Inwestycje na podstawie Tarczy COVIDowej

W ostatnich tygodniach kontrowersje wzbudziły inwestycje realizowane na podstawie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

W poprzednich artykułach informowaliśmy o wybranych wnioskach oraz reakcji Ministerstwa Rozwoju na wykorzystywanie przez inwestorów artykułu 12 ustawy z marca tego roku (obowiązywał do początku września). Uchylał on przepisy związane z Prawem budowlanym oraz planowaniem przestrzennym:

Art. 12. 1. Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.8) ), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 i 471) oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń

Choć opublikowaliśmy kilka takich przykładów, to zaczęły do nas spływać głosy o możliwej znacznie większej skali inwestycji.

Skontaktowaliśmy się z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego w sprawie oszacowania liczby takich inwestycji na terenie Polski. W okresie obowiązywania artykułu 12 ustawy w Polsce wpłynęło 170 tysięcy wniosków o pozwolenie na budowę lub zgłoszeń wraz z projektem budowlanym. Jak informuje GUNB, z danych terenowych organów administracji architektoniczno-budowlanej wynika, że ok. 0,3% spośród nich stanowią wnioski w ramach Tarczy Antykryzysowej 2.0.

Jest to więc około 500 inwestycji, jednak jak zaznaczył urząd – część z nich dotyczy faktycznie inwestycji związanych z ochroną przed pandemią.

Potwierdza to lista, którą otrzymaliśmy od stołecznego magistratu. Znajdują się tam m.in. inwestycje związane z przebudową zakładów farmaceutycznych w dzielnicy Białołęka, trzy wnioski Szpitala MSWiA na Mokotowie, rozbudowa oddziału ratunkowego Wojskowego Instytutu Medycznego przy ulicy Szaserów (Praga Południe), montaż kontenerowego systemu szpitalnego w dzielnicy Bielany, modernizacje i remonty w szpitalach w dzielnicy Wola czy inwestycja Centrum Nauk Biologiczno-Chemicznych Uniwersytetu Warszawskiego w dzielnicy Ochota.

Czy 10-piętrowy budynek mieszkaniowy wygra z pandemią?

Wśród zgłoszeń znajdziemy jednak inwestycje, których opis może budzić wątpliwości. Tak jest m.in. na Białołęce, gdzie inwestorzy zgłaszają budowę obiektów mieszkalnych.  Budowa „kilku niewielkich domków” (jak informuje Wydział Prasowy warszawskiego ratusza – takiego określenia użył w piśmie inwestor) ma zostać zrealizowana w celu realizacji ustawy anty-COVID-19. Na terenie dzielnicy wpłynęło również zgłoszenie o rozpoczęciu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o 10 kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej.

Na drugim krańcu miasta – na Ursynowie – inwestor zgłosił realizację zespołu zabudowy mieszkalno-usługowej o powierzchni nie mniejszej niż 5050 m kw. z garażem podziemnym. Co ciekawe, choć podany planowany termin rozpoczęcia inwestycji „to 31 marca 2020″, to pismo wpłynęło 29 września.

Wieliszew: trzy bloki wśród zabudowy jednorodzinnej

Realizację ośmiu kondygnacji zabudowy mieszkaniowej z garażem podziemnym planuje również inwestor w gminie Wieliszew. Wcześniej dla tej nieruchomości, położonej przy skrzyżowaniu ulic Kościelnej i Modlińskiej, próbowano – bezskutecznie – wykorzystać specustawę mieszkaniową. W związku z faktem, że plan zagospodarowania z 2011 roku nie pozwala na tak intensywne jej zagospodarowanie, inwestycję zgłosiła spółka komandytowa RSJ HOUSE Sp. z o.o.

To jednak nie jedyne inwestycje. Jak dowiedzieliśmy się w gminie, próba wykorzystania Tarczy dotyczy też innych dwóch nieruchomości: w Skrzeszewie i Krubinie. Powstać miałyby tam budynki o wysokości trzech oraz czterech kondygnacji. Jedna z nich znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną. Inna inwestycja dotyczy terenu, zapisanego w ewidencji gruntów i budynków, jako las.

O zgłoszeniu budowy w gminie Stare Babice zespołu domów w środku lasu, w bezpośrednim sąsiedztwie rezerwatu przyrody, na powojskowym terenie, informowaliśmy w ubiegłym miesiącu. Inwestycja nazwana została “Zdrowa i ekologiczna zieleń – Mazowiecki niepubliczny kompleks zwalczania COVID-19 oraz eliminowania skutków społeczno-gospodarczych wywołanych COVID-19, składający się z 15 ekologicznych budynków jednorodzinnych wolnostojących”. Wnioskodawca, spółka komandytowa Projekt Sawa Solec Residence Sp. z o.o., członek Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zdecydowała się wykorzystać jeden z artykułów “Tarczy Antykryzysowej”. Wcześniej próbowano również wykorzystać przepisy specustawy mieszkaniowej.

Reklama też powalczy z pandemią

Na terenie Warszawy zgłoszono również dwa zgłoszenia realizacji reklamy. Jedna z nich dotyczy ściany szczytowej budynku przy ul. Wawelskiej 19. Na terenie sąsiedniej Woli zgłoszono zaś umieszczanie wymiennych murali artystycznych sponsorowanych o wymiarach 15,5 m na 8,5 m w postaci powłoki malarskiej wraz z oświetleniem LED na ścianie budynku.

O skalę wniosków zapytaliśmy również inne, wybrane samorządy. Będziemy o nich informować.

Interpretacja przepisów przez GUNB

W połowie września stanowisko nt. inwestycji realizowanych na podstawie Tarczy opublikowało Ministerstwo Rozwoju (szczegóły). Poniżej publikujemy interpretację przepisów przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Art. 12 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, z późn. zm.), zwanej dalej jako „ustawa COVID-19”, przewidywał w odniesieniu do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, oraz zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, wyłączenie w zakresie stosowania przepisów ustaw w tym przepisie wymienionych, w tym m.in. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz.1333, z późn. zm.). Przy czym art. 12 nie wyłączał przepisów środowiskowych.

Jednocześnie w art. 2 ust. 2 ustawy COVID-19 określone zostało, iż przez „przeciwdziałanie COVID-19” należy rozumieć wszelkie czynności związane ze zwalczaniem zakażenia, zapobieganiem rozprzestrzenianiu się, profilaktyką oraz zwalczaniem skutków, w tym społeczno-gospodarczych choroby COVID-19.

Ponadto zgodnie z brzmieniem art. 12b ust. 1 ustawy COVID-19 ww. art. 12 miał odpowiednio zastosowanie, jeżeli do utrzymania ciągłości działania istotnych usług służących bezpośrednio przeciwdziałaniu i zwalczaniu COVID-19, w szczególności w zakresie telekomunikacji, łączności publicznej, transportu, świadczeń zdrowotnych, energetyki, handlu, gospodarki wodnej lub kanalizacyjnej, oczyszczania ścieków, porządku publicznego, obronności, niezbędne było projektowanie, budowa, przebudowa, zmiana sposobu użytkowania, remont, utrzymanie lub rozbiórka obiektów budowlanych.

Ww. art. 12 oraz art. 12b, zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy COVID-19, utraciły moc po upływie 180 dni od dnia wejścia w życie tej ustawy, co nastąpiło z dniem 5 września br.

Inwestor decydując się na podjęcie działań w trybie art. 12 albo art. 12b ustawy COVID-19 powinien mieć świadomość, mając na uwadze cel tej ustawy i ustaw następnych tworzonych w związku z sytuacją epidemiczną, a także czasowe obowiązywanie art. 12 i art. 12b ustawy, iż w trybie określonym tymi przepisami powinny być realizowane takie zamierzenia inwestycyjne, których realizacja zakończy się w krótkim czasie, by mogły zostać w ww. terminie wykorzystane do działań związanych ze zwalczaniem wirusa SARS-coV-2.

W razie wątpliwości organów administracji architektoniczno-budowlanej co do słuszności zastosowania trybu z art. 12 ustawy COVID-19, mogą się one zwrócić do nadzoru budowlanego, który pomimo wyłączenia stosowania ustawy – Prawo budowlane jest uprawniony do skontrolowania legalności prowadzonych robót budowlanych.

Wyłączenie stosowania w konkretnych przypadkach ustawy – Prawo budowlane nie ogranicza uprawnień organów nadzoru budowlanego do przeprowadzenia kontroli legalności prowadzonych robót budowlanych. Ocena legalności robót budowlanych znajduje się bowiem w zakresie kompetencji tych organów niezależnie od tego, na jakiej podstawie te roboty są prowadzone.

Organ nadzoru budowlanego w ramach przeprowadzanej kontroli powinien ustalić, czy do budowy obiektu budowlanego mają zastosowanie przepisy ustawy – Prawo budowlane, czy też nie (z uwagi na art. 12 ustawy COVID-19). Jeśli organ ustali, że ma zastosowanie Prawo budowlane, a budowa rozpoczęła się bez wymaganego pozwolenia na budowę (ewentualnie bez wymaganego zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), organ nadzoru budowlanego będzie zobowiązany wszcząć postępowanie w sprawie samowoli budowlanej (wynikające z przepisów Prawa budowlanego). Dokonanie ustaleń w przedmiocie prawidłowości zastosowania uproszczonego trybu realizacji inwestycji, o którym mowa w art. 12 ustawy COVID-19, wymaga szczegółowej analizy danego stanu faktycznego i ustalenia czy wyłącznym celem jest przeciwdziałanie COVID-19.

Podkreślić należy, że budowa obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 12 ust. 1 ustawy COVID-19, rozpoczęta po dopełnieniu obowiązku, o którym mowa w art. 12 tej ustawy, powoduje, że nie trzeba uzyskiwać dla niej pozwolenia na budowę czy dokonywać zgłoszenia. Nie zmienia tego także utrata mocy przez art. 12 ww. ustawy. Natomiast niedopuszczalne jest rozpoczęcie, na podstawie poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy, budowy obiektu budowlanego, którego art. 12 ust. 1 ww. ustawy nie dotyczy. Powoływanie się na ww. art. 12 dopuszczalne jest więc w wyjątkowych przypadkach, wymagających szczegółowego uzasadnienia i wskazania właściwej podstawy realizowanej inwestycji. Rozwiązanie to ma charakter specjalny i powinno mieć zastosowanie jedynie w ściśle określonych przypadkach.

Jednocześnie należy wskazać, że wszelkie inwestycje, które mają być rozpoczęte po 5 września 2020 r. w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, podlegają ogólnym zasadom wynikającym z przepisów ustawy – Prawo budowlane.

W przypadku, gdy inwestor rozpoczął roboty budowlane w okresie obowiązywania art. 12, jednak nie zakończył ich przed utratą mocy ww. przepisu, z uwagi na brak przepisów przejściowych regulujących powyższą sytuację, przyjąć należy, że roboty budowlane rozpoczęte w okresie obowiązywania art. 12 są legalne, jednak by je kontynuować lub zakończyć należy spełnić wymagania, jakie aktualnie przepisy prawa przewidują dla danych robót budowlanych (np. ustanowić kierownika budowy, dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy czy uzyskać pozwolenie na użytkowanie – gdy przepisy tego wymagają).

Przy czym zgodnie z art. 31zy1 ust. 1 ustawy COVID-19, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 przepisów art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane nie stosuje się, a wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ustawy – Prawo budowlane.