Kolejne zmiany w Narodowym Programie Mieszkaniowym

Rada Ministrów 9 marca przyjęła projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw. Zmiany dotyczą głównie mieszkań na wynajem.

Projekt został przygotowany jako element pakietu działań mieszkaniowych związanych z Narodowym Programem Mieszkaniowym. Ma poprawić dostępność mieszkań w luce czynszowej oraz załagodzić niekorzystny wpływ na rynek mieszkaniowy epidemii COVID-19. Wprowadzona prawnie ma zostać instytucja społecznych agencji najmu.

Rada Ministrów przyjęła dziś projekt ustawy wprowadzającej model SAN. Społeczne Agencje Najmu to podmioty, które będą pośredniczyć między właścicielami mieszkań na wynajem oraz osobami o średnich lub niższych dochodach, zainteresowanymi najmem. pic.twitter.com/MwJaaEKBaY

— Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (@MRPiT_GOV_PL) March 9, 2021

O proponowanych zmianach dotyczących społecznych agencji najmu oraz powiązanych korektach pisaliśmy już na naszej stronie.

Czym są społeczne agencje najmu?

W dużym skrócie społeczne agencje najmu pełnią rolę mediatora pomiędzy najemcą a wynajmującym, eliminując występujące na rynku najmu patologie. Są to podmioty non-profit, których zadaniem jest zarządzeniem procesem najmu. Preferują umowy długookresowe.

SAN zapewniać mają właścicielowi stałą, comiesięczną spłatę czynszu w zamian za niższą od rynkowej stawkę. Zajmować będą się zarządzaniem nieruchomością od strony technicznej. Dla właściciela to plus, ponieważ jedyne, co robi to posiadanie nieruchomości. Nie grozi mu nagła utrata najemcy, dochód jest stały i nie martwi się o stan techniczny swojej nieruchomości. W takim układzie rezygnuje jednak z części dochodu.

Dla najemcy to niższy czynsz oraz pomoc w przypadku utraty płynności finansowej. Cena, jaką płaci to zobowiązanie do ewentualnych mediacji, np. oferty zmiany lokalu na mniejszy, odpowiadający aktualnym możliwościom finansowym.

Społeczne agencje najmu to jedno z rozwiązań dla coraz częściej słyszalnej i wciąż powiększającej się grupy ludzi z tzw. „luki czynszowej”. Są to osoby zarabiające za dużo, żeby mieścić się w ramy lokali komunalnych, ale jednocześnie zarabiających za mało, żeby pozwolić sobie na zakup mieszkania czy częsty na polskim rynku najem komercyjny.

Co przewiduje projekt?

Jak już wyżej wymieniliśmy, projekt ustawy przede wszystkim wprowadza prawne pojęcie społecznych agencji najmu. Mają one zwiększyć dostępność mieszkań na rynku najmu.

Jednym z najważniejszych rozwiązań jest zwolnienie właścicieli lokali dzierżawionych SAN z podatku VAT. Istniała obawa dotycząca przepisów ustawy o podatku VAT. W jej ramach SAN mogły zostać uznane za podmioty prowadzące działalność gospodarczą, a właściciel lokalu mógłby zostać obciążony podatkiem 23%. W oczywisty sposób ograniczyłoby to ich działalność. Projekt rozwiewa wątpliwości. Agencje to organizacje non-profit, zatem jednym z warunków ich prowadzenia, według ustawy, ma być przeznaczanie 100% dochodu na działalność statutową.

W projekcie określono zasady zawierania i wypowiedzenia umów między podmiotami zaangażowanymi w formułę najmu społecznego, tj. SAN, gmina, właściciel lokalu oraz najemca. SAN będzie mogła utworzyć spółka, w której gmina dysponuje udziałem większościowym. Może być to także organizacja pozarządowa, jak stowarzyszenie lub fundacja, albo spółdzielnia socjalna, jako podmiot uprawniony do prowadzenia działalności pożytku publicznego. Dobrym przykładem pozarządowego SAN jest fundacja Habitat for Humanity Poland.

Teraz projekt trafi pod obrady Parlamentu. Jeśli Sejm, Senat oraz Prezydent zaakceptują zmiany, to nowe rozwiązania wejdą w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Dlaczego SANy?

Epidemia COVID-19 doprowadziła do poważnych zmian na rynku najmu. W związku z wprowadzeniem przez rząd ograniczeń dotyczących funkcjonowania instytucji publicznych (np. szkoły, uniwersytety) czy ograniczenia ruchu granicznego, duża część mieszkań wynajmowanych przez studentów oraz pracowników została bez lokatorów. Wywołać to może falę sprzedaży mieszkań dotychczas będących na rynku najmu komercyjnego. Skutkować to będzie zmniejszeniem zasobu w tym sektorze mieszkalnictwa. Społeczne agencje najmu mają ograniczyć odpływ tego typu lokali z rynku najmu, dając gwarancję stałego dochodu właścicielom oraz możliwość bezpiecznego najmu lokatorom.

Zastosowanie związane z kryzysem pandemii to nie jedyny atut. Społeczne agencje najmu mają być alternatywą dla budownictwa komunalnego poprzez zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ich budowy ze środków publicznych. Pozytywnym skutkiem ubocznym może być również zmiana miksu społecznego poprzez zakwaterowanie osób o niższych dochodach w sąsiedztwie osób znajdujących się w lepszym położeniu finansowym. Takie zabiegi zapobiegają procesom rozwarstwienia społecznego i przestrzennego na tle finansowym.

Ostateczna decyzja leży w gestii rządzących. Nie ma jednak wątpliwości co do tego, że w dobie coraz bardziej powiększającego się rozwarstwienia społecznego i problemów mieszkaniowych, byłby to krok w dobrą stronę.