Ministerstwo: Decyzje o warunkach zabudowy nie muszą być zgodne ze studium
Zgodnie z konstytucyjną koncepcją źródeł prawa, decyzje administracyjne, w tym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie mogą być wydawane w oparciu o akty prawa wewnętrznego, którym jest również Studium. To odpowiedź Ministerstwa na interpelację poselską z pytaniem o interpretację obowiązujących przepisów.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Studium jest wyrazem polityki planistycznej gminy, określa kierunki zagospodarowania, jednak nie jest aktem prawa miejscowego. Z tego powodu gmina ma obowiązek wydania decyzji o warunkach zabudowy po spełnieniu warunków określonych łącznie przez pięć powyższych punktów, jednak nie musi wskazywać zgodności ze Studium. Nawet jeśli Studium mówi o jakiejś funkcji, teoretycznie możliwe jest złożenie WZ o inną funkcję i jej realizacja.
Tak brzmi odpowiedź podpisana przez wiceminister infrastruktury na interpelację poselską F. Sterczewskiego, który zadał pytanie o odwołanie treści “wuzetek” do zapisów Studium.
„organy wydające decyzję (o warunkach zabudowy – dop. red.) odwołują się zwykle do zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjmowanego uchwałą rady gminy. Jednakże równie często dochodzi do wydania decyzji o warunkach zabudowy sprzecznej z założeniami wspomnianego studium. (…) Czy można uznać, że organ wykonawczy gminy jest obowiązany do realizacji uchwał Rady Gminy i tym samym jego decyzje powinny być z tymi uchwałami (Studium – dop. red.) co najmniej niesprzeczne? Czy powyższa interpretacja będzie miała zastosowanie także do uchwały o przyjęciu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i decyzji o warunkach zabudowy?”
Pełną treść interpelacji oraz odpowiedzi przedstawiamy pod artykułem.
Wuzetki – “tymczasowe” i bezterminowe
Na obszarach, gdzie nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy stanowi podstawę formalną do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przypomnieć należy, że decyzje te miały być narzędziem tymczasowym. Ustawy z lat 1994 oraz 2003 roku unieważniły wszystkie plany miejscowe, uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Do dziś nie udało się objąć planami miejscowymi większości terenów kraju. Dotyczy to również gmin miejskich. Sama decyzja WZ jest bezterminowa.
W przypadku braku planu miejscowego, jedynym dokumentem określającym politykę przestrzenną samorządu jest więc “Studium”, obejmujące teren całej gminy. To do niego odwoływały się organy wydające decyzje o warunkach zabudowy. Pozwalało to chronić przestrzeń poprzez powiązanie zgody na zagospodarowanie terenu z jakimkolwiek dokumentem planistycznym. Okazuje się jednak, że takie działania organów wydających decyzje, nie są zgodne z interpretacją ministerstwa.
Przypominamy, że zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy może wynosić czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Przesłanką może być prowadzenie prac nad planem miejscowym lub podjęcie prac nad nowym planem w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy. Postępowanie można zawiesić również w przypadku objęcia przez gminę odpowiednich zapisów uchwały na podstawie ustawy o rewitalizacji, a także gdy określono obowiązek sporządzenia planu miejscowego dla terenu.
Choć już od kilku kadencji zapowiadane są zmiany w systemie planowania przestrzennego, to wciąż nie doczekaliśmy się korekt w funkcjonowaniu decyzji o warunkach zabudowy. Ministerstwo obecnie odpowiedzialne za planowanie przestrzenne – Rozwoju, Pracy i Technologii – również potwierdza koniczność reformy. To samo zapowiadały jednak poprzednie resorty odpowiedzialne za planowanie przestrzenne ustami m.in. wiceministra Nowickiego, Sobonia czy Żuchowskiego. Projekty nie trafiały jednak do Parlamentu.
Treść interpelacji
Szanowny Panie Ministrze,
prawo powinno ułatwiać obywatelkom i obywatelom funkcjonowanie. Jego podstawowy cel stanowi ochrona szeroko rozumianego dobra wspólnego, w tym środowiska i krajobrazu. Dlatego istotne jest, aby przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego były precyzyjne i umożliwiały właściwą realizację decyzji mieszkańców i mieszkanek danego terenu, podejmowanej zwykle w ich imieniu przez rady gminy.
Obywatele i obywatelki od lat organizują się i usiłują dbać o ład przestrzenny w swoich miejscowościach. Obecnie grupa działaczy i działaczek z różnych części Polski stara się wypracować postulaty dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W toku tych prac powstała wątpliwość co do interpretacji jednego z przepisów. Powtarzają się bowiem sytuacje braku planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, który winien być podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W takich sytuacjach organy wydające decyzję odwołują się zwykle do zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjmowanego uchwałą rady gminy. Jednakże równie często dochodzi do wydania decyzji o warunkach zabudowy sprzecznej z założeniami wspomnianego studium.
Wobec tego powstaje pytanie, czy konieczność niesprzeczności decyzji o warunkach zabudowy ze studium można argumentować obowiązkiem wykonywania uchwał rady gminy przez organ wykonawczy gminy. Podstawą do takiego twierdzenia jest ustawa o samorządzie gminnym, która ten obowiązek wyraża oraz płynący stąd wniosek, iż decyzje organu wykonawczego powinny być co najmniej niesprzeczne z uprzednimi działaniami organów uchwałodawczych. Przy tym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest przyjmowane właśnie uchwałą rady gminy.
W związku z powyższym zwracam się do Ministerstwa Infrastruktury z następującymi pytaniami:
1. Czy można uznać, że organ wykonawczy gminy jest obowiązany do realizacji uchwał Rady Gminy i tym samym jego decyzje powinny być z tymi uchwałami co najmniej niesprzeczne?
2. Czy powyższa interpretacja będzie miała zastosowanie także do uchwały o przyjęciu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i decyzji o warunkach zabudowy?Z poważaniem
Franciszek Sterczewski