Okiem Eksperta – cz. 1
Urbnews wraz z firmą z Budplan Sp. z o. o. prezentuje odpowiedzi na pytania zadane w ramach cyklu „Okiem Eksperta”:
Pytanie 1
Dzień dobry! Ja bym chciała zapytać o podejście do sprawy wyznaczania obszarów o zwartej w pełni wykształconej strukturze (…) w studiach – czym sugerować się przy dokładnej delimitacji tych obszarów? Co z sytuacją, gdy jest zmiana studium, analizy wskazują konieczność zmniejszenia zabudowy, ale napotyka się protest gminy i ludności? Jakie zmiany studium łączą się z wprowadzaniem zapisów o bilansie terenów? (czy np. zmiana w zakresie wprowadzenia kopaliny nie będzie potrzebowała określenia potrzeb i możliwości… ?). Ogółem – jak w praktyce stosować bilans i chłonność, nie krzywdząc mieszkańców?
Od wejścia w życie ustawy o rewitalizacji minął ponad rok, jednak w dalszym ciągu nie zostało wydane odpowiednie rozporządzenie, jednoznacznie określające zasady sporządzania bilansu i uwzględniania jego ustaleń w procesie planistycznym (zmiany w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.), dokonane na mocy art. 41 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r., poz. 1777), odnoszące się do bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę na potrzeby studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy).
Ważnym głosem w tej sprawie jest stanowisko Ministra Infrastruktury i Budownictwa, zawarte w piśmie znak DPP.621.1.2016.1.RR z dnia 29 kwietnia 2016 r., w którym Minister wyjaśnia kwestie dotyczące m. in. pojęcia nowej zabudowy oraz obszarów o zwartej strukturze.
W ślad za ww. pismem „w pełni wykształcona struktura funkcjonalno-przestrzenna w granicach jednostki osadniczej powinna odnosić się do takich obszarów zurbanizowanych, w których struktura przestrzenna, ciągi komunikacyjne, wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej oraz infrastrukturę społeczną zostały zrealizowane w takim zakresie, że zlokalizowanie na tych obszarach nowej zabudowy nie wymaga istotnych nowych inwestycji infrastrukturalnych”.
W praktyce delimitacja tych obszarów w głównej mierze ma charakter umowny. Należy zwrócić uwagę, że inaczej zwartą strukturę określa się w mieście o liczbie ludności powyżej 100 tys. mieszkańców, a inaczej w małej miejscowości poniżej 10 tys. mieszkańców. Posługiwanie się „sztywno” określonymi wskaźnikami, wykorzystującymi dane o średniej intensywności oraz gęstości zabudowy, może prowadzić do błędnych wyników. W niektórych przypadkach dwie zainwestowane działki budowlane, w pełni wyposażone w zaplecze infrastrukturalne mogą stanowić część obszaru zwartej zabudowy. Dlatego tak ważna jest indywidualna ocena struktury funkcjonalno-przestrzennej danej gminy przez projektanta.
Szczegółowe objaśnienie, jak należy postępować w sytuacji, gdy analizy wskazują na konieczność zmniejszenia terenów przeznaczonych pod zabudowę, również przedstawiono w ww. piśmie. W ustawie nie zawarto żadnych przepisów, które nakazywałyby bezpośrednie zmniejszenie terenów pod zabudowę w przypadku stwierdzenia przeszacowania terenów dla danej funkcji zabudowy. Nowe przepisy mają zastosowanie w momencie, gdy „zapotrzebowanie na zabudowę może być w pełni zaspokojone na obszarach objętych planami miejscowymi oraz obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej”, wówczas nie jest dopuszczona lokalizacja nowej zabudowy poza tymi obszarami. Szczególne znaczenie w ujęciu praktycznym ma definicja „nowej zabudowy”, przez którą wg Ministra należy rozumieć „zabudowę, która nie była dotąd projektowana w obowiązującym studium”. Innymi słowy oznacza to, że nawet w przypadku, gdy bilans wykazuje przekroczenie zapotrzebowania na rozwój danej funkcji zabudowy, możliwe jest przeznaczanie nowych terenów pod zabudowę na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej.
Ustawodawca nie określa, w jakich przypadkach sporządzenie bilansu jest konieczne, dlatego każda zmiana studium wymaga opracowania bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę, aby dokument spełniał wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Pytanie 2
Na jakiej/jakich podstawach w miastach wyznaczane są strefy zabudowy śródmiejskiej? Jakie kryteria musi spełniać taka zabudowa? Interesują mnie konkretne wartości dla miast typu np. Poznań, Szczecin czy Gdańsk.
Zabudowę śródmiejską wyznacza się na obszarze funkcjonalnego śródmieścia – zgodnie §3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pojęcie delimitacji funkcjonalnego śródmieścia jest zagadnieniem bardzo złożonym, które za każdym razem należy rozpatrywać indywidualnie do każdego ośrodka.
Wielkość strefy funkcjonalnego śródmieścia uzależniona jest od takich czynników jak wielkość miasta, hierarchia w systemie osadniczym kraju i regionu. Niezależnie od tych czynników teren uznany za śródmieście musi spełniać określone funkcje: jest to teren wielofunkcyjny, o znacznym udziale funkcji usługowych i zwartej wyodrębniającej się zabudowie. W strefach tych zlokalizowana jest duża liczba miejsc pracy, charakterystyczna jest również koncentracja usług centrotwórczych, oddziaływających na obszar całego miasta i wywołująca duże potoki ruchu. Istotna jest mnogość przestrzeni publicznych, a także dobra dostępność komunikacyjna – szczególnie transportem zbiorowym.
Przedstawionych powyżej czynników nie można jednoznacznie zmierzyć. Dlatego więc delimitując strefę funkcjonalnego śródmieścia powinny zostać wykorzystane różne metody – które przy zestawieniu ich rezultatów dadzą wynik ostateczny – są nimi: metoda historyczno-geograficzna, fizjonomiczna, funkcjonalna. W ostatniej można posłużyć się współczynnikiem intensywności powierzchni śródmiejskiej oraz udziałem powierzchni śródmiejskiej.
Pytanie 3
Czy art. 43 ustawy o drogach publicznych w związku z §4 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić podstawę do ustalenia linii zabudowy od drogi wewnętrznej w decyzji o warunkach zabudowy? Jakkolwiek ustawa jest “o drogach publicznych”, to jednak ten akurat przepis mówi ogólnie o drogach, bez wskazywania na drogi publiczne.
Art. 43 ustawy o drogach publicznych w kontekście §4 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może stanowić podstawy do ustalenia linii zabudowy od drogi wewnętrznej w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Przedmiotem zapisów ustawy są drogi publiczne, a drogi wewnętrzne do nich nie należą (art. 8).
Na pytania odpowiedzieli pracownicy firmy Budplan sp. z o.o.
ul. Kordeckiego 20
04 – 327 Warszawa
e-mail: [email protected]
tel./fax. + 48 22 870 42 62
tel. + 48 22 870 42 74
www.budplan.net
Jeśli szukasz porady w kwestii związanej z planowaniem lub zagospodarowaniem przestrzennym czekamy na Twoje pytania, które można zadać wysyłając wiadomość na adres [email protected].
