Nowe Prawo o planowaniu – poznaliśmy pierwszy projekt

Plan ogólny zastępujący Studium, prowadzenie Rejestru Zagospodarowania Przestrzennego, gminne i krajowe standardy urbanistyczne – to tylko niektóre ze zmian, jakie poznamy w najbliższych dniach w nowej ustawie Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli ustawa zostanie przyjęta, ważność stracą m.in. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, specustawa mieszkaniowa, ustawa krajobrazowa czy ustawy dotyczące torów wodnych i sieci przesyłowych.

Główny projektant – z doświadczeniem i po egzaminie

By kierować gminnym biurem planowania przestrzennego i być głównym projektantem dokumentów urbanistycznych, niezbędne będzie zdanie egzaminu państwowego z zakresu planowania przestrzennego i urbanistyki, trzyletnie doświadczenie w wydawaniu aktów planowania oraz spełnienie jednego z dodatkowych warunków. Wśród nich są uzyskane już uprawnienia (na podstawie ustaw z 1984, 1994, 2000 roku), tytuł magistra w obszarze związanym z planowaniem przestrzennym lub kwalifikacje zawodowe uzyskane w krajach UE, Szwajcarii lub EFTA.

Egzamin organizowany ma być przez odpowiedniego ministra i kosztować 50% minimalnego wynagrodzenia o pracę. Członkowie komisji egzaminacyjnej, powoływani przez ministra, obejmowaliby stanowisko na dwa lata.

Planowanie: akty prawa miejscowego w rejestrze

Na poziomie gminnym ustalenie przeznaczenia terenu oraz zasad zagospodarowania przestrzeni zawarte ma być w aktach prawa miejscowego. W szczególności dotyczy to “Planu ogólnego przeznaczenia”, który jak już wspominaliśmy – zastąpić na studium. Poza nim pojawi się “plan zabudowy” oraz “gminne standardy urbanistyczne”. Gminy prowadzić będą musiały zbiory danych przestrzennych dla tych dokumentów.

Wszystkie akty będą musiały być zaprezentowane co najmniej w postaci wektorowej, jeśli chodzi o lokalizację oraz wyznaczone zasady zagospodarowania. Gminy prowadzić miałyby Rejestr Zagospodarowania Przestrzennego. Umieszczać musiałyby tam informacje o stanie i postępie prac nad poszczególnymi dokumentami. Umieszczane będą tam również decyzje lokalizacyjne, decyzje dotyczące zintegrowanego projektu inwestycyjnego. Pojawią się w tym miejscu również orzeczenia sądów w sprawach nadzoru nad aktami.

Plan ogólny przeznaczenia

Dla obszaru gminy obowiązkowo sporządzany miałby być plan ogólny przeznaczenia. W przeciwieństwie do studium, miałby być aktem prawa miejscowego. Plan ogólny miałby być przestrzennym zobrazowaniem strategii rozwoju gminy, w którym pod uwagę miałyby być bran także wyniki bilansu terenów pod zabudowę. Plan ogólny dzielić miałby gminę na kilka typów terenów:

1. tereny przeznaczone do rozwoju zabudowy wyłącznie na podstawie planu zabudowy lub decyzji zatwierdzającej zintegrowany projekt inwestycyjny,
2. tereny przeznaczone do uzupełnienia zabudowy, które mogłyby być realizowane na podstawie wspomnianych wyżej dokumentów oraz tzw. decyzji lokalizacyjnej,
3. tereny, na których obowiązywać mają zakazy zabudowy,
4. lokalizację podstawowej infrastruktury technicznej i społecznej,
5. obiekty i obszary związane z ustawą Prawo geologiczne i górnicze.

Wraz z wejściem w życie planu ogólnego ważność stracą sprzeczne z nim decyzje o warunkach zabudowy, sprzeczne plany lub fragmenty planów miejscowych.

Standardy urbanistyczne

W przypadku obszarów “uzupełnienia zabudowy” standardy urbanistyczne zależne będą od obowiązującej strefy funkcjonalnej.

W drodze rozporządzenia ministra przyjęte mają być Krajowe Standardy Urbanistyczne, na których podstawie oparte miałyby być zapisy dokumentów planistycznych oraz wydawane decyzje. Będą zawierać one zasady dotyczące takich spraw jak minimalna gęstość dróg publicznych na obszarach zabudowy, minimalny udział terenów przestrzeni publicznej czy minimalne wyposażenie w infrastrukturę społeczną dla planów.

Na terenach do uzupełnienia zabudowy i nie objętych planem zabudowy rada gminy może uchwalić również gminne standardy urbanistyczne. Ich przyjęcie oznaczać będzie wygaśnięcie obowiązywania krajowych standardów. Gminne standardy będą mogły dotyczyć szczegółów dotyczących obiektów małej architektury, tablic reklamowych, ogrodzeń czy szyldów. W dokumencie zapisane będą mogły być również inne wymogi i zasady dotyczące zmiany zagospodarowania terenów. Oznacza to wygaśnięcie zapisów uchwał krajobrazowych, przyjmowanych prze samorządy.

Plan ogólny podzieli gminy na strefy

Plan ogólny miałby dzielić gminę na nawet sześć stref funkcjonalnych: śródmiejską, miejską, podmiejską, wiejską, rolniczą i leśną oraz naturalną. Jednak nie każdy z tych typów będzie mógł być wyznaczany dla różnych gmin. Wszystkie typy pojawić się będą mogły w planie ogólnym metropolii. Miasta na prawach powiatu nie będą mogły wyznaczyć strefy wiejskiej. Gminy miejskie dodatkowo – strefy śródmiejskiej. W przypadku gmin miejsko-wiejskich sytuacja będzie niewiele bardziej skomplikowana. Na całym terenie gminy wyznaczyć będzie można strefę podmiejską, rolniczą i leśną, a także naturalną. Dodatkowo w miastach możliwe będzie wydzielenie strefy miejskiej, a poza nimi – strefy wiejskiej. Gminy wyznaczać będą mogły dodatkowe strefy funkcjonalne, obejmujące przestrzenie takie jak przestrzenie publiczne, obszary w rejestrze zabytków, kliny napowietrzające, wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, kopalnie czy tereny produkcyjne.

Dla poszczególnych stref funkcjonalnych przygotowane mają zostać specjalne zapisy we wspomnianych wcześniej Krajowych Standardach Urbanistycznych oraz standardach gminnych.

Plan zabudowy

Wspomniane wcześniej plany zabudowy byłyby sporządzane dla terenu określonego w planie ogólnym, jako podstawa wydawania pozwolenia na budowę. W szczególności mają być przygotowywane dla terenów przeznaczonych do rozwoju lub uzupełnienia zabudowy. Plany zabudowy obejmować miałyby zapisy zbliżone do obecnych planów miejscowych, jak i uchwał krajobrazowych. Obowiązkowe będzie wyznaczenie zasad budowy infrastruktury technicznej i społecznej, kształtowania przestrzeni publicznych, parametrów nieruchomości budowlanych i nowej zabudowy, sytuowania obiektów, uzbrojenia, sytuowania reklam, kształtowania terenów zielonych i ochrony środowiska. Oznacza to, że zapisy uchwał krajobrazowych stracą ważność, a szczegóły przenoszone będą do lokalnych planów zabudowy. W planach zabudowy obowiązkowe będzie przedstawienie warunków scalania i podziału nieruchomości dla dróg publicznych oraz terenów przestrzeni publicznej.

Wśród fakultatywnych zapisów, zależnie od potrzeb, znajdą się zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, ograniczenia w użytkowaniu terenów, sposób i termin tymczasowego zagospodarowania terenów oraz inne zasady zagospodarowania terenu realizujące politykę przestrzenną gminy.

Koniec z mikroplanami: Projekt ustawy zakłada minimalny obszar dla sporządzenia planu. Ma być to “jednostka urbanistyczna” lub specjalna strefa funkcjonalna, wyznaczona w planie ogólnym.

Obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego miałyby zachować swoją moc, o ile będą zgodne z planem ogólnym. Jeśli plan ogólny zostanie uchwalony, a ustalenia planu miejscowego będą sprzeczne – wygaśnie on w części lub całości. Wygaśnięcie planu miejscowego nastąpi również w przypadku przyjęcia planu zabudowy.

Plany miejscowe, przygotowywane w trakcie opracowywania ustawy, będą mogły zostać przyjęte nie dłużej niż po okresie trzech lat. Chyba, że wcześniej przyjęty zostanie plan ogólny. Takie same zasady obowiązywać będą uchwały krajobrazowe oraz miejscowe plany rewitalizacji.

Wejście w życie uchwały w sprawie planu zabudowy spowoduje wygaśnięcie uchwały w sprawie gminnych standardów urbanistycznych dla danego terenu.

Decyzje lokalizacyjne

Określone mają być warunki wiążące dla terenów przewidzianych pod zabudowę w planie przeznaczenia i o ukształtowanej strukturze, ale nieobjęte planem zabudowy. Dotyczyć ma to określonych w planie ogólnym “terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy”. Gdy nie będzie tam jeszcze obowiązywał plan zabudowy, forma i funkcja zabudowy opierać będzie mogła się na podstawie Krajowych Standardów Urbanistycznych. To tam zajdziemy standardy dotyczące sytuowania budynków, minimalne wymogi dojść i dojazdów, wskaźniki nasłonecznienia i zacienienia, minimalne wskaźniki dotyczące miejsc parkingowych, warunki uzbrojenia, gromadzenia odpadów, odprowadzania wód, grodzenia oraz odległości budynków od dróg.

Przy braku planu zagospodarowania, w celu realizacji inwestycji na takim terenie będzie wymagane uzyskanie decyzji lokalizacyjnej po złożeniu wniosku. Wśród innych warunków znajdziemy m.in zgodność z planem ogólnym, sąsiedztwo w odległości 50 metrów podobnego obiektu czy dostęp do drogi technicznej i infrastruktury technicznej. Decyzję wydać będzie mogła osoba, spełniająca wymagania dla głównego projektanta. Będzie ona wygadać po dwóch latach.

Jakie odszkodowania za uchwalenia planów?

W przypadku istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w skutek uchwalenia aktu planowania przestrzennego, właściciel będzie mógł żądać odszkodowania lub wykupu nieruchomości lub jej części. Możliwe będzie także zaoferowanie nieruchomości zamiennej. Nie będzie to dotyczyło decyzji dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego przez organy administracji publicznej, PGW Wody Polskie lub uwarunkowań wynikających ze środowiska naturalnego i określonych w przepisach odrębnych.

Jeśli właściciel nie skorzysta z powyższej opcji i postanowi zbyć nieruchomość, sprawdzana będzie zmiana wartości nieruchomości w skutek uchwalenia planu. Jeśli nastąpi spadek jej wartości – przysługiwać będzie odszkodowanie 30% od kwoty obniżenia wartości. Analogicznie – gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości, władze gminy będą mogły pobrać jednorazową opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Oba zapisy obowiązywać mają w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat.

Gdy na skutek planu zabudowy nastąpi scalenie lub podziału nieruchomości w celu przeznaczenia ich pod drogi publiczne oraz tereny przestrzeni publicznej, bez odszkodowania będzie mogło być przejęte do 20% jej powierzchni.