważniejszych informacji dotyczących poszczególnych podejść w wycenie nieruchomości.

Podejście porównawcze

Dotyczy wartości rynkowej nieruchomości, która uzyskiwana jest w przypadku, gdy istnieje rynek nieruchomości podobnych, które były w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach. Wyróżnia się następujące metody:

• Porównywania parami – bierzemy pod uwagę 3-5 podobnych nieruchomości. Polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
• Korygowanie ceny średniej – bierzemy pod uwagę kilkanaście nieruchomości. Polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, będących przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
• Analizy statystycznej rynku – nie jest stosowana w praktyce, a teoretycznie stosuje się ją wówczas, gdy na rynku można znaleźć dość liczną grupę podobnych nieruchomości będących przedmiotem kupna – sprzedaży. Mogą to być np. mieszkania komunalne przeznaczone do sprzedaży, grunty, dla których należy zaktualizować opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub inne masowo wyceniane nieruchomości.

Podejście dochodowe

Dotyczy wartości dochodowej nieruchomości, która uzyskiwana jest w przypadku, gdy nieruchomość generuje lub może generować dochód – znany lub możliwy do określenia. Wyróżnia się następujące metody:

• Inwestycyjna – podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.
• Zysku – podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

Wyróżniane są tu ponadto dwie techniki:

• Kapitalizacji prostej – bierze pod uwagę rodzaj dochodów, wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

• Dyskontowania strumieni pieniężnych – wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

Podejście kosztowe

Dotyczy wartości odtworzeniowej nieruchomości, która stanowi sumę kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych pomniejszoną o wartość zużycia. Wyróżnia się następujące metody:

• Kosztów odtworzenia – polega na tym, że za koszt wytworzenia części składowych nieruchomości przyjmuje się koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu. Jeśli pewne technologie i materiały wyszły z użycia, dlatego trzeba przyjąć koszty materiałów i technologii zbliżonych do zastosowanych w obiekcie wycenianym. Należy też założyć identyczny poziom kosztów dokumentacji projektowej oraz nadzoru budowlanego określonych na podstawie cen z dnia wyceny, a więc aktualnych.
• Kosztów zastąpienia – określa ona, ile wyniósłby koszt odtworzenia obiektu o takiej samej funkcji, ale przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych technologii, materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i wyposażenia odpowiadającego współczesnym warunkom.

Wyróżniane są ponadto trzy techniki:

• szczegółowa – koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót,
• elementów scalonych – koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót,
• wskaźnikowa – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Podejście mieszane

Dotyczy wartości rynkowej nieruchomości, która uzyskiwana jest w przypadku, gdy istnieje rynek nieruchomości podobnych, które były w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach. Wyróżnia się następujące metody:

• Pozostałościowa – stosuje się ją jeśli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót określonych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metodę pozostałościową można stosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
  • istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,
  • znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania,
  • w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
• Wskaźników szacunkowych gruntu – stosuje się do określania wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne albo na taki cel wykorzystywanych. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.
• Kosztów likwidacji – stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. Wartość nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu oraz powiększonemu o wartość materiałów pozostawionych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

Źródła:

• Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109)
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późn. zm.)