AKTUALNOŚCI

Księgi wieczyste

Często mamy problem, gdzie szukać interesujących nas informacji w sytuacji np. kupna lub sprzedaży działki. Jak się okazuje, znajomość funkcjonowania ewidencji gruntów oraz ksiąg wieczystych jest niezbędna do wykonywania czynności z zakresu zarządzania gruntami.

DEFINICJA:

Księga wieczysta jest to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Księga wieczysta to zazwyczaj teczka zawierająca akty notarialne oraz inne dokumenty, które posłużyły do jej założenia lub zmiany wpisów (zaświadczenia, wypisy z rejestru, mapy itp.).

Księgi wieczyste są związane z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi się je dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela (tzw. system realny).

CEL PROWADZENIA:

Księgi wieczyste zapewniają przede wszystkim stabilizację stosunków własności i zapewnienie pełnego bezpieczeństwa stale rozwijającego się obrotu gospodarczego

PODSTAWA PRAWNA:

  • Ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn.zm.),
  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego   ( Dz.U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z późn. zm.)
  • Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn.zm.)

DZIAŁY:

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów.

dział I:

  • dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
  • dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,

dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,

dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Tutaj można znaleźć adres nieruchomości, numer działki, opis budynku, jak również opis praw, jakie tej nieruchomości przysługują (np. służebność gruntowa). Jeżeli np. numer działki ujawniony w księdze wieczystej jest inny niż wynika to z rejestru gruntów, należy ustalić powód tej rozbieżności.

Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Wpisy w tym dziale potwierdzą, kto jest właścicielem (bądź użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. Można, więc sprawdzić, czy osoba, z którą prowadzone są negocjacje i która twierdzi, że jest właścicielem jest ujawniona w księdze wieczystej. Jeżeli nie, należy ustalić przyczynę. Może się na przykład zdarzyć tak, że w księdze wieczystej ujawnieni są rodzice danej osoby, którzy nie żyją, a osoba ta jest jedynym spadkobiercą (ma postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku na jej rzecz). Wówczas nie powinno być problemu z wpisaniem takiej osoby w miejsce rodziców w księdze wieczystej. Wpis taki powinien nastąpić przed zawarciem umowy sprzedaży, na podstawie, której nabędzie się prawo własności nieruchomości od takiej osoby. Gdyby bowiem w przyszłości okazało się, że osoba ta nie była jednak spadkobiercą (np. odnaleziono testament) wówczas chronić będzie opisana wyżej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i nabycie nieruchomości będzie skuteczne.

Dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. Można zatem sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem użytkowania, służebnością bądź czy innej osobie trzeciej nie przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, prawo pierwokupu bądź odkupu. Jeżeli dział trzeci zawiera jakiekolwiek wpisy warto przeprowadzić wcześniejszą konsultację z prawnikiem. Może się bowiem okazać, po nabyciu działki, że osoba trzecia może skutecznie dochodzić przeniesienia prawa własności tej działki na jej rzecz. Najmniej obaw mogą budzić wpisane w tym dziale takie prawa jak np. służebność bądź użytkowanie na rzecz Zakładu Energetycznego czy gazowni, ale i wówczas powinno się ustalić, gdzie przez działkę przechodzi linia energetyczna bądź rurociąg tak, aby móc zapewnić dostęp do tych urządzeń w przypadku konieczności ich naprawy.

Dział czwarty – jeden z najważniejszych, przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Jakiekolwiek wpisy w tym dziale oznaczają, iż ten, komu hipoteka przysługuje (np. bank) będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością. W przypadku, kiedy dłużnik nie spłaci kredytu, nieruchomość może zostać sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego, tak, aby zaspokoić roszczenia banku. Przed nabyciem takiej nieruchomości należy upewnić się, że hipoteka została wykreślona. Ale może zdarzyć się również tak, że bank wystawi zezwolenie na wyłączenie nabywanej przez nas nieruchomości spod obciążenia hipotecznego (np. jeżeli nabywamy jedną działkę gruntu z szeregu innych działek, składających się na nieruchomość) i wtedy wystarczy tylko upewnić się u notariusza, czy zaświadczenie jest prawidłowe.

PRAWNO-MATERIALNE ZASADY KSIĄG WIECZYSTYCH

Jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),

Pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do księgi.

ELEKTRONICZNA KSIĘGA WIECZYSTA

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych. Ze względu na koszt i pracochłonność procesu, operacja ta potrwa prawdopodobnie od kilku do kilkunastu lat.

Warto zajrzeć na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

  • Gratuluję ciekawego artykułu. Przy przeglądaniu elektronicznej księgi wieczystej warto zwracać również uwagę na tzw. wzmianki – informują nas one o tym, że w księdze wieczystej coś się dzieje, na przykład, że został złożony wniosek o zmianę właściciela. Co więcej, informacja o wzmiance również wyłącza rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, więc zawsze warto upewnić się czego dana wzmianka dotyczy.
    Pozdrawiam
    Jan Górski
    http://www.zasiedzenie.net