Berlin: mieszkańcy przeciw funduszom kupującym mieszkania na wynajem

Mieszkańcy Berlina zagłosowali za wymogiem sprzedaży mieszkań przez fundusze posiadające tysiące lokali. Przejąć miałoby je miasto.

Na terenie Niemiec wraz z głosowaniem ogólnokrajowym przeprowadzono kilka głosowań i referendów lokalnych. W Berlinie mieszkańcy mogli zdecydować o przyszłości funduszy, posiadających tysiące mieszkań przeznaczonych na wynajem. Referendum to efekt rosnących cen najmu w stolicy Niemiec i trwającej od kilku lat oddolnej inicjatywy o nazwie “Wywłaszczyć Deutsche Wohnen i podobne”.

Ponad połowa Berlińczyków popiera plan wywłaszczenia spółek posiadających na terenie miasta ponad 3000 mieszkań przeznaczonych na najem. Zdecydowało tak ok. 57% głosujących było, podczas gdy 39% było przeciwko. W przypadku realizacji wyników referendum, miasto wykupić miałoby około 250 tysięcy mieszkań. Zakup ten odbyć miałby się poniżej ceny rynkowej.

Geneza problemu

By znaleźć jego genezę należy przeanalizować berliński rynek mieszkaniowy. W Berlinie istnieje 1,97 mln mieszkań przy liczbie 3,64 mln mieszkańców. Z uwagi na policentryczny charakter rozwoju Niemiec, Berlin przez wiele lat nie musiał mierzyć się z problemem mieszkaniowym na taką skalę, jak np. Londyn. Jednak w ostatnich latach zauważalny jest jednak trend wzmacniania pozycji stolicy i popytu na jej rynek mieszkaniowy. Rośnie liczba mieszkańców miasta, do którego przenoszą się nie tylko Niemcy, ale i migranci spoza kraju. Choć w Berlinie co roku powstaje coraz więcej lokali, to podaż nie nadąża za zapotrzebowaniem. Eksperci szacują, że aby nadążyć za popytem w Berlinie, potrzeba budować około 20 700 mieszkań rocznie, to jest 57 nowych mieszkań na 10 tysięcy mieszkańców. Po wielorocznych wzrostach, w 2019 roku przed pandemią, liczba ta wzrosła do około 19 tysięcy mieszkań. Rok 2020 zahamował jednak ten przyrost. Poziom 40 nowych mieszkań na 10 000 mieszkańców (czyli łącznie 14 500 nowych mieszkań) był znacznie poniżej tej wartości.

Dodatkowo, w ostatnich pięciu latach czynsze w Berlinie rosły średnio o ponad 9%. By wynająć mieszkanie w Berlinie w czerwcu 2021 roku potrzeba było około 14 euro za m2 za miesiąc (mediana), czyli około 2500 PLN za 40-metrowe mieszkanie. W dzielnicy Mitte jest to już kwota ponad 18 euro (ponad 80 PLN, a więc za 40-metrowe mieszkanie czynsz wynosi około 3200 PLN).

Niemcy chętnie wynajmują mieszkania

Łącznie około 1/3 Niemców mieszka w mieszkaniach wynajmowanych. Wśród wynajmujących, główna część wynajmuje od właścicieli małych zasobów lub od spółek samorządowych, a jedynie 7% Niemców (1/5 wśród wszystkich wynajmujących) mieszka w mieszkaniach należących do tzw. “dużych graczy”. Jednocześnie sytuacja Berlina znacznie różni się od średniej krajowej. W dużych miastach rola najmu instytucjonalnego jest nieporównywalnie większa niż na prowincji.

Choć zasób jest oferowany też przez spółki samorządowe jak Gewobag, HOWOGE czy Degewo (posiadające po ok. 60-80 tysięcy mieszkań każda), to w stolicy Niemiec dużą rolę odrywają wielkie podmioty prywatne (w tym fundusze inwestujące w ten sektor).  Fundusze, posiadające tysiące mieszkań, jak na przykład Deutsche Wohnen, dominują rynek. W teorii obecność dużych graczy, zazwyczaj funduszy, pozwala to zwiększyć stabilność i pewność dla klientów, jednak w przypadku Berlina ich pozycja stała się na tyle silna, że zaczęły one istotnie wpływać na wysokość czynszów na terenie miasta. W ostatniej dekadzie czynsze w Berlinie wzrosły dwukrotnie. W lutym 2020 roku zamrożono na okres pięciu lat czynsze w 90% berlińskich mieszkań. Narzucono też górny limit stawek czynszów. Niemiecki Trybunał Konstytucyjny wiosną ubiegłego roku orzekł jednak, że o takich sprawach może decydować jedynie prawo federalne, i uznał berlińską ustawę za niekonstytucyjną. Pomysł referendum w sprawie wywłaszczenia za odszkodowaniem funduszy, które mają więcej niż 3000 mieszkań, pojawił się na fali protestów przeciwko rosnącym czynszom.

Jednocześnie nie należy zapomnieć, że pozycja dużych funduszy została wzmocniona kilka lat temu przez same władze Berlina. Sprzedawały one mieszkania funduszom w transakcjach rynkowych.

Od kilku lat planowana jest konsolidacja dwóch gigantów rynku: Deutsche Wohnen i Vonovia, które łącznie posiadają ponad pół miliona mieszkań. Ich połączenie nastąpić ma w tym roku. Deutsche Wohnen większość mieszkań posiada właśnie w Berlinie. Wśród dużych graczy wyróżnić należy także Vivawest Wohnen, LEG Immobilien, Grand City Property czy Adler Real Estate. Wszystkie posiadają ponad 50 tysięcy mieszkań każda.

Referendum zakończone. Berlin przeciw funduszom. Efekty niepewne.

Wow! 🎉🍾

Mit 56,4% hat sich die Mehrheit der wahlberechtigten Berliner:innen für die Vergesellschaftung der großen Immobilienkonzerne und damit gegen die Spekulation mit Wohnraum entschieden. 💛💜 pic.twitter.com/25vkeawO9P

— Deutsche Wohnen & Co Enteignen (@dwenteignen) September 27, 2021

Referendum obliguje jedynie Senat Berlina do zajęcia się kwestią mieszkalnictwa. Nie przesądza jednak, czy wywłaszczenie będzie przeprowadzone. W ostatnich miesiącach władze miasta próbowały walczyć z rosnącymi cenami najmu. Rządząca lewicowa koalicja wprowadziła nawet górny limit czynszu. Ten został jednak unieważniony przez niemiecki Trybunał Konstytucyjny.

Kluczowe pytanie po referendum brzmi: czy kolejna próba zmian na polu zasobu mieszkaniowego w funduszach powiedzie się? Czy podobnie jak w przypadku limitów czynszu, Trybunał Konstytucyjny nie zablokuje propozycji uchwały wywłaszczeniowej? W przesłanym dla Euronews oświadczeniu, jeden z największych operatorów Deutsche Wohnen stwierdził, że pomysł nie rozwiąże wyzwań stojących przed berlińskim rynkiem mieszkaniowym i że “wywłaszczenie w Berlinie jest niemożliwe, ponieważ jest niekonstytucyjne i niewykonalne finansowo dla mieszkańców Berlina”.

Najem instytucjonalny w Polsce

Podobne podmioty pojawiły się w ostatnich latach w Polsce. Niewątpliwie wprowadzają one nową jakość i stabilność na rynku najmu mieszkań, dotychczas zdominowanym przez niewielkie podmioty lub pojedyncze oferty od osób prywatnych. Fundusze wynajmują bowiem mieszkania na co najmniej rok, a najemca nie musi bać się o wcześniejsze zerwanie umowy przez właściciela. Obecność dużych projektów na wynajem ułatwia tez znalezienie mieszkań o przyzwoitym standardzie. Jest to szczególnie ważne, biorąc pod uwagę, że w Polsce wskaźnik osób mieszkających w przeludnionych mieszkaniach (publikowany przez Eurostat) jest ponad dwukrotnie wyższy niż średnia unijna, a blisko pięciokrotnie wyższy niż w Niemczech.

Polski rynek mieszkań na wynajem dopiero się rozwija. We wrześniu 2017 roku najem instytucjonalny wprowadziła ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym. Umowa jest zawierana na czas określony. Różnicą względem wcześniejszych przepisów jest m.in. wprowadzenie do umowy najmu oświadczenia w formie aktu notarialnego, które skutkuje koniecznością opuszczenia lokalu i braku prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Brak ryzyka, że osoba niepłacąca czynszu będzie mogła być eksmitowana zachęciła zewnętrznych inwestorów do wejścia na polski rynek. Jednocześnie głównie gracze w umowach weryfikują, czy potencjalni najemcy mają zdolność finansowania czynszu.

Tysiące zakontraktowanych mieszkań na wynajem

Fundusze i inwestorzy kupują przede wszystkim mieszkania w projektach, które są dziś w budowie. Początkowo liderem rynku najmu instytucjonalnego była powiązana ze skarbem państwa PFR Nieruchomości (poprzez swój Fundusz Mieszkań na Wynajem). Z czasem jednak na rynku zaczęły dominować podmioty w 100% prywatne jak Resi4Rent (powiązane ze znanym deweloperem Echo Investment i jednym z funduszy), Heimstaden (szwedzki fundusz, ma też kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w Czechach) czy ResiCapital (powiązane z deweloperem Cavatina). W 2019 roku niemiecki fundusz TAG Immobilien przejął dewelopera Vantage Development i uruchomił usługe Vantage Rent. Na polskim rynku pojawiają się kolejne fundusze, pochodzące m.in. z państw skandynawskich, Holandii, Izraela czy Niemiec.

Już dziś fundusze mieszkań przeznaczonych na wynajem zakontraktowały u deweloperów lub budują w ramach swoich spółek deweloperskich kilkanaście tysięcy mieszkań, w większości w dużych miastach. Inwestorzy kupują często “dziury w ziemi” – projekty, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Zakontraktowane są już budynki planowane do oddania w ciągu najbliższych pięciu lat. Dla porównania: w Warszawie co roku oddaje się do użytku łącznie ok 18-20 tysięcy wszystkich mieszkań, a w Wrocławiu czy Krakowie ok. 8 tysięcy. Liderem jest Warszawa, jednak setki mieszkań dla podmiotów zajmujących się najmem instytucjonalnym powstają tez we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie. Pojawiły się również projekty w Trójmieście, Poznaniu czy Katowicach.

Choć nie ma jeszcze porównania do sytuacji z Berlina, to polskie miasta mogą w przyszłości stać się areną walki o zasoby mieszkaniowe. Ryzyko pojawienia się sporu wynika także z braku podobnych podmiotów kontrolowanych przez samorządy, jakie funkcjonują w Hamburgu czy Berlinie. Fundusze już dziś wykupują znaczą liczbę lokali i ograniczają ofertę dla planujących zakupić mieszkanie. Brak jest jednak regulacji, które zapobiec mogłyby w przyszłości doprowadzeniu do monopolizacji rynku mieszkań na wynajem i sytuacji zbliżonej do Berlina.